7天3次降息！房贷创历史新低，楼市要回暖了吗？

公众号新闻

2023-06-21 00:06

◎智友学堂（ID：zhiyoucf88）
◎作者 | 牛叫兽

短短7天，央行连续三次降息。

从短期的逆回购，到中期的麻辣粉（MLF），到中长期的LPR，逐级降息0.1%。

降息后，五年期LPR4.2%，再创1991年以来历史新低。

对于已经买房的人来说，这次降息之后，每个月或许能省个几十上百块的房贷。

但信号意义可能比实际意义更大。

房贷降息，楼市会不会回暖？房价会不会再涨回来？

我们从两个角度来探讨这个问题。

第一个角度，从短期的降息幅度。

这次降息，是一年期和五年期LPR同时下降，幅度都是0.1%。

这个幅度，本身就包含了“不强刺激地产”的意思。

怎么说呢？

1、降息幅度，低于市场预期。

公布降息之前，路透调查，有一半的人认为这次5年期LPR会降0.15%，但最终只降了0.1%，低于市场预期。

5年期利率，就是直接跟房贷挂钩的利率，降息幅度低于预期，本身就反映了不强刺激地产的信号。

2、一年期和五年期的“对称性降息”。

一年期和五年期降息，背后的作用和效果各不相同。

前者跟企业融资贷款、实体经济相关；后者跟地产需求，房贷相连。

去年地产刺激政策多，当时就出现两次“非对称性降息”：

2022年5月，五年期降0.15%，一年期不变；

2022年8月，五年期降0.15%，一年期降0.05%。

这两次都是更有倾向性地降了和房贷利率相关的五年期利率。

而这次1年和5年同时降息0.1%，一方面当然有降息稳经济的意图。

但另一方面，没有更侧重地产的意思。

来源：人民银行

第二个角度，从中长期的人口周期和债务周期看。

过去20多年，房价为什么涨得那么猛？

搞清楚以前怎么来的，才能知道未来会怎么走。

大体上，中国楼市以09年为分界线，有两股动力推动房价。

第一波，靠市场化的需求推动。

以98年房改为起点，叠加中国加入世界贸易组织，经济高速增长，大量人口涌入城市，轰轰烈烈的城镇化，真实的买房需求推高房价。

第二波，靠货币和债务的刺激。

这轮行情以四万亿计划为起点，各种大基建大项目上马，拉动市场需求。

同时，地方融资平台崛起，地方政府通过各种平台公司发债借钱，建新城，投基建，同时再赚一大笔卖地收入。银行对个人和房企的商贷放开，也成为撬动房价的一大杠杆。

包括后来14年、15年推出的“棚改货币化”，诞生一大批拆迁户新贵，本质上也都是靠货币和债务来推动房价。

如此述说可能过于简略，但实际上想表达的是，过去推动房价的力量，也主要是这两波——

一、真实的购买力需求。这种需求，既包括经济的增长，也有城镇化的助力。

二、政策扩张的抓手。无论是货币的扩张，还是杠杆在不同部门的流转接力，实际都是政策的发力点。

当然，除以上两大因素之外，土地供需的变化，学位学区和房产的挂钩，这些都是影响因素，为了方便论述，这里先不展开。

那么这些过去拉动房价的力量，如今还在不在？

一、GDP增速的“L型”换档，大部分人的收入增速也平稳了下来。生育率的变化，人口增长的天花板也已经若隐若现。

二、经过前几轮稳经济的杠杆接力，现在地方主政单位、房企、居民的债务积累，也大体到了天花板，心有余而力不足。

房地产周期，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

目前种种迹象堆在一起都印证着：房地产的时代，已经落幕。

当然，地产大周期的结束，不代表房价要蹦啦，市场一片萧条，买房的都要变成大闸蟹那样，绑得牢牢的。

这不是末日电影，现实不会出现这种情况。

现实是，让房产平庸化，回归真实的需求，让地产和金融分离，而不再是以前那种，奇货可居的状态。

从宏观大周期，到微观主体的变化，中间还有很长的距离，很大的变数。

历史上也不乏这样的例子，如美国就是在城镇化早已完成的情况之下，硬生生的又开始一轮新的房地产周期。

有人说，以前国人的核心资产不是房子，而是房贷。

只要敢去借钱买房，无脑都能躺赚，胆子越大，赚的越多，清华北大都不如胆子大。

现在，只是让这些离谱的事情，回归常识而已。

这几年我们的重大经济部署，内循环、供销社、退林还耕、中亚铁路、中俄管道……

地缘冲突和经济周期的剧变，一定会影响每一个普通人。我们要做的不是要过苦日子，而是做好过苦日子的准备。

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来源: qq

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