本期，财哥和大家聊聊房贷。
持续猛涨了近10年的新西兰房价，在2021年年底时突然来了个“急转弯”。自那以后，新西兰房市开始变得萎靡不振，且持续至今。
尽管现在部分经济学家预测称房价即将触底，并在年底开始上涨，但直到目前为止，还没有确凿的证据表明房市即将复苏。那么，有谁可以来“救市”？
今天，LVR限贷令放松的消息终于被再度提起。
新西兰央行今天上午表示：或将已经实施多年的限贷政策（LVR）逐渐松绑。
许多朋友或许想问，什么是LVR？限贷政策松绑意味着什么？
专家表示，若政策真的改变，那么可能是一把“双刃剑”。
财哥为大家解释一下：Loan to value ratio，指的是银行借给你的房贷相对于你房子估值的百分比。Corelogic首席经济学家Kelvin Davidson曾表示，大多数新西兰人买房都是通过贷款的方式，而不是全款购房。图源：RNZ
比如你买了个估值100万纽币的房，房贷80万，那么你的LVR为80%。为适应当前金融系统中较低的风险，央行提议自6月1日起降低买家购房时的贷款限制。央行副行长Christian Hawkesby表示，目前的LVR（贷款价值比）政策是在2021年11月时实施的，目的是为了降低导致金融不稳定的风险。在这种环境下，从今年6月，也就是2023年6月1日起，越来越紧的LVR可能即将开始放松。那么届时，房市会变得怎样？对于购房者来说，这是否是有利的呢？Hawkesby说：“我们认为，现在对购房者的贷款限制应降低，因为目前的政策可能阻碍了一些原本资质良好的购房者获取信贷资格。”“我们评估，目前整体经济行为给新西兰金融稳定性带来的风险，已经降低到不需要再用10%（的银行房贷总量占比）来限制贷款人了”Hawkesby还说：“目前的金融风险低于2019年，因为全国房价已经跌至更符合中期基本面的水平，房价进一步大幅回调的可能性也有所降低。”• 将LVR高于80%的自住房业主的贷款占比限定升至15%（编者注：商业银行房贷总量的占比。下同）。• 将LVR高于65%的投资房业主的贷款占比限定升至5%。而在目前，LVR高于80%的自住房业主的贷款占比限定为10%，LVR高于60%的投资房业主的贷款占比限定为5%。据悉，央行方面将在未来两周内与各大商业银行协商此提案。据悉，LVR限贷工具由央行在2013年推出，目的是通过对供给端（银行）进行限制，防范房地产市场过热风险。同时，央行推出该工具也是为了降低金融风险，维持经济稳定性。LVR这个限贷工具是指，银行要求购房者提供更大比例的首付款，然后才能获得房贷。同时限制银行提供风险较高、首付较低的贷款数量。许多人或许并不知道LVR限贷政策的具体意思是什么。除了大家最广为人知的贷款与房价比例（LVR）的硬性指标之外，还有一个调控的比例，就是各大商业银行能够放出多少超LVR限贷比例贷款的房贷。若LVR政策放宽，也就意味着更多买家不需要存够20%首付款便可获批贷款。本次央行的政策提案，就涉及到了这一比例的放松，举个例子说明一下可能更容易理解：目前，A银行总共有1000万纽币的房贷借给了自住购房者。尽管目前LVR限贷令中，要求即使是自住购房者也要有至少20%的首付（最多贷款80%）。但是央行同时规定了，其中最多可以有100万纽币的房贷借给了没有20%首付的购房者。而等新政实施之后，将会最多可以有150万纽币的房贷借给了没有20%首付的购房者。业内人士称，这也就意味着，若这一提案通过，那么对于许多存首付有困难的购房者来说是一个利好消息。因为他们有更大概率可以在存不够20%首付款的情况下获批房贷。不过此前的一项权威调查显示，对于首次购房者来说，LVR的松绑或许并不是一个好消息。新西兰智库NZIER（新西兰经济研究院）此前曾表示，央行放松LVR限贷措施，廉价房正在被炒房客买下，首次购房者因此失去许多买房的机会。NZIER曾利用模型模拟买不起房的低收入家庭数量，结果发现，LVR政策的松绑，很可能让房产投资需求加倍，将低收入的首次购房者挤出市场。表面上看，在LVR限贷政策松绑后，首次购房者和投资者更容易获得更高比例的贷款进入市场，但NZIER认为情况并非如此。NZIER首席经济学家Christina Leung认为，LVR政策的放宽，会给社会各界带来意想不到的结果。图源：NZHNZIER认为，房贷门槛降低将导致投资需求成倍上升，继而推升出租房存量，将首次购房者推出市场。而且，这对收入在6万到10万纽币的首次购房家庭来说冲击尤为明显。NZIER首席经济学家Christina Leung称，LVR政策调整带来了广泛而意想不到的后果。“对于那些仍然能获得贷款并继续买房的人来说，这意味着他们的债务水平会增加。”她说，“他们可能不得不采取应对举措，包括减少开支。”*本文不构成任何投资建议，也未考虑到任何用户投资目标、财务状况或需要。用户有全部责任思考本文中的任何看法、意见、观点或结论是否符合本身的特定状况，并对自己的投资行为负全部责任。
