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注意,楼市这些假消息!

注意,楼市这些假消息!

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/子木

这几天,地产股暴力拉涨,一些人号称楼市迎来巨大利好,挥着钞票决定抄底“时代机遇”。


不看不知道,细瞅确是一片绿油油。

地产股很久之前就进入了静止状态,基本是死牛拉木马——一动不动。

因为投资看的是预期。

经过2015年一波城镇化大潮,房子总量大于人口,全国主要城市好的地块基本开发殆尽,再过几年,新房市场也许不存在了。

蛋糕在萎缩,开发商再怎么折腾,也难翻起浪花,一眼望到头的生意谁都能看明白……那么到底是怎么拉起的投资热?

答案就是谁都不愿提及的楼市核弹——棚改。


从前天开始,一张写着“21个特大及以上城市允许棚改 还有平急两用基础设施建设”等字眼、没有来源出处的截图在地产圈内流传。

这种截图传得这么热,可真是小刀拉屁股——开了眼了。

首先,21个特大城市覆盖人口约2.9亿左右,要么是一线大城,要么是城市群龙头,自身购房动力就很强,是最不需要靠棚改续命的城市。

如果是事实,那么21城搞棚改,意味着挑明了要启动史上最大规模炒房行动,这跟刚刚政治局会议提到的“房住不炒”“保交楼、保民生、保稳定”战略是严重违背的。

其次,平急两用基础设施建设,这玩意倒是新提案,但只是为了给城市居民做保障安全垫,以防类似疫情等特大灾难,跟房地产是八杆子打不着……

硬把“平急两用”跟“棚改”放在一起,唯一的可能就是为了忽悠而忽悠,或者干脆为了凑字数。

然而事情发展到现在这个地步,基本可以证明两个事实:

1、市场钱的实在太多了,资金需要出路甚至活路,炒股需要题材,庄家想割韭菜的心,昭然若揭。

2、懂房地产的人实在太少了,这事儿要是放在5年前还可以理解,而现在,互联网高度发达,认知应该普遍及格才对,然而大多数投资者依然对楼市趋势没有清晰的判断,只能任尔东南西北风。

……当然这事后来也有了结论,经济观察网的记者对此求证了多位不同层级住建系统人士,得到的反馈为:

没听说。

但事情完了吗?没完。

随着大家的讨论深入,还有一种说法是,这可能是政策发布惯用的“三板斧”——先试探,后辟谣、再发布

也许是三四线城市正在酝酿大规模棚改呢?

这话对,三四线是最想棚改的,比谁都想。

今年上半年,全国楼市迎来疫情后的反弹,购买力爆发,唯独三四线城市没跟上行情,不温不火。

北方很多城市,甚至出现资产出逃的浪潮,这部分人或者想卖房买入二线城市,或者干脆存进银行,但根据事实反映,真的很难卖出去。

楼市踏空,极大影响城市运行效率,东三省、贵州、内蒙、湖北、广西、陕西、甘肃等多个省份的城市,财政自给率已经不足30%。

意味着70%的钱都要靠财政转移,但高层也不是摇钱树,要多少有多少,根据2023年资源配置规划,钱基本都给了长三角、珠三角以及中西部龙头城市,甚至多地申报的地铁项目,能砍就砍。

下半年大部分三四线城市都会陷入两难境地,要么停止开发、节衣缩食,就像鹤岗,一季度锁了公务员名额,三公经费缩减12.5%;

要么,靠唯一的可能性——棚改再冲一波业绩,向大城靠拢。

中国社会从小就在教育人们要有哪吒精神,不服输,不愿意主动承认自己平庸。那么这也意味着,地方对第二种方案的诉求更为迫切。

但我想告诉大家的是,三四线城市开启大规模棚改,就是铁桶里放鞭炮——空想。

一方面城市居民债务压力尚未解除的情况下,收入还没提上来。

从这轮五一假期的数据就可以看出来,20%的旅游人数增长,换了1%的旅游收入增加,人均消费只有540元,低于2019年同期20%以上。

三四线已经没钱再参与这波棚改去库存了。

另一方面,政策端早已用其他策略平替了棚改。

比如房票制度的大力推行,以及全国范围内推行“旧改”,都在无形中推动楼市,但现在看来,收效甚微,也意味着这块市场弹尽粮绝,准备战略性放弃,天各有命。

所以那些指着棚改拉动房价,出售三四线投资型资产的人,可能要失望了,接下来趁着两个旺季节点,金三银四和金九银十,折价卖掉,实属万事大吉。

最后的最后,房价一定会回归到正常面,与城市居民平均收入高度匹配。

按照目前的情况,大多数三四线城市的房价也就值6-9千每平方,现在的1-2万的价格,过些年一定会被打回原形,即使算上通胀的价格,也是如此。

现在很多城市已经绷不住了,开发商想尽办法抢跑,就连上海最强卫星城,节后发布一则通告:

两项目因擅自大幅度降价销售,扰乱了房地产市场正常秩序,造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签,待整改结束后予以开通。


三四线楼市的命数,在于人口和产业都跟不上时代的浪潮。

前面的城市已经从制造业、互联网、新能源走进了人工智能,后面的城市还在重工业里苟延残喘。

很多人都说淄博有现在的成绩,就是昙花一现,但我想说的是,重工业城市转型成功的案例,在国内基本没有,淄博能做到现在已经很不容易了,请多一些善意,多一些鼓励吧。

毕竟城市背后都是成千上万的老百姓,城市能发展明白,老百姓才有钱花,在这个内卷的时代,一切逆势而上都算是伟大的胜利。

未来房地产价值会主要集中在二线城市,这个我嘱咐过很多次,但二线城市可以毫不犹豫闭着眼买吗?也不是。

我们看下面一幅图。


你会发现,近五年大多数城市房价都是回调的状态,但这些重点城市在回调到底后,会彻底甩开三四线城市,继续向上走,至于怎么走,要看三个周期:

经济周期、楼市周期和情绪周期。

经济周期已经走过谷底,楼市周期很多城市也已走过谷底,情绪周期还在谷底徘徊。

一些房价回调的非常充分的城市,已经重新有了可投资的价值,就像股票一样,高估就会回落,低估就会崛起,只要基本面是好的,业绩也是好的,早晚还会走向上一波的高峰。

至于哪些城市,我会找时间继续撰文,这期主要的题目就是让大家规避一些风险比较高的城市,尤其是财政自给率较低的城市,已经走入收缩阶段。


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