暴跌几十万没人买，楼市为什么这么凉？
文 | 谢九
经历了年初短暂的小阳春行情之后，国内楼市再度迅速入冬。4月份以来，全国主要城市的成交量大幅下滑，价格也开始明显下跌。更值得注意的是，降温的不再只是三四线城市，一向坚挺的一线城市也开始量价齐跌，北上广深只涨不跌的神话正在破灭。
今年春节前后，楼市曾经出现过一轮小幅反弹，主要原因是前期救市政策的积累，以及疫情期间被压制的需求开始集中释放。但是，这一轮行情只是昙花一现，4月份以来，各大城市的成交量迅速萎缩，价格也明显下跌。
从成交量来看，即使是一线城市，4月份的成交量基本上都环比下降了2-3成，5月份成交量继续萎缩。以北京来看，今年3月份的二手房成交为2.3万套，但是5月份的成交还不到1.3万套，几乎接近腰斩。
由于成交量越来越低，有意愿买房的人越来越少，楼市价格也开始明显下降。即使在一线城市，很多卖房的业主发现，自己挂出来的房子如果不主动降价，几乎都没有人上门看房。对于部分急需用钱的卖家，如果想要快速卖出套现，主动降价就成为唯一的出路，一套房子动辄降价大几十万现在已经非常常见。在很多卖家看来，如果不提前主动降价，将来可能更没有机会。国内楼市多年来的卖方市场，正在迅速向买方市场倾斜。
去年10月份以来，国内开始对楼市推出了一轮又一轮的史诗级救市，但是楼市面对各种利好依然没有起色，还是一天比一天更冷，这意味着，国内楼市经过了20多年的高速发展之后，终于迎来了真正的拐点。
当前楼市之所以越来越凉，可以从最核心的供需关系来寻找原因。
从楼市的需求层面来看，楼市的需求最终还是要靠人们的收入来支撑，这种收入既包括当前的实际收入水平，也包括对未来的收入预期。从目前来看，无论是当前收入还是预期收入都不乐观。
从当前收入来看，无论是初入职场的年轻人，还是已经打拼多年的中年人，都面临各自的压力。年轻人的失业率高达20%以上，而且还保持继续上升的趋势，这意味着底层的购买力越来越弱。而那些曾经的高薪人士，现在也是压力空前，互联网大厂裁员已是司空见惯，那些年入百万的互联网人士，一旦被毕业，很难再找到以前的高薪工作；曾经高薪的金融行业，现在也在大幅降薪。如果将这些不同职场人群转换成楼市的购买力，大致可以看出来，从老破小到刚需再到改善性住房，各自的潜在购买人群都面临极大的收入压力。
更重要的是，楼市的购买力不仅要看当前的收入，更需要对未来30年的预期收入有极强信心。但是现在来看，越来越多的人开始对自己的预期收入信心下降，不再敢轻易背巨额房贷，这是当前楼市购买力萎缩的一个重要原因。
在前些年经济高速发展的年代，很多人对自己未来的收入都有极强的信心，敢于在30年里背负几百万元的房贷，对于每年偿还几十万元的房贷毫无压力。但很多人并没有意识到，将自己人生巅峰时期的收入视为正常水平，并以此背负巨额负债，是一件风险极高的事情。随着大环境发生变化，尤其是最近互联网大厂裁员，很多曾经的高薪人士迅速发现，自己的财务状况其实非常脆弱，以往毫不在意的房贷，现在变成了一座沉重的大山。背负过高的房贷，可能是将来中产返贫的重要导火索。
随着越来越多的人开始意识到自己未来收入的不确定性，所以对于贷款的态度也就开始越来越谨慎。敢于随便大手笔负债几百万元的人变得越来越少，对于楼市而言，就意味着购买力大幅萎缩。
《公主小屋》剧照
以一线城市来看，楼市的成交主要靠置换需求，老破小支撑刚需，刚需支撑改善等等，如果其中一环出现断裂，整个楼市的成交都会陷入停滞。而现在的情况是，从老破小到改善型的潜在客户，其购买力都在下降，这就导致楼市的成交越来越难。
以一个普通家庭为例，就可以看出为什么现在买房变得比以前更难了。在以前，很多一线城市的普通中产家庭都可以买得起一套千万元级别的房子。原因在于，首先，这个家庭有一套价值500万元左右的刚需型房产，将这套房产出售之后，然后再贷款500万元，就有能力买入一套1000万元左右的改善房。
那么，想要实现这个过程有两个关键条件，第一，500万元的自有住房能够顺利出售；第二，家庭收入能够承受500万的贷款。在以前楼市的上涨周期，这两个条件都相对容易实现，500万元的刚需住房，在市场上有很强劲的需求。至于500万贷款，在以前经济形势向好的时候，一线城市的很多中产家庭都可以承受。
但是现在，想要实现这两个条件变得越来越难。首先是自己手上500万元的房子很难卖出去，因为这部分买家的购买力在下降，这意味着通过卖房获得首付款越来越难；其次，自己承担500万贷款的能力和勇气也在下降，也不再敢像过去那样背负过高的负债。
对比之下就能看出，过去很多人对于自己的收入以及楼市的上涨都有很强的信心，所以敢于用最大的杠杆来买房，由此也推动了楼市价格持续上涨。但是现在，人们对于自己的收入以及楼市的未来信心都在下降，这就导致楼市的需求从扩张转入收缩，运行逻辑发生了根本逆转。
不只是需求下降，楼市的供应层面也在恶化。最近，越来越多的房子开始进入市场，尽快寻求变现，导致楼市的供应量越来越大。尤其是一些投资性房产，主要靠房产增值来获得收益，而不是靠租金。因为我国的租金回报率极低，一线城市只有1%出头，一旦房价停止上涨，仅靠租金收入可能还不能覆盖房贷支出，所以，很多投资性房产继续持有的成本越来越高，只能选择尽快套现。加上不动产统一登记制度全面打通，对于多套房持有者也带来了较大的心理压力。
多重因素之下，越来越多的房产开始涌入市场，即使一向被认为供不应求的一线城市，现在的二手房挂牌量都创下了历史新高，而在还在快速增长。随着供应量越来越大，购买力越来越弱，中国楼市正在迎来一次前所未有的重大转折。
排版：城子 / 审核：同同
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