【小心】被查空屋税 温市一业主需缴税7万！市府每年抽查约万套房屋

温市居民科莱蒂斯(Joanna Colettis)拥有一套有6个套间(suites)独立屋已数十年。这间独立屋位于温哥华市政府(City Hall)附近，一直被她用于出租。每年她都会填写卑诗省投机及空置税(Speculation and Vacancy Tax)和温哥华市空屋税(Empty Homes Tax)申报表。

今年1月，科莱蒂斯被选中进行审计，她需要证明2021年这间独立屋有人居住，不过温市府并没有接受她提交的文件，现在她面临日益增加的空屋税，而这已威胁到她继续出租这些套间的能力。

科莱蒂斯对此非常愤怒，她从租客处收集了成堆的表格，包括手机账单、驾照、社会保险号码(social insurance numbers)、税务文件、营业执照(business license)和租赁协议。

她说：”这是我的全部“，自 1980 年代以来，她一直拥有这处房产并将其中的套间出租。

她指，最近看到一篇报道，三角洲(Delta)的一对夫妇在目前的住所住了7年，现在担心失去这个家，因为他们的房东收到了来自省府的9.6万元的投机和空置税账单。为了支付这笔税款，房东已将该物业挂牌出售。

科莱蒂斯感慨：“这到底发生了什么？简直是一团糟。这种事会发生在我身上吗？”

她描述了自己如何以合理的价格出租套间，两间一居室套间每间 900 元，一间更大的两居室套间每月 2040 元。

她指，这些都是价格实惠、翻新过的套间，且交通便利，租客都是想靠近市中心的年轻人。

起初，她将证明房屋出租的材料带到市政府，但她被告知其中一些不能被接受。她指，那天工作人员审问她的态度，“好像我是某种罪犯并试图隐瞒什么”。她感到震惊和不安。

科莱蒂斯后来收到一封市府的信，拒绝将两名租客的手机、银行和互联网账单作为承租证据，因为这些账单不是2021年的。

两名租户的驾照复印件，显示他们都住在该地址。然而，一个人是在 2022 年 11 月获得的驾照，而另一个人是在 2023 年续签的执照，都不是2021年。

温哥华市府在一份声明中说，他们无法提供个别案件的细节。声明中还说：“当物业被选中进行审计时，屋主必须提供与所声明有关的具体文件。提供的文件必须与被审计的年度相关” 。温市府拒绝透露通常会选择多少物业进行审计。

温市府合规分析师(compliance analyst)在信中写道，他们需要的是租客2021年有效的身份证明，且有至少6个月居住于此，此外他们只需要一个租客的证明，不需要所有。

科莱蒂斯以教授英文作为生计，但她说，梳理市政府信中列出的要求令她感到困惑，而她也为照顾年迈的父母而疲惫不堪。

她最终放弃了按规定向租客追要那些证明，也没有选择提交投诉通知(notice of complaint)。5 月中旬，市府向她发出66,396元的税单，这是她2021 年房产评估价值的 3%。她惊呆了。

到 6 月中旬，这笔已逾期的款项增加了 5%，达到69,715 元。

科莱蒂斯指，该独立屋的6个套间，其中两个由她成年的儿子居住，其他4个则一直放租。有几位长期租客在套间抚养孩子，还有一些年轻人将套间视为他们的第一个家。

温市府则表示，该市进行随机和基于风险的审计，以帮助验证物业状况申报，并鼓励尽可能高水平地执行空屋税计划。

市府表示，审计合规团队遵循文件的标准要求，以证明物业的居住时间为六个月或更长。业主可以提交投诉通知，空屋税审查官可以审查提供的额外文件，以证实这些房产的占用情况。

过去三年温哥华市政府每年抽查约万套房屋的申报状态，最多一年会收到超过千宗投诉。温市府的报告显示，不满核数结果而提出上诉，获接受的比例可有8成多，但到了独立审查阶段，获接受的比例则急降至约一成。

温市府近日发表关于申报空屋税的最新报告，根据报告，2021年市府核查仍在进行，目前已核查了7072宗空屋税申报，发现有1.5%申报个案不合规定。违规业主将依法被罚物业价值3%的空屋税。

报告提到，2019年时，市府总共核查了9814宗的申报，当中的6%不合规定；2020年时核查11,890宗的申报，不合规定比例是4.8%。从数字来看，空屋税实施以来，温市业主申报空屋税不合规定比例明显下降。

市府规定，若核数结果显示业主需要缴纳空屋税，业主有权提出上诉。根据统计，在2020年时，市府即收到559宗的上诉案件，有403宗上诉获接受，成功比例为72%；2021年时有1071宗上诉，有900宗获接受，成功率有84%；2022年时，有871宗上诉个案，有761宗获接受，上诉成功率有87%。

根据上诉程序，向市府上诉失败之后，还有一条活路，那就是申请由市政府以外的第三方独立委员会进行审查。但独立审查阶段的成功率偏低，数字显示，在2022年时，有79宗送独立审查，只有9宗获得接受。