大温一周地产点评：利率债务窒息 未来几年续贷悬了

3月份加拿大整体通胀率（CPI）像石头一样落地，目前降至3.4%。抵押贷款利息成本飙升了30%，仍然是CPI同比增长的最大贡献者。剔除因抵押贷款利息成本，5月份实际CPI为2.5%，回到加拿大央行设定目标1-3%区间。调控工作完美完成。

当然，CPI仍然具有粘性，基数效应仍然存在，但在大多数情况下，价格涨幅已经放缓。别无他法，20年最高利率导致的债务窒息，正在发挥作用。

加拿大央行已经过度收紧，但这不会阻止他们在本月晚些时候再在棺材上钉钉子。请记住，这个机构在全国房价大幅增长30%而无动于衷，却在房地产市场已经见顶1个月后，最终在 2022 年3月首次加息。这些人没有前瞻性，无论他们雇用了多少经济博士。

因此，在加息450个基点之后，我们仍可能再次推高，即使是银行监管机构也措手不及。OSFI表示，这些固定付款可变抵押贷款是一个日益严重的金融稳定性问题。仅付利息的抵押贷款，摊销时间表不断膨胀。

关于市场上负摊销抵押贷款份额的信息很少。唯一披露这一数字的银行CIBC， 在其第二季度收益报告中表示，负摊销抵押贷款的金额从上一季度的520亿元降至440亿元。该银行补充说，其中四分之三的减少是由客户自愿增加固定付款推动的。

它最终阻止了一波陷入困境的卖家进入市场，但随着时间的推移，这个问题越来越大。这个解决方案从来都不是为应对快速上升的利率环境而设计的，总是有见地的罗恩·巴特勒（Ron Butler）告诉我，该产品可能将在今年晚些时候在OSFI的指导下逐步淘汰。

有很多借款人在虚线上签字时不知道触发利率是多少。他们现在这样做了。请记住，2022 月1月，高达57% 的借款人选择了浮动利率抵押贷款。

当然，问题的严重程度将在很大程度上取决于抵押贷款利率的未来方向。今天，最受欢迎的三年期固定利率抵押贷款在过去一个月中上涨了近100个基点，约为5.8%。这将在未来几个月给房地产活动泼冷水，只会加剧加拿大央行的过度紧缩运动。央行将于7月12日再次议息，市场赔率定价为再加息 25 个基点的可能性近60%。

压力正在增加，只有三分之一的抵押贷款持有人每月付款增加。这是因为仍有很大一部分借款人的固定利率抵押贷款非常低。不过，时间在流逝。在 2020 年和 2021 年享受创纪录低抵押贷款利率的借款人将在未来几年续贷。到 2024 年，估计有 3310亿 的固定利率抵押贷款需要续贷，到2025 年则将有 3520亿元。

本文由Steve Saretsky提供

加西网地产中心编译报道

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