大变局！真正的危机才刚刚开始！

王五给我发微信说，最近德国的房价跌得很厉害，他觉得房子快没什么价值了。

王五在德国留学，毕业后在一家金融机构工作，平时也研究资产配置。

他说，德国联邦统计局的数据显示，今年第一季度德国的房价同比去年下跌了6.8%，已经连续两个季度下跌。

特别是大城市中心地段的别墅房价下跌最多，平均下跌超过10%。价格太高，没有人愿意购买。

此外，德国的新建房屋数量和成交量也持续下降，很多挂在网上的房子半年多都没有成交，整个房地产市场非常低迷。

德国房价下跌并不是个别现象，在全球各个国家都频繁上演。

这是为什么呢？

答案是：全球利率上涨！这直接导致我们持有的房产、股票、黄金、原油等资产的成本持续上升。

工资决定消费水平，利率决定商品价格。

简单来说，如果利率过高，房产、股票、黄金等资产的持有成本会大幅增加，资产价格容易下跌；

相反，如果利率过低，房产、股票、黄金等资产的持有成本降低，资产价格往往会上涨。

举个房产的例子来解释为什么利率过高会增加资产风险。

在2020年，全球大规模放水，王五在某个国家以1.7%的利率贷款200万购买一套房子，计划分30年还清贷款，利息累计约55万。

到了2023年，全球利率持续上涨，王五所在国家的利率上升至5.2%。由于房贷利率与央行利率挂钩，贷款利息也相应变化，王五最新的房贷利息累计约为195万。

这意味着，当利率从1.7%上涨至5.2%时，王五的房贷利息从55万上涨至195万，增幅达到354%。

而且，王五付出的195万利息接近他贷款总额的200万，大部分时间里他所偿还的都是利息，而不是本金。

另外，当利率从1.7%上涨至5.2%时，王五无法承担如此高额的贷款利息，当他想要出售房产时，却发现没有人愿意接盘。因为潜在的购房者也因为高利率而无力承担房贷。

要总结一下，当利率过高时，一方面没有人能够负担得起贷款，另一方面没有人能够支付得起利息。

因此，没有人愿意冒着高成本进行投资，更没有人愿意冒着高风险进行投机，市场交易逐渐衰退，价格逐渐下降，风险逐渐积累。

需要注意的是，利率上涨初期通常并不会对经济产生实质性的负面影响，更多的是对心理层面、预期层面和情绪层面的影响。

关键在于，利率上涨初期，价格往往远低于通胀水平。换句话说，尽管借贷成本在增加，但我们所持有的资产升值更快。因此，利率对我们的影响是有限的。

举个例子来说，当利率从1.7%上涨至2.5%时，王五30年房贷的利息从55万上涨至约85万，增加了30万；但是他的房产价值从250万上涨至300万，增加了50万。

也就是说，资产的增值幅度大于负债的增长幅度。因此，利率上涨初期对资产确实有影响，但相对较小，更多的是情绪和估值方面的影响。

另一个经典案例是中国A股市场在2021年12月到2022年底的表现。尽管股市从高点约3700点下跌到低点约2850点，最大跌幅超过20%。

但是，中国A股上市企业在2022年整体实现了不错的利润，并且分红力度明显增加。

这说明，中国A股市场在2022年并没有受到美联储加息的实质影响，股市下跌更多是受到估值和情绪等方面的影响，而不是基本面业绩的影响。

总结一下，利率决定房市、股市、黄金等商品的价格，利率上涨初期对价格的影响往往是估值方面的影响。

然而，利率上涨末期是资产价格风险急剧增加的关键时期，对价格的影响也更为直接。

接下来，我来解释为什么利率上涨末期是资产价格风险急剧增加的时期，为什么房市、股市、黄金等资产在这个阶段更容易下跌。

答案是：实际利率！

这句话的意思是，在利率上涨末期，利率水平通常在较高位置波动，并且有进一步上升的趋势；与此同时，由于连续多次加息，通胀水平开始显示出疲软甚至持续小幅下降。

利率水平会在某个时刻高于通胀水平，从而导致实际利率为正，资产持有成本高于持有收益。

虽然这个解释已经很通俗易懂，但仍然有些绕口。

简单来说，利率上涨末期的某个时刻，王五突然感受到巨大的房贷压力，因为房贷成本的上涨幅度突然超过了房价的上涨幅度。

再举个例子，利率上涨末期的某个时刻，人们更愿意持有债券而不是股票，因为债券的利息突然超过了股票的股息。

这个时刻，就是实际利率为正的时刻！

在2023年6月21日，美联储主席鲍威尔表示，将需要很长时间才能将通胀降至2%。鲍威尔重申了官员们预计在年底前会逐步加息的立场。

这一表态提升了市场对于终点利率水平和持续时间的预期。同时，市场预计美联储在7月份加息25个基点的概率为71.9%，调整后的利率范围为5.25%至5.50%，并将维持到年底。

单独看这些数据，并没有什么异常之处，一开始的感觉是美联储将继续加息，而利率水平似乎并不低。

然而，结合另一组美国核心通胀数据，我们会发现情况大不相同。

在2022年9月达到本轮加息周期高点6.6%后，美国核心通胀开始随着美联储逐渐提高的利率而逐步下降。

请注意！截至2023年5月，美国核心通胀最新数据为5.30%。仅仅比当前5.0%至5.25%的利率范围上限高出5个基点。

此时此刻，即使美联储在7月份不加息，美国核心通胀很有可能在6月份自然回落，即使回落幅度很小，比如10个基点，美国的实际利率将由负转为正，资产的收益将无法覆盖成本。

此外，根据市场预测，超过70%的概率认为美联储将在7月份加息25个基点。

虽然美国10年期通胀保值国债（TIPS）已经上涨至0以上，但在新的环境中，它并不能很好地反映实际利率水平。

因此，综上所述，到了7月底，美国的实际利率基本上将结束近三年的负利率时代，全球各类金融资产将面临真正的大考验。

最后，我个人认为，在2023年7月份，美国的实际利率将由负转正。

这将是全球资产价格开始剧烈波动的一个重大转折点。

过去我们取得了许多成就，

在2021年1月，我们在人民币兑美元汇率为6.3时配置了美元，

在2022年12月，我们在银行理财产品（债券基金）出现恐慌性回调时增加了仓位，

在2023年4月，我们在人工智能（ChatGPT）达到高位时止盈，

......

然而，展望未来，我始终感到步履蹒跚。

我希望大家能提高警惕，调整好资产配置，适度增加债券（包括美债QDII）、3A同业存单等现金类产品的比重，适度减少房产、股票、黄金等风险类资产。

当然，机构投资者由于拥有更好的风险控制和更多的对冲工具，可以适当配置军工、半导体等具有反转潜力的赛道，以及商品空头CTA策略等。

君子不立于危墙之下！我也希望大家能理性降低收益预期，度过这个波动率正在加大的寒冬。