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万科股东大会感想

万科股东大会感想

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作者:villike

来源:雪球

万科前几天开了股东大会会上的不少信息我觉得值得投资者关注和思考以下是我的一些核心思考分享给大家
从整体商业模式来讲如今的万科可以看成是两家公司万科房地产开发公司以及万科经营服务公司
对前者而言开展的是传统的房地产开发业务也是如今万科营收和利润的大头
对后者而言开展的是围绕着房地产或者说居住开展的众多服务业务比如物业长租公寓商业地产等
对前者而言这个商业模式是比较累的因为每一个项目都是从头开始这跟做不做标准化还没有关系
标准化也是个大问题每一块地的情况不同如何高效不出错地做出消费者喜欢的产品出来这本身就是个大难题
万科过去几年经营业绩不好抛开外界原因不谈这其实是大头内因一方面是投资没做好另一方面是标准化这个难题没解决好——管理层管它叫经营离散度高
这个生意模式不是最好的那种生意模式这一点不用避讳但这个模式也绝对说不上是个烂生意毕竟给你我足够的资金恐怕我们也很难进去跟万科这样的企业竞争
对于后者而言这些小生意的模式现在还看不了太清楚管理层对它们寄予了厚望——他们也确实应该这样做毕竟这是出路和希望
但是这些生意是否是那种能给股东带来丰厚回报——说得直白点高ROE——的生意现在我还不好说
但有一点是肯定的这么多赛道不可能每一个都是好生意其中能有一个万科就算是捡到宝了
捡到宝以后这个还面临着一个几乎无解的难题——怎么才能迅速扩大规模毕竟开发业务的体量在那里摆着
所以总的来说从商业模式的角度看我认为万科说不上优秀但勉强可以算个良好不过未来十有八九也就是在良好这个地方到顶了
从文化的角度来说万科的管理层是务实上进的比这些更关键的是我认为他们是关注消费者需求的也知道只有生意做好了股东才会有满意的回报
我认为能有这样的关注点和视角的管理层其实是不多的这是万科很宝贵的一点
上面是经过我思考提炼过的一些看法然后我就着股东大会的实录讲一讲现在万科在面临什么未来可能会发生什么
事实上这些问题我认为管理层讲得相当清楚所以我会引用他们的表述这些可以浓缩为两个问题
问题1房地产行业会不会一直这么差下去行业还能起来吗
管理层的回答是这样的我做了一些删减括号里是我的评注
房地产行业正处于新旧模式的转换阶段……我们今天需要开始着手解决旧模式下存在的问题
尽管万科已经比较早地意识到行业高速增长不可持续但是比较惭愧的是我们虽然认知得比较到位比较早但是行动上仍然没有完全摆脱惯性出现了一些比如说投资上有些冒进产品操盘离散度比较大的问题我们花了比较多的精力处理这样的事情取得了一些进展
管理层的注意力是聚焦的在前年提出投资和标准化这两个问题后就一直在着手解决从他们的表述来看这两个问题在逐渐解决尤其是第一个第二个我认为是几乎无解的
……各个业务军种的协同效应在提升公司的资债结构也有优化应该说抵御风险的能力在进一步加强跟过去相比我们今天应对变化的主动性又多了一点
过去这几年环境很惨但没有把万科打趴下公司的韧性得到了充分展现从管理层的表述来看万科在逐渐稳住阵脚并试图找到一些主动权
房地产行业还能不能好起来行业在高速增长阶段结束之后还有没有机会怎么才能抓住机会
这个题目我们做了很多思考结论非常明确消费者的需求更新迭代非常快好的东西总是受人欢迎的我们相信市场是永远不会饱和的房地产市场是常做常有常做常新……
管理层对于房地产行业还有没有明天这个问题态度是非常明确的那就是
……长期的需求基础还是在的比如房地产行业从有没有走向好不好的阶段之前主要是解决有没有的问题好不好方面未来还有巨大的潜力大家对美好生活的需求还没有完全满足
比如未来十年新增将近7000万城镇人口有2.6亿新市民将会扎根下来他们的居住条件相比原居民还有改善提升的空间
另外现有城市住房里面有1/3是2000年之前建设的房子20年前的房子跟今天房子相比在品质等方面还是有很多可以改善的
这些都是现实的数据我们很容易会对一个行业的空间形成一种简单的假设但这不一定是事实
……过去的手机现在的汽车都是在行业完全成熟后不断长出新的分支并且逐步取代了原来的主干中国的家电行业也是在基本每户都有家电的情况下才诞生了更多有竞争力的企业我们相信房地产也会经历这个过程只要发展商能提供好的产品和服务真正能满足人们需要市场机会是有的
管理层做了功课知道所谓的市场饱和往往是一种现象或者说一种自我限制他们举的例子很有说服力
另外只要能提供好的产品和服务真正满足人民需求市场机会是有的这个判断我认为非常难得这个前面已经说过
……如果需求在短期的市场表现表明的是市场短期预期的问题大家对未来的预期感到不确定或不明朗所以在买房方面先选择看一看等一等
短期的预期跟市场的氛围可能很多时候是由外部因素所造成的修复这种市场预期和市场氛围需要一点时间但是我相信随着这些外部因素趋于稳定房地产市场也一定能恢复也会恢复到合理的成交水平
所以我基本上还是没改变之前的看法我们的行业下有保底线上有天花板还是在一个缓慢的复苏过程中只不过比我3个月前预想的时间更长一点压力更大一点
管理层用长期看跨行业看的视角房地产行业的长期发展前景说清楚了对于短期而言没有人能说明白什么时候会如何这个问题
这就像我们买股票意识到一家公司的合理价值并不意味着知道什么时候股价会到达那个地方在价值不会毁灭甚至还会有所提高的时候需要做的就是耐心等待
问题2万科未来会怎么做能达到什么效果
这个问题应该是大多数投资者关心的问题
万科会持续做三件事情第一件要提高开发业务的管理水平开发业务是万科的基本盘我们做经营服务业务也需要基本盘巩固所以要不断提高开发业务经营水平
开发业务是一定会存在的这么大的市场万科会拿到自己能力范围内的那部分钱
我之前也分享过开发业务其实是一个需要稳定环境的业务在一个稳定的环境下好的开发商会赚到自己的那部分利润不需要房价一直涨
第二件事是经营服务业务已经完成从0到1从1到10的过程我们完成了商业逻辑检验也完成了商业逻辑可复制的验证现在是如何提升竞争力扩大发展的空间提升更多的回报培养更多的优良资产
万科在经营业务上能找出这么多方向还都能——按照管理层的说法——完成商业逻辑验证本身是一件很厉害的事情
但是这个我前面也说过了很厉害并不代表这些业务就会是好生意还需要观察
第三件事是我们始终要保持财务稳健保持行业领先的信用评级
这个万科一直都做得很好这个点也看得很准
……这些方面我们有些进展但想要脱胎换骨恐怕仍然还需要比较长的时间在目前的市场环境下要消化过去的问题可能比预想的时间要长转型也会经历一些阵痛经营服务业务的收入要占到主流恐怕也需要相当时间说不着急显然也不可能但再着急也得静下心好好做事
这一段有两个意思很明确
第一个想要修复开发业务以及让经营业务站出来需要时间而且很可能比预想的时间要长
至于这个时间有多长管理层没有明说我认为他们说也可能会被打脸预测未来是比较傻的
第二个急也没有用唯有耐心等待
这里你可能会有疑问那为什么不等到一切明朗起来再来买入
首先我不会再买入了因为商业模式已经决定了我的兴趣
另外如果你是要买入的等一切明朗起来价格是否还合适就没人知道了
至于我为什么不卖这个话题我之前说过几次了这里不再重复
信心的来源也是三个方面第一方面是行业有机会我们的品牌信用还给力第二方面是有能力可以接棒往前跑第三方面是赛道方面我们觉得少赛道可以跑得快多赛道可以跑得远但需要有耐心
万科对未来有信心是因为行业会恢复正常万科的竞争优势还在另外万科也有了一点副业的底气
这份万科股东会的内容和我的一些思考就分享到这里投资不需要事无巨细地去关注也不需要无时无刻盯着公司更不需要盯着股价想明白一些更本质的事情会让投资更轻松

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