投资者正撤离 RBC警告加国房市将历史性重大调整

（加西网综合）在央行大幅连续四次加息之后，未来还将有大幅加息的预期，加拿大房地产市场的投资者已经开始离场撤退。

在去年加拿大房地产市场历史性牛市结束时，投资者占加拿大购房者的约五分之一。现在，他们是第一批争先恐后抛售房产的人，有分析指出，这可能是该国近期历史上最严重的房地产市场低迷。

7 月初，多伦多的抵押贷款经纪人 Ron Butler 的客户打电话给他，称 4 个月前作为投资物业购买的大多伦多郊区公寓的财务状况非常。在央行利率上涨 6 倍之后，这套物业的租金已经无法支付抵押贷款的利息。

Butler 建议他的客户出售房屋，而不是每个月在房产上亏本。

然而，仅仅一周后，加拿大央行将基准利率再上调一个百分点至 2.5%，因此 Butler 预计将有更多这样的客户等待处理手中的投资物业。

Butler 表示，对于投资者来说，这样付现金的资产继续保留就意味着更多的负债，因此只要利率保持在高位，投资者就会源源不断地被迫抛售投资物业，并进一步压低房价。

到去年年底，加拿大房价已接近顶峰。包括投资者在内，超过一半的各类购房者转向了通过浮动利率贷款获得的创纪录的低借贷成本，然而，这些人当时都坚信低利率时期将会在未来较长时间内保持，却忽略了这种浮动利率与央行基准利率挂钩、以及央行会提前加息的可能性。

根据其他一些金融机构的数据，约五分之一的投资者是通过抵押旧房来贷款购买新的房产的，这种通过房屋净值抵押的贷款，通常也是采用浮动利率。

央行的几次大幅度加息，让利率从年初的 0.25% 翻了 10 倍，变身为 2.5%，这使得投资者总体上负债累累。央行研究表明，他们的总债务负担是收入的 10 倍的可能性要大得多。

因此预计可能还有更多像 Butler 的客户一样，通过自己房屋净值借来首付款、又用新房抵押贷款，伴随着加息，债务激增。

对于一些投资者来说，情况更加可怕，因为他们在利率上涨之前就已经在房产上亏损。在多伦多和温哥华的投资圈中，这种负现金流通常是合理的，因为它部分是为了每月偿还抵押贷款的本金，从而增加投资者在增值资产中的权益。

温哥华的房地产经纪人 Steve Saretsky 表示，他现在接到投资者的电话，他们看到由于浮动利率债务的支付增加，他们的每月损失从 200 元到 400 加元，其中很多人表示，将无法再承受这种负现金流，尤其是在价格下跌的情况下。

虽然决定出售赔本的房产是一个痛苦的决定，但 Saretsky 认为可能很多自住房的屋主最终还是会考虑抛售房屋。

加拿大皇家银行 RBC 对于房地产市场的预期近日再次下调，指出加拿大正在经历着历史上最为深刻的一次重大调整，并指包括大温、大多和维多利亚等高房价区域可能会损失最大。

RBC 经济学家 Robert Hogue 表示，在这次深远的重大调整中，温哥华大区、多伦多大区和维多利亚大区的房市可能是受灾最严重的城市。

RBC 已经下调了对于未来房地产市场的预期，预计今年全国的房屋转售量将下降近 23%，明年将下降 15%。到 2023 年第二季度，全国基准房价将从峰值下跌 12%。

Hogue 表示，预计每个地方的房市变化将有不同，但在最昂贵、对利率更敏感的地区，可能会面临更大的跌幅，而相对负担得起的市场则会表现出更好的抗跌弹性。

大温哥华地区被 RBC 视为是全国房价最高的地区，买家对于房市的利率变化也更敏感。

在加拿大央行于 7 月 13 日将基准利率上调一个百分点至 2.5% 之后，RBC 再次修改了房市预期。

最近这次加息之后，RBC 已经将最优惠利率从 3.7% 提高到 4.7%。

Hogue 表示，加息“无疑将在短期内加速市场的降温进程”。RBC 预计加拿大央行将在 10 月前将基准隔夜利率再上调 75 个基点，至 3.25%。

对于借款人来说，这将是一个很大的负担，利率的上涨足以“破坏或推迟许多购房者的购房计划”，尤其是在 BC 省和安大略省的购房者。

RBC 预计，在 2021 年初至 2023 年初之间，房屋转售量将累计下降 42%，这将超过此前 4 次全国市场低迷时期的峰谷降幅。

此前加拿大房市从峰值下降的幅度分别是：

• 1981-1982 年修正中的 33%；

• 1989-1990 年修正中的 33%；

• 2008-2009 年修正中的 38%；

• 2016-2018 年修正中的 20%。

RBC 认为，这次巨大的调整中，房价的变化也将比此前的几次更为严峻，此前 RBC 预计房价降幅平均为 12% 恐怕也将变得更为严峻。

预计 BC 省的房价将下降 14%，房屋转售量将下降 45%。

购房者会考虑转向更加便宜的市场。

ref：

https://www.bnnbloomberg.ca/housing-investors-are-heading-for-the-exits-as-rates-rise-1.1796593

https://www.westerninvestor.com/british-columbia/rbc-downgrades-forecast-for-canadian-housing-market-5612771

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