房子烂尾，银行还要催贷，这公平吗？

文丨关不羽

房子烂尾，迟迟拿不到房，可是按揭还不能停，这公平吗？

广西南宁蓝光雍锦澜湾业主王琦（化名）起诉中国农业银行南宁分行（以下简称南宁分行）案，引发了媒体和舆论的关注。

《北京青年报》报道了该案件的来龙去脉：

2019 年 4 月，王琦的妈妈购买了“雍锦澜湾”的一套商品房，同年 5 月23日，购房者、开发商、南宁分行签订《个人购房担保借款合同》。主贷人为王琦妈妈，王琦作为担保人，贷款金额 57.5 万元，期限 30 年。

合同规定，房子应于 2021 年 12 月 31 日前交付。

2021年8月，业主看到开发商写给住建局的关于使用监管资金的信函里提到，楼盘销售资金全部被开发商总部转走占用，总部无任何资金返回南宁项目继续建设。同年 11 月，开发商发布了交房时间顺延的告知函。至今房子仍未完成施工。

王琦发现，房屋的贷款没有划入《南宁市商品房买卖合同》中约定的预售资金监管账户，取而代之的是开发商的另一个账户。

她认为，农业银行南宁分行违规放贷，也没有履行对开发商挪用账户资金的监管义务，应该为工程项目烂尾、房子延期交付承担责任。

于是，在 2022 年 7 月 18 日向法院提起诉讼，要求在交房之前，银行停贷停息，不增加任何额外费用。

2023 年 6 月 2 日，王琦收到开庭通知。7 月 3 日，农业银行南宁分行的代理律师在庭上回应称，银行将贷款支付至非监管账户，与房屋能否按期交付，不具有直接因果关系。房屋不能如期交付责任也并不在银行。

庭审从上午 9 点半开始，历时2小时，法院未当庭宣判。

根据报道所述，这个案子的基本情况并不复杂。购房者贷款买的是期房，进入银行专项账户的钱，在银行眼皮底下被转入非监管账户，然后被开发商总部占用。

项目没钱了，房子就烂尾了。购房者拿不到房，因此提出银行监管责任，要求银行在交房前停贷停息。

专项账户形同虚设，开发商转移占用购房款“尽享丝滑”，是标准的烂尾楼制造流程。这种事，在今天的中国楼市里，屡有发生。这位南宁购房者应该感到“庆幸”的是，事件性质还算单纯，没有“一房多卖”之类的坑中坑。

购房款被房地产商挪用了，银行监管的专项账户变成了“转向账户”，购房者却要为遥遥无期的“期房”承担房贷，否则就会被银行列为“失信人”。

拿钱不造房的没失信，该监管的不监管没失信，花钱买了个空气的却失信了。这是对“信用”二字的莫大讽刺。而这恰恰是预售制的弊端——所有交易风险都被转嫁到了购房者的头上。

购房者的风险局

熟悉房地产的朋友都知道，我们的预售制学的是香港的“卖楼花”。但是，很少有人注意到，我们的预售制是青出于蓝胜于蓝的“创造性学习”。

香港房地产交易的“楼花”，相当于这边预售制的“首付”。然而，香港购房者缴完“楼花”后，在整个预售阶段都不用付款，也就不必向银行申请贷款，当然也不用还按揭了。直到项目开发收尾，开发商向政府缴清地价后交房，购房者再拿着房契向银行申请贷款。

在交房前，银行向开发商发放的开发贷、购地贷，和购房者的按揭贷款无关。如果项目烂尾了，银行要承担相应的风险。而我们这边的预售制，购房者按揭贷款被前置到项目开发阶段。

等于房子没造好，开发商就拿到了全部购房款。购房者的债务包和开发商的钱袋子，只隔了层“专项账户”的牛皮纸。

这个“专项账户”的监管实际上也就是一张纸。这张“纸”可以是借款合同中“借款人不可撤销申请并授权贷款直接划扣入以下账户”的陷阱条款。说白话就是在借款合同中，借款者（购房者）同意把贷款打入指定的非监管账户中——当然，合同条款是不会明示那是“非监管账户”，作为签约一方的银行对此视而不见。

这次南宁蓝光雍锦澜湾诉讼就涉及这种情况，“借贷人自愿打款非监管账户”是银行代理律师的辩护依据。能把明显误导欺骗的合同条款说得如此堂而皇之、理直气壮，让人想起了唐国强老师的经典表情包“从未见过如此厚颜无耻之人”。

这张让购房者资金脱离的监管的“纸”，还可以是住建部门的文件指示。这也是我国预售制资金监管的一大特色，行政监管部门的强势存在。

只要开发商提出的资金使用申请，通过了住建局进行审核认定，一纸文件就可以绕过银行的监管机制。也就是本案中银行代理律师所说的，“即使将贷款资金真正存放到预售资金监管账户，开发商也有可能通过虚假材料申请使用监管资金”。

名义上为严格监管设立的专项账户，实际操作的“行业惯例”却是四处漏风的“转向账户”。这套预售制的机制设计、资金监管流程，简直成了为购房者量身定做的风险局。

本来是预付款性质的“楼花”，在我们预售制中，成了全款购买还没有造出来的“空气房”。本来应该严格监管的专项账户，成了权责不清、四面漏风的灰色钱袋子。

所有的信用风险都由购房者承担。房子烂尾了，名义上的监管者不会因为监管不力承担任何损失。地方政府的土地出让金早就拿到手了，银行照收按揭、本息一分钱不少。只有购房者倒霉认栽，如果不乖乖为“空气房”按月还贷，就要上征信黑名单。

如此不公平、不合理的“征信”，有何信用可言？

在这起诉讼中，购房者选择了不埋单。媒体报道中写道：停贷三个月后，王琦的妈妈发现自己上了征信黑名单，但比起“每个月花几千元买一个征信”，王琦和妈妈都觉得“停贷”值得，“老百姓是为一口饭而活，不是为征信。”

在这样的烂尾楼事件中，如果征信成了逼迫购房者为开发商、银行的失信埋单的工具，那么显然有失促进社会信用体系发育的作用。

制度工具不应该成为压迫弱势者的工具，否则将会造成连锁反应。房地产领域频发的司法诉讼升级，已经有了这样的迹象。最高人民检察院5月9日公布数据显示，2023年一季度共办理房屋买卖合同类民事诉讼监督案件800余件。

中国房地产的很多问题都出在不合理的预售制设计上。本来付个定金减少开发商资金压力的“卖楼花”，却成了坑害购房者的风险转嫁机制。

放贷的银行不承担相应的交易风险，风险却甩给了购房者。

这套乾坤大挪移的玩法，在房地产市场繁荣、房企资金渠道丰富时，还能保持脆弱的平衡。房子烂尾了，房地产商还有渠道借钱填坑，地方政府拿出一点土地收入腾挪填坑。就算烂尾一段时间，购房者还抱有希望，不会轻易选择停贷。因此，很多矛盾还能遮掩过去。

然而，在房地产市场走弱、房企流动性干涸的退潮期，上游无力填坑，下游不愿背锅，矛盾就会放大、激化。这类官司打到法院，法院也很为难。很多不利于购房者陈规陋法执行多年，“依法审判”很难还购房者一个公道。

社会舆论影响下的“人情判”，也不是司法审判的应有之义。再加上一些“法外因素”，增加了诉讼的困难。因此造成了受理难、审判难。

在南宁的这场诉讼中，购房者从2022 年 7 月 18 日提起诉讼，直到将近一年后才第一次庭审，至今没有判决。购房者发出“什么办法都用完了”的声音，令人唏嘘。

中国房地产到了今天的局面，很多问题都需要检讨反思。既需要制度设计、法律法规的治本，也需要化解当前矛盾的治标。从制度设计上治本，涉及产权等深层次问题，现在谈为时太早，先过了“治标”的这一关再说吧。

地方行政部门和银行至少应该为自己的失职埋单，而不是一味把锅甩给购房者和社会。

去年8月，南宁市设立了以“平稳房地产”为目的的房地产私募投资基金，首期规模 30 亿元，看上去有模有样。但是，以南宁房地产的现状，能够指望私募投资基金解决烂尾楼问题吗？

吃土地财政的饭时是真香，解决烂尾问题时，财政怎么扭捏起来了呢？

至于农业银行南宁分行，既然“出台了延迟还本付息的纾困政策”，那就大大方方和借款人共度时艰，还留个变相收利息的“资金占用费”，仍然是太鸡贼了。

“上黑名单”之类的做法，对退无可退的购房者会越来越没有震慑力了，有关方面该承担的风险，还是大大方方地承担吧。随便拿捏购房者的好日子已经到头了，是该直面困境的时候了。

《货币与信用理论》精读

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奥地利学派经济学并不区分微观经济学和宏观经济学，在这个问题上，凯恩斯学派的处理方式明显是分裂的，即使是芝加哥学派，把这个问题区分为价格理论和货币理论，同样是出现了一些逻辑矛盾。

所以有必要对奥地利学派，尤其是米塞斯对于货币的认识系统学习梳理一下。这块既是重点，也是难点，同时也是我的一块不足。

所以这次重新解读一遍米塞斯的《货币与信用理论》，是一个再次重新回炉的过程，希望能够和大家一起精读，一起精进。

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