东京房价持续飙升后，当年的楼市泡沫会重现吗？

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2023-07-28 15:07

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）编译 | 翊一

近年来，日本楼市可以说成为了全球房地产市场中的一匹“黑马”。

就在今年（2023）3月，首都圈新建公寓以及东京都心6区（70㎡）二手公寓的平均售价，纷纷突破“亿元关口”。

3月，首都圈新建公寓的均价为1亿4360万日元（约合人民币737万元），比去年同月高出2.4倍；而东京都心6区70㎡二手房的均价为1亿1780万日元（约合人民币604万元），比前月上涨140万日元（涨幅1.4%），连续2个月创出2002年以来的历史新高。

尽管，此番涨势主要受到东京市中心一些超高价房产项目的推出（例如，三田Garden Hills），大大拉高了区域内整体平均房价的水平；

2020.3-2023.3首都圈和近畿圈新建公寓房价走势

但依旧无可否认，当前，以东京为核心的全日本地价和房价都已攀升新高。

时隔30年，日本房价再次猛涨，有人意外，也有人担忧。猜测如今日本楼市繁华的背后，是否在重走过去“泡沫时期”的老路？

是否在酝酿一场新的房地产危机？日本的房价还会再次崩盘下跌吗？

正好，今天这篇文章是来自日本房产投资专家长岛修的专栏——他指出，将泡沫时期与现在的（楼市状况）相比是毫无意义的，主要有以下几点区别。

“范围与群体”

第一点，长岛修认为是购房的范围与群体不同。

在过去，泡沫时期的年代，没有人会把日本国内普通的工薪阶层，当作是东京市中心新公寓的购房主力，因为他们没有这样的经济实力。

在首都圈范围内，如果出于居住刚需，普通人也只能离开东京都，去往神奈川、埼玉、千叶甚至是枥木等偏远郊区买房，再通过搭乘新干线（类似国内的高铁）上下班通勤。

不可能像现在这样，凭借着明确的居住目的和收入水平，“市中心”、“车站距离”、“塔楼”等公寓类型，成为工薪族买房关注的重点。

简单来说就是，泡沫时期的日本，尤其是东京，房产是用来“炒”的而不是用来“住”的，尤其在广场协议签订之后，日元大幅升值，大量国际资本涌进日本的股市和房地产，推高日本国内资产价格，又随时准备套利撤离，由此埋下了祸根。

但现在，国际资本包括海外个人资金流入日本房地产，反而是因为正逢日元的历史性贬值，想以低价抄底日元资产并长线持有，把日本资产当作一项避险准备。比如，巴菲特。

投资日元资产/房产，已经成为海外投资者的共识。

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“利率水平”

另外一点，房贷的利率水平也能判断出房价是否虚高（所谓的贷款买房看利息）。

泡沫经济时期，日本住房贷款利率约为7%-8%，相比之下，日本现在房贷的固定利率在1%左右的低水平，变动利率为0.3%~0.4%，其中最低的为日本aujibun银行的0.289%。

打个比方，同样向银行借了1亿日元买房，如果采用目前的利率水平，每个月将要还款的金额大概是25万日元左右（约合人民币1.28万元），但如果是在上世纪90年代泡沫时期，每个月的还款额将超过60万日元。

长岛修的看法是，在大多数人都通过抵押贷款进行房产交易的情况下，只单纯比较“公寓总价”这样的绝对金额是没有意义的（因为忽略了房贷利息）。

若是假设购房者每个月的还款金额与泡沫时期相同，那么，今天新建公寓的价格将会是2.5亿元左右。

顺便说一句，在泡沫时期，东京市中心一流地区的公寓比现在更贵，价格高达7亿日元。所以，即使今天东京首都圈的公寓价格飞涨，但房价现实和泡沫时期是不同的。

“土地价值与新房数量”

最后，如果房地产市场处于泡沫状态，那么日本的土地总额、新公寓发售户数、发售总额，都必须要同时达到历史最高水平。

但现实是，在90年代的泡沫时期，日本的土地总额约为2000万亿日元，而今天这个数字仅约为1000万亿日元，30年来土地价值减少过半。

2000年代初，首都圈新建公寓数量约为9万套，当时市场上的发售总额为3.6万亿日元，而现在的新建公寓数只有当年的1/3左右，约为3万套，发售总金额也大概只有1.6万亿日元。

换言之，目前的新公寓市场是一个典型均衡缩小的通缩型产业。

这种趋势在未来也不会改变，市场上的新建公寓数量将会继续进一步萎缩，首都圈新建公寓会从当下的3万套，缩减到2万、乃至1万套。而在这个过程中，和过往一样，由于远离市中心或车站等便利性问题，而价格低廉的代售公寓将会完全消失；

东京房地产市场将成为一个只有高价房产的市场，其价格将与全球标准一致。

因此，未来公寓的平均价格将继续创新高，另一方面，发售户数和总额也将继续下降。同时，由于新公寓的市场持续萎缩，过去的十几年来，东京二手公寓市场一直在蓬勃发展，而这样的态势也将会持续。

总结下来，

东京当前房价上涨的趋势，与90年代的房价泡沫完全不同，主要是因为：

1.有实在的供需关系作支撑（供小于求）；

2.低利率和日元贬值的大环境作背景；

3.东京核心区域的房价会对标国际水平，新房和二手房仍会继续上涨；

并且可以预见，在未来，比起新房，东京二手公寓/大楼的投资和买卖动向，会更加备受关注。

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参考资料：

1.《首都圏新築マンション価格急上昇の背景。バブルと今を比べても意味がない2つの理由》；

2.「マンション価格は必ず暴落する」と煽っている人たちの「残念すぎる誤解」；

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来源: qq

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