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- 英国中产阶级已经买不起房产了，只可以负担得起最便宜的10%房产
- 房租上涨对退休收入带来压力，伦敦和东南部居民受最大影响，没钱养老了
- 2023年余下时间，英国房地产市场会发生什么变化？
今天上午（周一），英国央行公布6月份的借贷数据。数据显示，尽管利率不断上升，但英国央行批准的抵押贷款数量超出预期，向消费者发放的无担保贷款净额创五年多以来最大增幅。
据了解，6月份英国的银行以及建筑协会批准了54,662笔抵押贷款量（5月份是51,100份），这是自2022年10月以来的最高水平——经济学家此前预计批准数量会将下降至49,000人左右。此外，再抵押贷款的批准数量从34,100份上升至39,100份。该数据证明，大多数房主试图在利率创出新高之前赶紧完成交易。数据看起来很不错，但是，一些专家称，每月批准的抵押贷款数量仍低于2010-2019年的平均水平（6万左右）。也就是说，尽管6月份有所增长，但由于抵押贷款利率大幅上涨，未来几个月房地产市场可能还会进一步走软。
英国RSM会计师事务所经济学家托马斯·皮尤(Thomas Pugh)表示：“随着5月底利率飙升，抵押贷款批准量的增加只能表达一个情况：人们想在这些便宜交易撤出市场之前，抢着达成协议。”英国大型银行降低固定抵押贷款利率
这几天，英国的几家大型银行——包括：Nationwide、汇丰银行和TSB等等分别下调各自的固定抵押贷款交易利率。据了解，此次降息是在上周公布通胀数据后进行的。专家称，该行动表明住房贷款的利率在飙升至近7%之后，可能数据已接近峰值。另外，数据公司Moneyfacts提供的信息显示，市场上两年期固定利率抵押贷款平均利率从6月中旬的不到6%持续上涨，周三达到6.86%。然而，从上周四开始持续下调。周四，该指数小幅下跌至6.83%，周五再次下跌至6.81%。这种转变反映在巴克莱银行、TSB、汇丰银行和全国银行等知名银行的交易改善上，分析师预计平均利率将继续下降。Hargreaves Lansdown 的个人理财主管莎拉·科尔斯 (Sarah Coles) 表示，固定抵押贷款利率可能已经达到顶峰，而储蓄利率也是如此。然而，如果基本利率按预期上升，浮动利率交易的利率仍将上涨。报道称，英国央行可能会在本周四连续第14次加息25个基点，英国央行的基准利率有可能会上调至5.25%。“我们看到一大批银行在形势良好的情况下调整了利率，这是一种明智的做法，因为尽管市场预计还会有几次加息，但就固定利率抵押贷款和储蓄而言，我们很可能已经达到峰值。”中产都买不起房子了
一份数据表明，在英国购买任何房产已经开始成为富人的专利。越来越多中产阶级已经买不起房子了。据说，这次发布的数据证实了多年来一直在酝酿的趋势。除了2008 年房地产泡沫期间及前后价格飙升的那几年，英国中产家庭仍然还是有点能力购买市场上最便宜的20%的房子。然而，根据英国国家统计局的数据显示，这种情况在2021年发生了变化，英国的中产家庭只能买得起最便宜的10%的房产。本周发布的2022年的数据再次证明，目前只有10%的住房是英格兰中等收入负担得起的——不超过家庭收入的五倍。根据国家统计局的数据，1999年，英格兰的房产中位价格是收入中位数的4.4倍。2000 年代末房价出现繁荣。然而，尽管房价从随后的崩盘中恢复过来，但工资却未能在全球金融危机后跟上。2022年的最新数据显示，该比率几乎翻了一番，2022年——房产价格是收入的8.4倍。其中，英格兰南部一直是大家买不起房的地区——去年，只有前10% 的人才能买得起东南部的平均住房。伦敦的购房情况更糟，即使对于收入最高10%的家庭来说，现在的平均房价也超出了官方的承受能力。近年来，房价难以负担得起的地区逐步扩大，人们也没办法在南方以外的一些地区购房了。比如说，东北部仍然是英格兰买房最便宜的地区，但去年那里的房屋中位价格是家庭收入中位的5.3 倍。这样的情况不仅仅发生在英格兰。2004 年，威尔士的中等价格住房对于普通家庭来说也变得难以负担：到2022 年，这一比例为家庭收入中位数的6.4 倍。2006年，同等的苏格兰家庭不再买得起中等价位的房屋：到2022 年，这个数字是收入的5.3 倍。北爱尔兰在短暂的承受能力下降后，于2017年再次变得难以承受，去年达到5.1。
（该数据是使用中位数价格法统计的，中位数是任何数字分布的中间点。英国国家统计局使用中位数是因为高房价或收入可能会使平均值向上倾斜。）
租金上涨给退休收入带来压力
近日，苏格兰寡妇组织（Scottish Widows ）研究了全英国各地人们在退休期间预计用于支付房租的收入百分比。该报告显示，不断上涨的租金成本正在影响人们的预期退休收入水平，很多人用自己的收入无法付得起一些地方的房租，比如伦敦和东南部。
汉普顿的另一项研究表明，未来十年，65岁以上的租房家庭数量将翻一番，达到100万以上。到2033 年，这一数字将从去年的402,963人增加到1,003,382 人，增加一倍多。退休后的人群预计需要将至少80%的收入来支付每月的租金，其中包括英格兰东部、西南部和苏格兰，比例分别为98%、89%和82%。在这些地区，供应不足和需求旺盛导致许多人（包括退休人员）无法承担租金。相比之下，东北地区的退休人员预计将其收入用于租金的比例最低，为59%。在四个地区，退休人员预计将其收入的62% 至 69% 用于租金。比如，威尔士——他们将收入的62% 用于租金；西北地区为65%，东米德兰兹为66%，西米德兰兹为69%。苏格兰寡妇组织的皮特·格兰西表示：“不断上涨的租金成本构成了重大挑战，特别是对于那些退休收入较低的人来说。对他们来说，即使达到最低的退休标准也可能变得极其困难。因此，许多人可能会发现自己依赖住房福利，或者被迫缩小规模，入住更小、更实惠的住宿，以减轻租金负担。”苏格兰寡妇退休报告接着表示，虽然许多人正在为退休做好充分的准备，但仍有相当一部分人被抛在后面。享受基本的退休生活舒适度包括能够支付房租，而随着全国范围内房租的上涨，房租面临着压力。伦敦以外地区的平均租房价格已达到每月1,231 英镑的历史新高。对于那些想在伦敦租房的人来说，这一情况更加令人担忧，伦敦的典型房价也达到了每月2,567 英镑的创纪录水平。Rightmove的数据意味着，与2019年大流行之前相比，伦敦以外地区的平均租金每月增加300英镑，伦敦每月增加559英镑。伦敦以外的典型住宅的平均租金现在比2019 年此时高出33%，从每月 923英镑增加了300 多英镑。伦敦的情况也类似，伦敦的平均租金要价达到新的季度纪录，达到2,567 英镑，尽管租金增长速度略有放缓，但连续第七个季度保持两位数。伦敦的租金目前比2019 年此时高出28%，相当于每月559 英镑。
2023年下半年，房产市场会怎样？还能买房吗？
一年多来，英国抵押贷款利率一直在稳定增长。尽管上文所说，一些大型的抵押贷款机构纷纷降息，然而，利率水平还是相当高的。上周四，两年期固定抵押贷款交易的平均利率为6.83%，而2021年12月为2.34%。从房产市场来看，利率上涨和房价下跌是同时发生的，较高的抵押贷款利率通常会导致房价下跌，这是因为借钱越贵，买家购买房产的钱就越少。Nationwide的数据显示，截至2023年6月的一年里，房价下跌3.5%。
2023年下半年的房产市场，究竟会呈现什么样的趋势呢？许多房产专家一致认为，房价还会出现更大幅度的下跌。决议基金会智库本月发布的一份报告发现，未来五年房价可能下跌25%。其他分析师表示，价格可能会出现小幅下跌，比如10%。过去六周，抵押贷款利率迅速升至6%，对房地产市场的买家和卖家都产生了影响。未来几个月抵押贷款利率的变化仍存在很大的不确定性，因为贷款机构正在等待观察通胀和英国经济其他情况的变化。Zoopla的专家认为，2023年剩余时间里，房地产市场的走势完全取决于抵押贷款利率的走势。
Zoopla 的研究执行董事理查德·唐纳(Richard
Donnell) 表示：“抵押贷款利率上升打击了购房者的需求，但全国范围内的影响并不均匀。英格兰南部的价格跌幅将高于平均水平，而某些地区可能不会出现任何跌幅。”那么，在这样一个高利率时代，人们还能在英国投资房产吗？我们到底该怎么选择呢？别担心，丽莎给大家支支招了。8月11日，丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk）将要邀请邦瑞地产（Barratt Homes）的房产专家举办线上免费直播分享会！
在本次讲座中，邦瑞地产销售总监Cloudia Yang将为大家分析高利率如何影响英国房地产市场，以及为什么它会是投资房产的好机会？同时，丽莎律师行的房产律师Goldie Teoh会为大家专门解析在英国买房的重要法律问题。比如，如何提供身份证明以及资金证明等等。
只要莎粉们有关于英国房产方面不明白的问题，丽莎都十分欢迎大家参与这次的直播并在问答环节中发问。我们将尽可能地给予大家详细的答复。欢迎莎粉们届时准时参加！请大家持续关注我们的公众号，我们会在明天的文章中向大家公布加入本次讲座的具体步骤。
好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下期再见。
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