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为了给可爱的读者们带来更多专业实用信息，我们与丽莎法律进行合作，会定期在每周为大家推出有关英国的深度政策解读和法律资讯，带您“透过现象看本质”~莎粉们好，欢迎大家来到《丽莎房产快讯》，本周的新闻有：- 英国基准利率上调至5%，抵押贷款危机爆发，英国财相终于同意为借款人提供新的政策措施
- 英国抵押贷款利率危机导致租金紧缩，房东将更高的成本转嫁给租客
- 英国最大房地产开发商之一伯克利集团认为，在利率稳定之前，住房市场将不会稳定
- 英国公寓物业管理费在五年内激增52%，达到每年平均1,431英镑
财政大臣同意为借款人提供帮助
上两周，英国爆发房贷危机。英国政府信誓旦旦称：对不起，没有任何帮助！如果给大家提供抵押贷款减免计划，会使得英国的通货膨胀变得更糟糕。上周四，英国央行再次加息，基准利率已经上调至5%。接下来，各大银行立刻做出反应，英国固定利率抵押贷款成本跃升至七个月的新高，这再一次增加借款人的财务压力。金融数据提供商Moneyfacts报告称，2年期固定住宅抵押贷款平均利率已从上周五的6.19%上升至6.23%。这是自11月16日以来的最高值。平均5年固定住宅抵押贷款利率从上周五的5.83%升至5.86%，是11月底以来的最高值。在大众的呼吁下，财相Jeremy
Hunt (杰里米·亨特)终于召集英国几家主要抵押贷款机构和金融行为监管局(FCA)开会。可喜可贺，英国政府终于同意为那些有困难的借款人提供支持。在政府的协调下，市场上有超过75%贷款机构同意为抵押贷款客户提供支持！这些支持计划包括以下：- 任何在房贷方面有困难的借款人都可以联系贷方寻求信息和支持，这不会对他们的信用评分产生任何影响
- 借款人在第一次逾期还款后的12个月内不会被迫收回其房屋
- 固定利率交易即将结束的借款人将有机会提前六个月锁定交易，他们还可以在新交易开始之前申请更好的协议
- 允许借款人在六个月内把他们的贷款转为“只还利息”抵押贷款，或延长抵押贷款期限以减少每月的还款额，如果他们选择的话，他们可以在头六个月内转回原来的期限。这两种选择都不需要进行新的负担能力检查，同时，它们也不会影响其信用评分
- 最新付款的借款人在现有固定利率交易结束后转为新的抵押贷款交易，而无需再次进行负担能力检查
- 政府和贷款机构会提供适时的信息，帮助借款人在当前费率到期时提前做好计划
- 贷款机构会为任何陷入困境的人提供量身定制的支持，并安排专业的工作人员来帮助借款人提供建议——比如说是否延长他们的期限以减少付款，提供转为只付利息的付款方式。但也可以提供其他选择，例如临时付款延期或部分利息部分还款。
“我们特别担心两类人。第一类是那些因拖欠抵押贷款而面临失去自己房产风险的人。第二类是由于固定利率到期而不得不改变抵押贷款的一拨人，这些人担心抵押贷款利率上升对家庭财务带来严重影响。所以今天我与银行、主要抵押贷款机构以及金融行为监管局就三件非常重要的事情达成了一致。解决高通胀是首相也是我的首要任务。所以，我们绝对致力于支持英国央行采取必要的加息行动。但是，我们知道家庭所承受的压力。这就是为什么我们今年和去年为普通家庭推出约3,000英镑的财政支持计划。我们会尽一切努力，我们的决心不会退缩，因为我们知道，摆脱经济中的高通胀是我们最终减轻家庭财务和企业压力的唯一途径。”
房东将更高的成本转嫁给租户
即便有政府的一些帮助，但是利率上涨还是影响着租房市场。房东的抵押贷款成本升高，他们只能把成本转嫁给租户。数据显示，英国的租金上涨再次创新纪录。本周的官方数据显示，4月份私人租赁房租金以年率5%的速度上涨，这是自2016年1月有记录以来的最高增幅，伦敦以外的租金则以2006年以来最快的速度飙升。无家可归者慈善机构危机的首席执行官马特·唐尼表示，数十万人可能无法支付房租，并面临失去房屋的风险。目前的情况是这样，越来越多的房东提高租金，那些无法提高租金的人只能出售他们的房产，所以，最终只能逼迫租户搬家。在英国抵押贷款发生危机后，国会议员们关注的焦点放在数百万面临抵押贷款成本急剧上升的借款人。然而，居住在出租房屋中的家庭比拥有抵押贷款的家庭多出近200万户——英国目前大约有920万租房者和740万抵押贷款持有者。英国央行估计，房东需要将租金收入增加约20%，以抵消当时预期的买房出租抵押贷款成本的上涨。在利率稳定之前，房地产市场将“波动”
最近几周，随着英国央行加息，银行提高抵押贷款利率，房地产依旧不稳定。英国国家统计局周三公布的官方数据还显示，4月份房价年增长率放缓至3.5%，低于3月份的4.1%。租赁市场的情况则不同，租户受到至少七年来最快的租金上涨的打击。
伯克利集团(Berkeley Group)的老板表示，在利率稳定之前，房地产市场将继续波动，该集团预计今年的销售额将下降20%。
伯克利首席执行官罗布·佩林斯(Rob Perrins) 表示：“在利率稳定下来之前，住房前景将在一段时间内波动，购房者需要确定利率将会上涨多少。对位置优越的房屋的询价仍然很高，然而，这些购买者要么是想要搬家的现有房主，要么是拥有可用资金的投资者。”伯克利公司的业务遍及伦敦、英格兰南部和伯明翰。随着市场紧缩，伯克利集团的150家分包商中，有20家已进入破产管理程序。该公司报告称，截至4月30日的一年中，税前利润增长了9.5%，达到6.04亿英镑，但表示，迄今为止的交易表明，今年的销售额将下降约20%。该房屋建筑商表示，目前感兴趣的买家倾向于青睐即将完工的住房开发项目，而不是距离竣工两到四年的项目。该公司表示，其远期销售价值为21亿英镑，但这些预订的价值比上一年下降了15%。信息显示，由于投资者对通货膨胀数据感到惊讶并抛售房屋建筑商的股票，伯克利的股价下跌了2%。由于房地产行业对抵押贷款利率上升的担忧，竞争对手Barratt、Persimmon和 Taylor Wimpey 的股价也下跌了2%以上。根据汉普顿的研究显示，公寓业主的物业管理费自2018年以来平均增长51.7%，意味着英国公寓业主每年需要缴纳物业管理费达1,431 英镑，相当于每月119 英镑。数据显示，大部分物业管理增长（总计37%）发生在2018年至2019年期间。物业管理费的激增是由于格伦菲尔大厦灾难后，公寓需要重新安装大量消防安全措施。在过去12个月中，公寓业主的物业管理费上涨了8%，这与通货膨胀基本一致，也就是说，英格兰和威尔士540万公寓承租人现在每年总共支付约76亿英镑的物业管理费。需要注意的是，需要支付服务费的独立屋以及少数不收取正式服务费的公寓均不包含在数据中。具体来看——如今，一居室公寓的平均服务费为每年1,287英镑，与2018年三居室的费用相同。到2023年中期，两居室公寓的平均价格为1,426英镑，三居室公寓的平均价格为1,876 英镑。伦敦的服务费通常比英国其他地方高得多，平均每年1,792 英镑，比英格兰和威尔士的平均水平高出25%。汉普顿表示，这在一定程度上反映了伦敦的生活成本较高。但是，它还因为伦敦的人口密集度，在这种情况下，建筑物需要拥有更多的便利设施。在伦敦，20%的人每年支付超过4,000英镑的物业管理费。最小的街区和改建的房屋往往收取最低的物业管理费。在包含少于 5 套公寓的街区，平均年服务费为1,309 英镑，因为这些公寓只有有限的公共空间或场地，加上居民自己承担较高比例的维护工作，使得物业管理费保持在较低水平。英格兰和威尔士大约一半的公寓位于20间或更多的大公寓楼内，平均每年达到2,606英镑的服务费，比小街区高出99%。这里较高的服务费通常反映了较大建筑的更复杂性质。同时，较大街区提供的附加服务比较多，例如健身房、礼宾部和公共场地，所以物业管理费收取得比较高。
汇丰银行将放弃金丝雀码头大厦
根据路透社报道，汇丰银行已决定离开其位于伦敦东部金丝雀码头的总部办公楼，转而迁往市中心一个规模小得多的办公楼，以应对疫情后的混合工作安排，并且可以通过减少空间来削减成本。汇丰银行告诉员工，该银行计划迁往英国电信前总部——圣保罗大教堂附近（Panorama St Paul's）。毫无疑问，这一转变将对金丝雀码头金融区带来重大打击。汇丰银行自2002年以来一直扎根在金丝雀码头加拿大广场45层，拥有超过8000名员工，并且已经在那里长达20多年，租约将于2027年初到期。媒体透露，该银行打算在2026年末搬迁。据了解，自疫情发生以来，许多办公室工作人员至少每周有部分时间在家工作，全球商业房地产市场一直难以反弹。根据该开发项目的网站，Panorama
St Paul's 是一个占地556,000 平方英尺的开发项目，设有俯瞰圣保罗大教堂的屋顶花园，并且比汇丰银行目前占用的大楼要小一半。据路透社报道，该银行去年开始审查其“伦敦未来最佳地点”。周一，该银行发给员工邮件，表示他们正在就租约进行讨论。据了解，汇丰银行宣布在疫情结束后将其全球的办公空间减少近40%，看来，该公司正在慢慢实现当初的承诺。根据其年度报告，该银行在英国设有60多个办事处，其中至少10个位于伦敦。好了，本期《丽莎房产快讯》就到这里，我们下周再见。如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都欢迎进一步咨询丽莎律师行。
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