经济形势变化，当下投资英国房产有哪些“误区”值得关注？
一直以来，伦敦房产都是投资界的“宠儿”。
凭借着健全的法律制度，对财产隐私的保护，良好的保值增值能力，稳定的租金收益，以及附带的优质的教育、商业资源...伦敦房产吸引了一波又一波的投资人。
然而，近一年来，由于通胀高居不下，英国央行接连加息，使得抵押贷款利率不断攀升，再加上英国政府在出租房产监管方面的变化，这让伦敦房地产市场面临着一定的压力。
市场环境的变化也引起了一些人的担忧，非常关心伦敦的房地产还值不值得投资？
其实，这样的疑问也反映出有的买家对于房产投资还是存在一定的误区。俗话说，没有不合适的市场，只有不合适的投资，这句话放在房地产市场也不例外。
的确，英国当下的经济环境因高通胀充满挑战，但这并不意味着英国所有的房地产市场都受到了同等的影响。
那么，在这样的情况下，有哪些“误区”是我们投资人尤其需要注意的呢？
误区一：“高估了”利率上升的影响
正如我们在前面所说，英国目前受到高通胀的影响，抵押贷款利率较之前也有了大幅提升。一些人便悲观地认为，房地产市场可能会重现2008年金融危机时的情形。
的确，对于一些首付不多的人，或者收入不高的年轻人来说，抵押贷款利率的上涨必然会制约他们的购房能力，影响他们买房。
但是，这毕竟只是一小部分群体，大部分购房者还是非常灵活的，他们可能会通过购买小房产，或者借助家人帮助来登上住房阶梯。
Foxtons在最新调查中就发现，相比于抵押贷款上涨，购房者们更为担忧的其实是租金上涨，因此，绝大多数伦敦人都希望尽快购买房产。
Rightmove的最新数据，截至今年第二季度，伦敦平均租金环比增长2.6%，同比增长13.7%，达到每月2,567英镑的历史新高。
为减少租金对个人收入的侵蚀，很多年轻人仍在不遗余力的登上住房阶梯。
Foxtons的首席执行官Guy Gittins对此表示，目前租赁市场供需极度失衡，租金价格被不断推高。这意味着如果租房者们在伦敦市中心以外的大部分地区购买了普通的一居室或两居室公寓，他们每月的还款额也可能会低于他们支付的租金。”
除了对购房者的影响，抵押贷款利率上涨对于已有房主的影响其实也并没有像外界担忧的那么严重。
来自牛津经济研究院（OXFORD ECONOMICS）的研究显示，相比于20年前，英国的抵押贷款市场其实已大幅萎缩。在2000年，英国住房调查显示全国有42%的家庭持有抵押贷款。但现在，这一份额已降至不到30%。
与此同时，Savills的同类研究还发现，在英国65岁以上的自住房业主中，大部分人都没有抵押贷款。他们既不会受到利率上涨的影响，也已经享受到了房产增值带来的大量财富。
可以说，大部分持悲观态度的人都“高估了”利率上升的影响。
而值得一提的是，经历了2008年金融危机期间的“洗礼”，英国现在的抵押贷款市场更具弹性，也更加稳健。
业内人士指出，与以往的房地产市场周期不同，英国央行现在对抵押贷款机构实施更高的压力测试，并收紧信贷规则。相比之下，在金融危机爆发之前，三分之一的借款人甚至不需要向抵押贷款机构证明他们的收入就能贷到款，这导致很多家庭借到了难以还得起的贷款。
由于对借款人严格的要求，所以即便抵押贷款利率较之前有所上涨，但大多数家庭的负担能力已经超出了这个范围。
在金融规则更加完善之际，英国政府也有所行动，官宣了针对抵押贷款人的援助方案以帮助民众应对抵押贷款成本增加的危机。
这些措施都保证了英国的金融市场不会因为加息遭受太大冲击。
而目前，随着通胀缓解，其实英国多家银行已经开始下调抵押贷款利率。
就在上周，英国汇丰银行削减了约100种贷款产品的成本。随后，Nationwide、巴克莱银行和TSB也宣布将下调抵押贷款利率。
此外，一些规模较小的贷款机构也宣布将下调抵押贷款利率，其中包括Foundation Home Loans和Skipton Building Society。
另外，不久前，为帮助民众应对加息后抵押贷款成本增加的危机，英国政府官宣了针对抵押贷款人的援助方案。
误区二：房地产市场已经“停滞”
在经济下行之际，一些朋友看报道可能觉得周围的人似乎都不买房了。
但实际上，一些媒体只是过分地放大了这些负面消息，在现实中，英国的房地产市场依旧“有价有市”。
官方数据显示，6月份购房者依旧活跃，购房抵押贷款净批准数从5月份的51,100份上升至54,700份，这是自去年10月以来的最高水平，远超出分析师的预期。
与此同时，6月份的再抵押贷款批准数量从34,100份增加至39,100份，较5月份增长了15%。
除了官方数据外，TwentyCi的调查也显示，英国没有出现所谓的房地产崩盘的迹象。
据TwentyCi对自住市场第二季度的分析显示，协议销量较上一季度增长了14.5%，达到305,000套。而且，尽管房产价格仍远高于疫情前的水平，但2023年迄今为止，所有挂牌房产中近70%已售出。
TwentyCi的首席执行官Colin Bradshaw对此评论道：“经济背景确实令人担忧，所有人都应该关注通胀是否会放缓，但有迹象表明，房产市场表现出了很强的弹性。”
误区三：以整体数据判断所有市场
经历过疫情期间的高速增长后，英国的房地产市场增长出现放缓，一些人便误认为房价开始大幅下跌。
如果抱着这样的心态去等待房价下跌，那最终可能会与自己心仪的房产失之交臂。
之所以这么说，是因为房地产市场虽然是一个整体，但也是由不同的微观市场组成的，不同的地区，不同的房产，价格的变化趋势可能根本就不一样。
尽管一些房主因无力偿还贷款，急于出售可能会选择对房子降价，但对于大部分优质地区的优质房产来说，降价的可能性是非常低的，因为房主也会等待度过这波加息的影响，而不是赶紧出售。
还有一些好地段，新建小区的房子，或者靠近地铁，好学校的房子，因为本来供不应求，加上需求又高，就不会存在大幅降价的可能性。
这也意味着，如果想买房，就不要只局限在某个数据上，而是要结合具体的地区来进行判断。
Savills也在研究中指出，虽然有通胀、加息等诸多因素影响，但英国依旧存在“房产热点”，而且多个都在首都伦敦。
比如，在伦敦的富人区肯辛顿和切尔西（Kensington & Chelsea），今年的交易水平就比2019年增长了40%，而威斯敏斯特（Westminster）、哈克尼（Hackney）和伊斯灵顿（Islington）的交易量也较疫情之间有所增长。
Savills表示，交易水平是房地产市场健康状况的关键指标，表明买家信心十足，如果市场活跃，价格就会随之上涨。
误区四、过于追求短期回报
房地产投资是一项长期业务，而不是“快速致富”的手段。尽管有人确实通过短期投资在房地产市场中获利，但是只关注短期回报被广泛认为是房地产投资中最大的误区之一。
对于那些风险承受能力较低的人来说，房地产市场是获得投资回报的最稳定、最有利可图的方式之一。但大部分房产专家也都认为，房产最大的回报是随着时间的推移而获得的。
那么，如果撇开短期的波动，英国的房地产市场长期是看涨的。这一点是建立在英国房地产市场长期的供不应求的基础上的。
由于人口增长，移民涌入，新建住房不足等原因，英国的住房一直存在供不应求的现象。
为缓解住房压力，英国政府此前承诺将在本届议会结束时交付100万套新房，但据Stripe Property Group的最新研究发现，如果要实现这一目标，那么到明年年底，政府需要平均每个季度交付67,500套新房。
然而，就实际情况来看，自2019年12月现任政府上任以来，在大约3年半的时间里，英格兰各地仅交付了594,805套新房。
如此巨大的差距，意味着英国住房供需失衡短期内依旧很难解决，而这也为房价的上涨提供了支撑。
此外，一些人因为追求“短期回报”，可能会仅仅关注出租收益，但这也会带来一定的问题。
比如，尽管一些小城市的投资收益高，但资本增值的空间却相对有限，有时候房价10年都不会有太大增长。
再比如，有部分旅游热点地区在旅游旺季时的出租收益率很高，但因为当地经济水平一般，人口流入少，淡季的空置率也很高，房价增值的能力也非常有限。
总之，相比起卖出之后才能兑现的房价增长，租金收入见效快，更加符合投机式心理，但长期来看，仅仅考虑出租收益率并不利于投资。
房产圈的结尾提示：
尽管目前英国的房地产市场面临着高通胀、加息等因素的影响，但如果就此判定伦敦的房产不值得投资也未免“以偏概全”。
这是因为我们在买房时除了关注宏观的经济变化外，其实更应该落脚在具体的市场，看看我们即将买房的区域是怎么一个情况。
我们也可以采取一些措施来避免抵押贷款利率上涨造成的影响，比如提高首付比例，和银行及时沟通咨询更好的产品，而不是被动等待。
当然，除了文中提到的几个误区外，在伦敦投资还有很多需要注意的地方，也有很多的门道在里面。
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