律所大步搬进甲级写字楼
导读
在上海陆家嘴一间高层办公室内，一尊青铜鼎方正地摆在落地玻璃窗前，窗外，东方明珠、上海中心大厦、金茂大厦等地标建筑尽收眼底。作为上海一家百人律所的负责人，张正的办公桌上摆着中介送来的各类甲级写字楼的租金报价，他正考虑着租约到期后律所的去留。
近10年来，张正的律所经历了4次搬迁扩租。2012年，律所从普通写字楼搬迁至陆家嘴的一幢甲级写字楼，租赁面积也增加了近200平方米至600多平方米，更大的迈步在2019年，律所扩张至1000多平方米，2021年，又在同层拿下数百平方米的办公面积。
这是大多数律所的行走轨迹——不仅租赁面积不断扩张，也从散落在上海各处的名不见经传的乙级写字楼向城市核心区的甲级甚至超甲级写字楼进发。
在写字楼租赁需求疲软的当下，这种进发显得愈发耀眼。
根据世邦魏理仕数据，2023年上半年，写字楼新租需求中，专业服务业需求已经上升至与金融机构相近水平，分别占总新增需求的18%和20%，而专业服务业的新增需求中，咨询及律所占比较多。
这一变化也被中介机构多名一线业务人员察觉，但更多疑问被提出，为什么会是律所？
“近几年，除了律所，很少有哪个行业对市场新增需求的贡献这么突出。”仲量联行上海商业地产部浦东团队负责人王岳告诉经济观察报，律所是对市中心甲级写字楼净吸纳量贡献最大的行业之一。
根据世邦魏理仕统计，2021年和2022年，律所在上海全年新租面积分别为2.8万平方米和3.6万平方米，而2023年上半年，律所新租面积就达到了2.2万平方米，在总新增租赁需求中的占比也从2021年的1.9%增长至2023上半年的4.1%。
变化最早萌芽在4年前。王岳表示，2019年以前，除了几家头部大律所，大部分律所都不在其所在机构监控视线内。2019年后，交易开始频繁发生。王岳生动地描绘了这一变迁：他们正踏着大步，成批地进入到甲级办公市场。
这也给中介机构带来了商机，一位从事写字楼租赁业务十几年的人士感叹，近几年，仅其一家机构，每年都能成交4-5单律所租赁交易，“几乎都是整层整层拿”。
根据世邦魏理仕统计，2018年-2022年年底，上海甲级写字楼内，律所的承租面积从21.5万平方米增长至34.3万平方米，同时，甲级写字楼中律所的数量也从2018年底的194家增长至2022年底的239家。
这意味着，在上海，平均每年都有超过10家律所完成向甲级写字楼的迁移。
当前，许多行业选择缩减或谨慎维持办公面积，律所的扩张显得格外突出。王岳对律所的这些变动如数家珍：如2021年，上海海华永泰律师事务所从裕景国际商务广场搬到富士康大厦；2022年12月底，上海段和段律师事务所从虹桥的万都中心搬到了上海中心大厦；2021年，观韬中茂律师事务所从协泰中心搬到尚嘉中心，2022年又扩租了一个楼层；中联律师事务所上海办公室在长泰国际金融中心原本是1000多平方米，搬到富士康大厦后面积翻倍，2023年又扩租了富士康大厦的21层整层。“可以说，TOP10-20的律所，大部分都在近2-3年进行了搬迁和扩租”。
这其中，扩张的绝对主力是中资律所，世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕介绍，2023年，上半年律所新租需求内外资占比中，内资和上海本土律所占比超90%，而外资律所仅为6.5%。
类似的情形也在另一律所集中地北京上演。某专业人士介绍，从2017、2018年开始，北京律所搬迁扩张的趋势开始大面积显现。
比如有律所在这两年间，从北京SK大厦搬到了正大中心，租赁面积达到1万多平方米，后续又进行了一定程度的扩租，同样的情况也在其他北京律所发生。
该专业人士也提到，外资律所在北京的规模原本就不大，大部分维持或缩减，扩充的非常少，比如Skadden这种老牌外资律所，原本在国贸是一层租赁面积，现在缩减至半层。一位写字楼中介机构人士指出，外资律所实际上是外国律所驻华代表机构，其所能从事的法律服务有范围。“随着中资律所的崛起和行业业务紧缩，不足以支撑那么大的办公室，外资律所的缩减也是必然”。
业务量增加、团队规模扩大是推动律所扩张的首要因素。
北京两高律师事务所一位合伙人告诉经济观察报，其所在律所2021年从东三环泰康大厦，搬到了东二环的兆泰国际中心，面积从不到3000平方米扩张至6000平方米，但工位仍然不够用，不久又把20层半层拿下，现总租赁面积是7000多平方米。“因为律师的人数也增加了，原来的场地不够用。”搬迁后，所里的律师人数从不到300名增加到了2021年年底的400多名。
司法部统计数据显示，2017年至2021年，我国执业律师人数每年都在以超过10%的速度增长。截至2022年底，全国共有执业律师65.16万多人，律师事务所3.86万多家。相较于2021年，2022年全国律师事务所增长了2000多家，执业律师人数比上一年度新增7.68万人。
国家层面也在不断推进法律服务业的发展，司法部发布的《全国公共法律服务体系建设规划（2021-2025年）》提到：到2025年，全国执业律师将达到75万名，每万人拥有律师数预期值为5.3名。
张正告诉经济观察报，除了政策因素影响，市场环境下，品牌化和规模化的路径成为了大多数律所的追求。
追求规模化一方面是客户的要求，比如招投标，有些即使在一些领域很专业的精品所也会因为规模原因失去竞标资格。
另一方面，“律所扩张还与业务的多元化相关，近几年，一些律所拓展出新的业务模式”，陆燕告诉经济观察报，比如一家在上海环贸广场的律所，以往提供的是商业纠纷、金融诉讼调查、合规等方面的法律服务，而近几年，国内企业成长到一定规模后选择出海，企业产生了新的跨境投资并购需求，该律所为此设立了一个新的小组，专门提供跨国法律咨询、并购、私募股权等服务。
一些律所还拓展了家族财富业务，如家族企业的海外业务咨询、境内外婚姻与继承、家庭成员税务筹划、境内外家族信托等。
此外，提升办公环境也是律所搬迁扩租的动力之一。上述律所合伙人告诉经济观察报，搬迁后的新办公室装修“上了一个档次”，升级后的会议室能容纳50多人，七八个会客室能满足所里律师和客户沟通见面的需求，这在原来的办公室是无法实现的。
便捷的交通、高端的区位、相对舒适的办公环境和上档次的装修不仅对吸纳优秀律师团队十分重要，对服务业来说，也是影响客户选择的因素之一。“不仅可以提升客户的信任程度，甚至可能对提高律师费也有帮助。”张正说。
“律所在选址时更看重地段和楼宇的知名度，更倾向于选择城市CBD地标建筑。”王岳表示，这也使得律所扎堆上海陆家嘴、静安寺南京西路等核心区域。
根据世邦魏理仕租户普查结果来看，2022年上海律所分布数量占比上，陆家嘴占了近3成，南京西路也有24%，淮海路15%。在上海，陆家嘴“三件套”，还有浦西的BFC外滩金融中心里都汇聚了大量律所。北京的律所也相对聚集在CBD和东二环区域，如国贸、环球金融中心、北京财富金融中心等楼宇中。
写字楼市场租金的下行也给律所提供了一定的移动契机。就上海来看，写字楼市场租金从2019年开始走低，这使得搬迁升级付出的成本在一定程度上压缩。
一位中介机构人士介绍，现在从乙级到甲级的搬迁升级可能只需要出30%-40%的租金增长，2019年之前，这一租金成本可能需要翻倍。
一家位于陆家嘴的上海律所合伙人告诉经济观察报，其所在律所2019年租金8.5元/平方米/天，2021年在同楼层扩租时，价格不到7块钱。“我们还在跟房东谈，如果还能少就留下来，要么就考虑搬迁”。在他看来，以当前的租金价格，可以进入几幢地标性建筑外的大多数甲级写字楼。
消长
“疫情三年，我们所受的影响不是太大。”一位北京红圈所的合伙人告诉经济观察报，虽然并购、上市的业务有所减少，但如诉讼业务、破产清算、合规业务等都在增长。“破产清算的业务量和往年比起来，至少翻倍增长了。”该合伙人介绍，随着国家和企业越来越注重合规，反垄断、数据合规、贸易合规等业务量都没有受太大的影响，反而有所增加。其团队目前有20多名律师，今年还计划增加人手。
“逆经济周期的案子，比如劳动纠纷，从去年下半年就开始增多，破产的案子则从今年开始增多。”上海一家本土律所的律师介绍，其所在团队基本都是国企客户，受到经济形势影响，一些客户想撤回投资或回款受阻，企业之间的合同纠纷、股权纠纷增多。
一位在上海一家百人所从业5年的律师告诉经济观察报，今年至今，自己已经接手了6个劳动争议案件，其中诉讼2个，仲裁4个，此前每年只有1-2个。
“律所扩张绝非一路高歌猛进。”北京一家以传统民事诉讼业务为主的律所合伙人告诉经济观察报，今年上半年，律师行业和其他行业一样，受到了一些影响，其在该所从事婚姻家庭类的法律服务已经十几年，业务量即使在2020-2022年也一直保持稳定，但今年上半年，业务量较过去少了一半以上，团队也从7个人缩减至4个人。
“所里一个做综合类业务的同事，以往一年能做到几百万业绩，但2023年一季度一个合同都没签成。”她表示，有咨询的，观望的，就是没有成交的，所里负责执行业务的一个团队从原来有十七八个人缩减至三四个人，也有部分团队被解散了。
多位从事法律顾问业务的律师告诉经济观察报，以往长期服务的企业，收费一直稳定，但今年，企业客户开始将费用压至一个极低水平，行业内甚至出现一些恶性竞争。“之前合同纠纷一个案子可能一万，现在12个案子打包几万块钱。”上述本土律所的律师表示。
这样一种状况体现到律所整体收入上，更直观的表现为律师人数增加，律所规模变大，营收却减少了。在上海一家百人所的审计报告中，2022年较2021年律师人数增加了十几人，而营收减少了近亿元，下滑超过3成。
“个别律所可能逆势上扬，但受到经济形势影响，行业整体不可避免会出现一些下滑，客户经营效益不好，支付能力和意愿都下降了。”张正表示，对律师行业来说，2023年我们觉得可能会更艰难一些。
（文中张正为化名）
微信扫码关注该文公众号作者