旧金山写字楼大甩卖

2023-09-27 13:09

文：海投全球，ID：Haitou-Global

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图：mansion global

自2020年以来，旧金山已成为美国商业地产危机最严重的城市。科技公司对混合办公的快速适应，加上犯罪率和通胀上升导致生活质量降低的问题，使旧金山商业区空置率飙升至新高，商业地产价格暴跌。随着人工智能行业的兴起，创业公司回归，旧金山写字楼交易正在恢复。

“旧金山写字楼空置率创新高，价格腰斩”

各年度上半年旧金山已占用办公空间的变化情况，来源：CoStar

Costar数据显示，2023上半年旧金山已占用办公空间减少了近400万平方英尺，达2019年以来的最高水平。Real Deal数据显示，截至今年第一季度，该市写字楼空置率已跃升至创纪录的32.7%，而疫情前仅为4%。

即便大幅降价，旧金山写字楼也在长时间内无法吸引买家。但近几个月，随着卖家的妥协，旧金山商业区内的5栋主要办公楼已经被卖出，交易数量跃升至2019年以来的最高水平。

5月，当地投资集团SKS Real Estate Partners以6,100万美元的价格买下了加州街 350号（350 California Street）写字楼，该价格约是疫情前的1/5，其他几栋写字楼的销售价格也仅为疫情前的一半或更少。这些类似清仓甩卖的交易再次印证了商业地产的窘迫，但这也是市场复苏的第一步，即对旧金山商业地产的价格进行重置。

“租金同步回调，AI推动租户需求上升”

房价的下跌正在重新调整旧金山办公室的租金，在SKS完成对加州街350号的收购之后，将租金要价下调至每平方英尺50至70美元之间，降价幅度也接近50%。在疫情之前，同质量的办公楼租金要价约为每平方英尺90美元。

其他投资者则利用大幅折扣的销售价格来丰富装修和配套设施。Presidio Bay Ventures最近以约4,100万美元的价格收购了位于Spear街60号的办公楼，售价比2014年低了约62%。买家表示，如此低廉的价格将使Presidio为大楼增设露天餐厅、酒吧以及健身中心等设施。

旧金山写字楼的租金几十年来都是全美最高之一。甚至在疫情之前，一些企业被迫搬迁到租金更便宜的城市，比如德克萨斯的奥斯汀或是田纳西州的纳什维尔。如今旧金山租金水平的下降使一些租户重燃信心。

根据房产数据公司VTS的一份报告，截至今年9月，旧金山办公空间的搜索活动同比去年增加了40%。VTS表示，50,000平方英尺及以上的大面积空间租户搜索数量增加了一倍多。

其中的大部分需求来自人工智能业务。CoStar透露，Hive AI和Hayden AI等六家AI公司总共租赁了约15万平方英尺办公空间。另外两家AI公司也即将签署该行业有史以来规模最大的办公室租赁协议--Anthropic即将转租Slack的前总部大楼，ChatGPT开发商OpenAI也正在与优步谈判，打算转租约20万平方英尺的办公空间。

“高力国际：价格尚未触底，前景仍不乐观”

高力区域调研总监Derek Daniels表示，随着企业在混合工作场所策略下不断削减空间，旧金山写字楼空置率可能会继续攀升。旧金山写字楼市场尚未进入复苏模式，写字楼租金可能会进一步下降。折价购买旧金山写字楼的新买家有能力收取低于市场的租金，将加剧老业主的租金压力，更多的业主将迈入愿意承担巨额损失的卖家行列。

抛售潮仍在继续。据知情人士透露，黑石集团正在挂牌出售的North Park要价约为9,000万美元。黑石集团于2018年以2.45亿美元收购了该物业。更高的抵押贷款利率将给当前持有写字楼的业主带来更大压力。长期的经济不确定性可能会让买家放弃购房，贷款违约现象还将加剧。

同时，在写字楼大幅折价的情况下，一批投资者已经准备抄底。商业房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）执行副总裁Kyle Kovac透露，近期的每笔甩卖交易都吸引了10名以上的竞标者。“现在有很多资金准备涌入旧金山。”

参考资料

1.WSJ，San Francisco Office Market Shows Signs of Life
2.WSJ，Can San Francisco Save Itself From the Doom Loop?
3.The Real deal，SKS buys 350 California Street in San Francisco, paying $60M to $68M

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