随便聊几句房地产

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本来想发篇长文，不过没写完，就聊下地产吧。这个话题也是相对敏感，我找不敏感的说。这些年也看了不少城市发展方面的书，给大家聊聊。

1、全世界所有的发达国家，都走过一段“城市化推动的房地产大爆发”，这个阶段里，老百姓都疯狂追逐房地产，并且产生一种错觉，觉得那玩意永远涨。

不过世界上没有永远涨的东西，事物会走向自己的反面，慢慢地，房地产开始分化。

其中一部分变成彻底的投资品，谁都买不起，所有人都知道这些地产长期会继续升值，不过没啥用，知道也买不起。需要注意的是，投资品长期涨，并不代表短期不会跌，跟美股似的，长牛趋势比较稳定，但是短期可能有30%的跌幅也正常。

大家知道吧，美股那个指数里的股票一直都是变来变去的，相当于一直在选班里的尖子生。

中国国内的可投资区域并不是一成不变的，以北京为例，前些年谁会觉得亦庄那个破地方有前途？这些年那边豪宅林立，都跑六环去了，二百多平的房子单价能到十来万，跟国贸附近差不多，你们敢信？通州前些年暴走了一波，这几年就是个大坑。

剩下的房子彻底变成工业品，就跟手机和汽车似的，到手就贬值，用得年头越长越贬值。但是大家依旧会购买，因为人都希望美好生活，会追求好商品，但是这些商品再好也会不断贬值。一旦失去了投资属性，也就没人屯那玩意了。

2、“房住不炒”已经取得了初步的成功，因为绝大部分城市已经丧失了炒作的可能性，现在在小城市握着好几套房的人，依旧让当地人羡慕，但是长期看来并没有多少价值。

太多城市房价已经不可能起飞，今后的路径是大概率这样的：

房价过顶之后，很多有多套房的人开始懊悔，并且下定决心下次房价稍微抬头，就把手里的房子卖掉套现。所以每次出现利好，都会出现一堆抛盘，房价不但不上涨，反而继续跌。随后更多的人加入抛盘，开始不在乎收益了，只希望把手里多余的房子套现即可。

事实上现在已经有很多城市出现了天量二手抛盘，前些年房地产狂奔时代大家疯狂囤房，现在想高位出货。

今后可能慢慢不再提“房住不炒”了，因为没意义了，没啥可炒的了。

一线的你炒不动，而且流动性极差，也就是说你投资一套你很看好的房子，需要非常非常多的钱，动辄一两千万往上，而且等到需要卖的时候，却发现可能需要半年才能卖掉，因为买得起这种房子的人太少了，有这么多钱的人又不一定能看上你的房子，需要慢慢等有缘人。

很多投资客，本来投资这类资产赚到了，但是由于着急用钱，需要紧急卖掉房子，大幅打折，最后投资了个寂寞，还不如存银行赚得多。

一线往下的，你敢囤房说不定就砸手里，给你个胆子你去炒。有点像前些年不少人在炒出租车牌照，这两年你再去炒试试。

其实炒房者，更类似“趋势交易者”，一旦趋势没了，他们也不玩了。而且房价这东西，从其他国家的经验来看，跟股价没啥差别，涨的时候会远远超过自己应该的价格，跌的时候也会远远跌穿底价，需要很多年才能修复。

3、至于你说是不是可以低价在一线买？那想多了，今后一线，二线，三线完全不是一个逻辑。

一线玩的是一种惨烈的“淘汰赛”，每年吸引全国最优秀的那部分人入场，然后十年后把他们都赶走，只留下最聪明最有能力或者运气最好的那几个，由他们给托着房价。

当然了，一线的房产现在也不是“大家都一样”。

有些盘是上车盘，里边的住户只要有钱了就会搬走，这些地方的房价一般不咋样。

有些盘属于“终极盘”，真正的有钱人都会购入，而且购入之后，除非万不得已，可能永远都不出手，这类盘子会非常非常贵，因为卖家少，买家又都是有钱人，会把房价推到难以理解的高度。

二线玩的是一种“虹吸游戏”，比如郑州这一波操作，不一定能救得了郑州，但是确实对于驻马店那里想去郑州的人来说可能是个机会。

当然了，也不一定，可能那些人还是决定再等等，看看郑州出了政策后，是不是抛盘更多了，如果出了救市政策二手房价反而在下降，那着啥急？

但是长时段的趋势是确定的，今后河南还会有大量的人涌向郑州。

其他省也一样，今后大概率是“一省一城”，一城兴而百城衰。

我以前高估了一线对其他城市的虹吸，因为一线只是留下来最优秀的那部分，还有大量在一线混不下去或者没有户口的会撤回二线，把一线的经验也带回二线，间接实现了方法论和经验的扩散。

这些年还有个比较有意思的观察，很多人在一线城市卷不下去，撤回二线后没有可做的事去做生意，反而风生水起。那些留在一线的，房子户口倒是有了，不过一般只是个高薪上班族，在35岁之后逐步落了下风。

对于很多人来说，郑州那地方不咋样，但是对于更多的人来说，郑州、太原、合肥这类在网上公认的大农村依旧是很多人的人生最高追求。比如我们老家的“豪门”娶嫁，一般都会商量去太原买房。

类似西安成都这种城市，辐射范围更加大，整个西南有钱人都会考虑去四川搞一套，整个西北的有钱人都会考虑去西安买一套。

三线往下，今后就是个被吸的命运，不过对于当地老百姓来说也不是坏事，比如这两天B站有个UP主，在黑龙江伊春10万块买了个房，还带着两亩菜地。伊春要是跟江浙沪似的，怎么可能这么便宜 ？

4、在网上，香港和台湾省就是一个笑话，不过如果大家去过那些地区的小区什么的，就会发现他们的小区普遍尽管老，但是非常干净，物业非常负责。他们比咱们发展得早，已经过了那个房地产时代，进入了存量时代，存量时代就是物业的时代。

而且物业和老百姓反复博弈，太烂的物业都已经出局，所以整体环境还不错。

香港的很多房地产商最后都变成了物业，赚钱少了，而且是真正的辛苦钱，但是做得好每年都有持续的流水，老百姓也能获得很好的居住环境。

等到物业也慢慢开始相互竞争，开发商能有个出路，老百姓也能获得更好的小区环境。大家可能不知道，哪怕在北京，很多小区随便一个三居都得1500万往上，绝对是绝大部分人的天花板，物业依旧烂得没法看，进了那地库，就跟进了20世纪的人防工事一样。关键还不是旧，而是脏得没法看。

建设向服务转变，快钱向慢钱转变，这是接下来很多年的主流。

5、依靠房地产拉动经济，这个思路逐步已经变成了一种“大而不倒”，或者“庞氏骗局”。

房地产背后关联的产业太多，以至于不能轻易放弃，可是趋势已经形成，今后买房的人越来越少，那些产能和产业退出只是时间问题，一波又一波地拉房地产，只是延缓这种退出的速度，却影响不了最终的结局。

房地产最终的结果，就是跟冰箱彩电一样，依旧是一个不小的行业，但是不会像现在这样作为国家的支柱产业，而且慢慢地，这类夕阳行业里边谁也赚不到啥钱。不过好处是消费者可以低价买到一个还凑合的产品。

我理解国家知道这事，这也是为啥从疫情期间开始，就想用产业升级来取代房地产的地位，给房地产画了三道红线，积极去杠杆，本质也是想安全着陆。只是到了今年，不太顺利，最近又频出房地产救市政策。

6、“出清”意味着痛苦，也意味着新生。

人类的经济经过几千年的爬行后到了工业革命后快速上扬，然后经历一个个经济危机后走到现在，本质也是在旧路走不下去的时候，行业里的人才和资本都被迫重新出去找新的活路，推动了新的产业新的周期。

康波周期的本质就是技术周期，技术周期的本质就是原来的老路走不下去了，有人跳出去走了一条新路。这也是近两百年来世界经济局部有挫折，整体昂扬向上的原因。甚至可以说，每一次危机，都是下一次突飞猛进的起点。

从周期角度思考问题有个好处，衰退或者某些行业的衰落，长期看来都是正常也是有益的，反倒是抱残守缺其实是一种空耗资源。

作为反例，日本的大量僵尸企业在已经死了的路上拿着银行的低息贷款死磕到底，路线错误，越坚持越反动。

事实上不管大家愿不愿意，房地产整个行业都在走向没落，这段时间大家注意下就能看到，类似中建某局微信群骂人、设计院大幅降薪使劲加班且没加班费什么的新闻层出不穷，本质也是行业不行了。以前大家在里边可能也不爽，但是能赚到钱，如今不爽还赚不到钱，于是就爆了。

不行就不行吧，天下没有不散的筵席，也没有永远繁荣的产业，也不应该有，一旦完成了使命，就该慢慢隐入尘烟。只要我们的新产业慢慢起来了，房地产的使命也就完成了。

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