上海刚需一般第一套房会买在哪里

房产

2022-08-03 23:08

最近我在做一个刚需板块实测的选题

该怎么定义刚需呢

关键是能买得起，从价格维度上看在上海，三四百万总价段，才是刚需真正能够得着的

以今年6月为例，300万总价以下的房子占二手房成交总量的39%，也就是说买二手房的每10个人中，就有4个人选择300万以下的房子

数据来源：兔博士

当然除了价格低，刚需还要考虑产品、通勤、地段等等因素

综合各个方面最后选出来，我考察的三个板块分别是：九亭、康桥和新华路

带着一个纯纯刚需的心态，我花了两天的时间去实地了解了一下

在上海，这些板块为什么成了刚需圣地？

九亭，一个距离市区最近的板块

从静安寺出发乘坐7号线转9号线，到达九亭地铁站大概是30分钟。来之前就听说9号线是上海最堵的地铁线之一

在工作日的下午六点多，九亭地铁站口是这样的

每天傍晚七点左右就会有一大批年轻人从市区乘坐地铁回到这里

九亭板块大部分都是外来人口，以2015-2016年为例，九亭外来人口占总人口的70%，安徽流动人口就占了30%

很多外地人白天在市区上班，晚上到这里休息，九亭也有了“睡城”这个名号，而安徽人又是最多的，也被戏称为安徽九亭

而且选择在这边买房的刚需客也超级多，查了下今年九亭的二手成交数据，今年3月九亭成交了111套，占松江3月份各个板块总成交的五分之一，在松江区排第二（泗泾第一）

其实，光是看九亭的位置就很符合刚需的选择

九亭是整个松江距离市区最近的板块，也在大虹桥辐射区。因为它距离市区比较近，所以集中在这里的基本上是来自徐家汇、漕河泾那边的上班族

同时九亭也是三区交界的板块，北面连接青浦徐泾、东面连接闵行七宝

而在这些相邻板块里，徐泾6万+/平，七宝更贵已经到8万/平了。九亭和七宝只隔了一条嘉闵高架路，九亭均价5w/㎡左右，已经称得上是价格洼地了

九亭板块内，三四百万的预算，可以买七八十平左右的两房，但绝大多数都是动迁房

板块内几乎没有新房，不过小区比泗泾要新一点，次新房品质还可以

以沪松公路为界，分为南九亭、北九亭。北九亭均价5.5w/㎡，南九亭均价5w/㎡，价差每平米在5000元左右

这次实地看下来，南北九亭其实差异还是很明显的，的确北面要比南面好，这也是为什么价格也相对高一些

南九亭纯居住为主，没有什么配套，而且南面发展早房子也老，几乎都是2000年前的房子

北九亭优势在于小区整体品质要高一些，2006年到2010年左右的房龄，板块内最贵的小区贝尚湾(公寓)和九城湖滨国际，卖到了6-6.5万/平

两个小区分别是2007年、2008年的房子，房龄比较新

除此之外，还能看到北九亭的商业氛围也蛮有烟火气的。这里两条主要的商业街，沪亭北路和涞寅路沿街除了标配的底层社区商铺

还有金地广场、麦尚城大型一点的商场

令人意外的是，还有一个九里工坊创意园区，由厂房改成了办公区，还有一些新消费店铺，给人的好感又加了一分

难道九亭就没有什么短板吗

实地踩盘才知道，九亭也有一个诟病就是会受飞机航道的影响，大约十分钟就飞一班

因为有的客户对声音比较敏感，所以这个数据是中介亲自蹲小区测出来的

在靠近奥林匹克花园附近的区域飞机噪音影响就很明显，就像我半小时不到就看见空中飞过两班，生活多少还是有影响的

但作为一个刚需板块，九亭给人的感觉还是蛮不错的

康桥，浦东性价比最高的刚需板块之一

说个大实话，刚需真就图个便宜。手里预算有限就只能选择价格便宜的板块

上班的地方买不起就只能选择距离更远一点的地方，同时又希望能够享受好一点的配套和资源

在浦东，康桥毫无疑问是一个真刚需板块，对比周边张江、御桥、北蔡，康桥真的有断崖式的价格优势

康桥5.3w/㎡，御桥8万，再往中环一点的北蔡7.8万/平，张江也快到7万/平了

如果是三四百万的预算在康桥可以买两房，但在另外几个板块就只能一房了

康桥板块内的房子，刚需可选择的小区多是房龄新一点的动迁房，商品房的价格会高很多，大概单价六七万

在这几个板块里，康桥也是二手房成交量最多的，去年一年成交了628套，今年3月份浦东惠南、川沙两个板块最高一个月成交100套左右，康桥以60多套处于中上水平

这也说明康桥板块是比较受刚需客欢迎的

这个板块位于上海浦东外环外，位置是比较远的，不太适合浦西上班的人

但在浦东，康桥的区位还是非常有优势的

康桥北边是张江副中心、金桥副中心、陆家嘴副中心，东边是川沙副中心，迪士尼度假区

康桥和周浦离得很近，就像隔壁邻居那种感觉，所以这两个板块也常被叫做周康

康桥相对周浦更靠近张江，康桥紧挨着张江南拓区域，这也决定着康桥板块的居住人群多是张江、金桥、陆家嘴那边的上班族

已经到了外环外了，所以最好是找离地铁近通勤方便的地方

在康桥板块内有3条地铁线，11号线、16号线和18号线，刚需上班就很方便

如果是开车，等到沪奉高速正式通车之后可以直接开车从浦东前往奉贤

当我坐16号线地铁到达周浦东出站的时候，发现电瓶车真的太多了

也能看出来这边虽然地铁方便但到达地铁站的这一段路主要还是依赖电瓶车出行。因此，如果买在这里，最好是选择离地铁近一点的小区

我去看了看靠近16号线周浦东地铁站的康桥宝邸和达城家园，都是2008年左右的动迁房，比较意外的是这边的小区环境是挺好的

看下来发现这个板块还有一个优势就是户型没什么硬伤，南北通、户型方正的房子容易挑到，所以像我这种对户型比较挑剔的就很喜欢这一点

这边小河流很多，很多小区之间都是隔着河道，主要道路挺干净宽敞，所以看上去城市界面还可以，没有那种很脏乱差的感觉

而反观这边的配套，其实是不太有优势的

首先，商业也只能满足基础的购物需求，沿街底商零零散散分布，没有大型商业体，喜欢逛街的话就不太行

唯一看到稍微大一点的商业就是海印又一城了

包括学区也偏弱，暂时没有什么知名的公办学校。所以从配套上来看康桥有点弱，可能只适合刚需的居住属性了

不过，在周浦东地铁站附近有一大片空地已经在规划中

来源：南汇频道

当然了，康桥板块也是有短板的。在这里看房的时候就意外发现一个很尴尬的地方，竟然有公墓

如果对这一点介意的朋友，在选择买房的时候还是要多综合考虑一下，包括一些不太了解的细节

总体上，康桥最适合浦东刚需的一点就是价格是真的香，次新房的小区品质也可以，纯居住的话这边也不失为一个性价比高的选择

长宁新华路，一个还不错的内环内老破小的板块

刚需还有一个选择就是市区老破小

如果因为各种因素最终决定选择老破小了，为什么不选择地段更好的板块呢

有一个还不错的内环内老破小的板块推荐就是：长宁新华路

今年我一直是住在长宁区，所以对长宁是有一点熟悉的

此次踩盘，我选择了新华路上几个总价在300-400万的老公房

比如虹欣小区-中华小区-安东小区-长虹小区，无一例外都是房龄三十年以上的老小区

刚需的预算只能买到三四十平的一房，所以居住空间会比较紧凑，比较适合享受市中心氛围的年轻人

房子虽老，但可能有些业主比较注重装修，房子会布置的好些也会加分一点

尤其是像长虹小区这样改造得很彻底的老破小，不仅外立面改造、楼道重新刷墙、业主为了卖掉还重新装修

有舍也有得，虽然居住空间被压缩了，但比较符合刚需标准的就是地段好

新华路正好靠近中山公园、静安寺、徐家汇三大商圈。住在新华路之后生活也会便利很多

新华路也是上海64条永不拓宽的马路之一，沿路的梧桐树和老洋房也是这里最有魅力的一面

虽然说选择老破小，会牺牲居住空间，但因为地理位置绝佳，未来生活氛围也是郊区所无法匹敌的

而且在内环内，刚需除了选择老破小，也没有更好的选择了

最后，三个板块看下来

感觉九亭、康桥和新华路，其实都是比较适合刚需的

刚需最敏感的还是价格，没有钱选择的板块就比较有限

九亭最大的优势就是离市区近，交通也方便。三四百万也能买到品质不错的两房。但会有飞机航道的影响

然后，外环外的康桥五万左右的价格，就比较适合浦东那边的刚需上班族，虽然距离有点远了但胜在价格低

而内环内的新华路，买一套老破小是刚需唯一够得着的了

至于怎么选，选哪个板块，决定权还在各位手上

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以上为正文，来自微笑向暖

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来源: qq

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