浅谈大型保险集团投资写字楼的背后逻辑

笔者作为一名在某大型险资从事不动产投资的项目经理，参与过多个写字楼、养老社区、纪念园、数据中心、农产品物流中心等不动产项目的投资。基于多年投资工作经验，进行的总结。仅供各位投资圈同仁参考。

1、保险业务战略层面的推动（高层支持）；

2、一二线城市或者区域经济较发达的地区，地段好。一般都是当地金融商务核心区；

3、楼宇品质好，甲级写字楼（层高、净高、标准层面积、大堂挑高、其他配套符合甲级楼的标准） ；

4、建筑面积4-8万之间比较合理，最好是独栋，以便投后管理；

5、周边地铁等配套好，尤其周边有银行、保险等金融同业的楼，这些企业聚集，说明金融氛围很浓；

6、交易对手最好是国企背景（不带有任何歧视活偏见，仅是经验总结。国企办事虽然效率低，但是靠谱，更遵守契约）；

7、保险资金是典型的分享厌恶型资金，固收思维很浓。近几年偏好交易对手售后包租，以保证当期收益。如果交易对手实力弱，就找他股东，更强的主体担保；

8、目前险资圈普遍认为，当期的写字楼投资净租金收益率不能低于5%。

9、保险集团当地保险分支机构支持，尤其是寿险（保费贡献最大，人员规模大，职场使用面积较大）；

10、合规性的要求。五证齐全，不在重大合规瑕疵。剩余土地年限，不能低于25年（监管要求不得低于15年，因为投资后5年不得转让，实操中的要求要高于这个标准）。

以上经验总结，仅供参考。

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