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中国房地产,正在被外资捡漏

中国房地产,正在被外资捡漏

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作者 | 宝珠


刻在骨子里的逐利性,使资本天然有着捕食弱者的残酷一面,就像荒野中的凶狼,看到奄奄一息的麋鹿,便会毫不犹豫地冲上去分而食之。


从国资背景的远洋集团出现债务票据违约,到“宇宙房企”碧桂园遭遇“成立以来的最大困难”,如今,不少房企仍处在至暗时刻。


这一轮房企出险始于2021年下半年,局面一旦开启,嗅到其中有利可图的气味,一批外资闻风而动。


诸葛找房数据研究中心的报告显示,近两年来,贝莱德、高盛等多家外资瞄准中国房企的股票债券,出险房企是他们的主攻目标。


高盛办公楼/图源:天天财经


2021年年底,高盛投资组合管理团队表示,正在买入中国房企债券;此前数月,贝莱德两次增持融创股票,价格分别为19.22港元/股与13.92港元/股;2021年9月,马拉松资本买入恒大债券,“并坚信存在绝对机会”,瑞银资管、汇丰资管也纷纷加仓。


出险企业的股票或债券,投资风险高,但好处在于便宜。外资机构频频变动着手中的股票、债券,以期实现“低价买入,高价卖出”的精彩戏码。


不过,在这一阶段,外资做的绝不仅限于低价买入房企的股票债券。他们想要的,还有更多。



买地买债买楼,外资大“捡漏”

除了购买房企股票债券,收购物业和竞拍土地,都是外资、港资近几年布局中国房地产的方式。


今年上半年,久不见踪影的境外资本,重新回到了深圳房地产市场。


5月23日,铁狮门与辉盛国际联合收购了深润大厦的长租公寓部分,深润大厦位于深圳深南东路1001号,是华润置地开发的超甲级写字楼。


深圳市,航拍罗湖区鸿昌广场万科里深南东路,深南东路与深润大厦/图源:视觉中国


根据公开资料,铁狮门与辉盛国际预计总投资7.27亿元,将项目打造成中高端长租公寓。


铁狮门是世界有名的房地产开发商、运营商和基金管理公司,而辉盛国际是服务式公寓和高端租赁公寓投资者与运营商,此次投资改造,可谓“对口”。


诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对盐财经表示,前几年长租公寓机构纷纷爆雷,而今重获外资青睐,一方面与政策端对国内租赁行业支持力度加大有关,另一方面,从投资角度来看,长租公寓收益稳定、抗周期性强,是投资者的良好选择。


同在今年上半年,新加坡房地产投资管理公司silkRoad以15.4亿元的价格,买入深南68万科里,后者同为商业地产项目。


曾有业内投资人士在采访中表示,这两个项目的成交价格相对于传统理解的深圳物业价格“有比较大的落差”。


“本轮房地产调整叠加了疫情冲击、经济转型等多重因素,部分地区的资产价格已经回到了几年之前的水平。”克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓告诉盐财经。


资产价格下降,自然带动资产回报率上升,吸引了一波外资、港资前来“捡漏”。


其中不少机构甚至成立专项基金,以寻觅机会。


时代周报报道,不良资产管理公司联博嘉沃正筹划在中国推出不良贷款基金,适时寻求机遇。2022年8月,新世界集团表示中国房地产已经见底,计划2023年在上海、杭州等地投资100亿元。


2023年2月,凯德集团设立凯德中国特殊机会伙伴计划(简称“CCOP计划”)。凯德集团官网显示,该计划总承诺股本11亿新元,用于投资中国的特殊机会项目。


位于成都市高新区的凯德·天府/图源:凯德官网


所谓特殊机会项目,指的是中国商业地产中低估与减价的项目。


目前,凯德中国特殊机会伙伴计划已经完成了第一批收购,包括以5.53亿新元(约28.1亿元人民币)收购的北京苏宁生活广场,和1.57亿新元(约7.99亿元人民币)收购的广东佛山一个优质物流项目。


北京苏宁生活广场位于朝阳区的核心商务区,是一个19层楼的综合体项目。凯德收购后,计划将综合体内原来的零售部分改造为甲级办公楼,增加30800平方米的出租办公面积。


有媒体报道,凯德用于收购苏宁生活广场的5.53亿新元,大约为其估值的八折。此前,2022年10月,凯德以估值七折的价格20.37亿元拿下了北京东三环的博瑞大厦。


凯德集团是总部位于新加坡的多元化不动产集团,聚焦不动产投资与开发。凯德向来对中国市场较为看重,不只是收购商业地产项目,土拍市场上也能见到其身影。


2022年4月,凯德地产分别在武汉和成都竞得两块住宅地块,成交价分别为23.1亿元与11.83亿元。两块地块都将被打造为优质住宅项目。


随着房地产市场的下行,土地市场也不复过去高溢价的火热局面;而不少房企在现金流危机面前,已暂缓在全国四处拿地。这给了资金充裕的外资、港资“可乘之机”。


在大陆有着丰富房地产开发经验的港资表现得尤为突出。


2021年至2022年,港龙中国在广州、扬州等城市共拿下4幅住宅用地、3幅综合用地;香港置地买下商业、综合、住宅用地共8幅;仁恒置地共计11幅。


诸葛找房数据研究中心监测数据显示,这些竞得的土地中,有48%为综合用地、40%为住宅用地。超过半数(60%)的土地以低价竞得,土地溢价率在0%-10%之间的占比23%,10%以上的为17%。



外资的投资逻辑

外资、港资在中国楼市动作频频,肖文晓表示,根本上这是因为好机会变多了,“今天无论在存量资产市场,还是在土拍市场,企业都有机会发现以前不大可能见到的优质投资标的” 。


尽管不少地区的资产价格已呈现出底部特征,但外资并非“照单全收”,他们对投资标的的选择表现出明显的倾向性。


陈宵告诉盐财经,土地市场上,外资倾向于在核心一二线城市的热点板块拿地布局,看重其资产保值增值的特性;在股票债券方面,外资倾向于低价收购出险房企的债券股票,并进行短线操作;在收购物业的形态上,外资对商办、物流、产业园更为青睐,这类项目具有长期持有、收益稳定的特性。


从投资城市来看,外资港资企业更倾向于在核心一二线城市拿地/图源:诸葛找房数据研究中心


自去年下半年起,“外资抄底中国楼市”声音陆续出现,但值得注意的是,从收购角度来看,外资真正青眼相待的,并非很多人认为的住宅项目。


同策咨询研究部的数据显示,在外资、港资2021年起收购的项目中,有超过三分之一涉及物流仓储地产。其中一个例子是,在富力地产出现偿债压力之际,黑石集团以40.62亿元现金,买下富力旗下广州国际机场综合物流园70%的股权。


“他们(外资)认为,不能太悲观,不能一棍子打死所有的物业类型。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。他认为,相较国内的一些市场主体,外资更注重长期视角,具备长期投资价值,是外资购入的根本原因。


无论是写字楼、物流园还是产业园项目,主要依靠租金作为收益,并非通过一次性的销售就可“回本”。


同时,一些业内人士还认为,近几年,外资并没有真正在中国房地产市场加大投资。


南方周末曾报道,2019年,境外资本参与中国楼市大宗交易的总金额为811亿元,2020年锐减至471亿元,2021年回升至746亿元。境外资本的动作受到关注,或与疫情后反弹明显,加上本土开发商活跃程度下降有关。


房地产是一个强周期性的行业,故而资本活动也随着周期摆动。加之外资进入国内房地产市场有着较高的门槛,投资活动也受到相关政策收紧或放宽的影响。


2006年,住建部等六部门发布“限外令”,境外机构在境内的代表机构与境外个人不得购买非自用、非自住商品房;到了2011年,《外商投资产业目录》将房地产业列为限制外商投资产业。


不过到了2015年,“限外令”开始松绑;2016年,住建部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,允许一定量的外资进入国内房地产市场;后一年,《外商投资产业目录》中对房地产的限制也随之取消。


在政策放宽、人民币汇率下降等原因叠加之下,2018年后曾一度出现过外资在国内“买买买”的现象,主要集中在一线城市的商业地产。


商业地产咨询公司世邦魏理仕集团的报告显示,2018年,海外资本采购占整个国内房地产市场的31%,尤其在上海,楼市大宗交易一半都被外资购买。


2018年11月13日,凯德收购上海第一高双子塔,刷新了凯德在华单体项目收购交易金额的纪录/图源:视觉中国


总的来说,外资愿意投资,显示出对中国产业经济基本面的看好。如成立“CCOP计划”时,凯德投资(中国)首席执行官潘子翔就表示,看好中国强劲的经济基本面,将继续寻求机会扩大市场份额。


对于外资、港资本身来说,肖文晓认为,经历过上世纪90年代末金融风暴洗礼的外资、港资企业在发展策略上要审慎许多,并未在国内房地产高歌猛进的发展时期,参与到内地房企“高周转、高杠杆、高负债”的“三高”发展模式中。如今,他们凭借资金优势重新伺机而动,也在情理之中。


但无论外部环境如何变化,都改变不了投资与风险相伴的事实。外资在中国房地产市场进进出出,有的赚得盆满钵满,有的“套牢”后黯然离场。在赌桌上,有赢就会有输。


本文首发于南风窗旗下财经新媒体盐财经



编辑 | 江江

新媒体编辑|日一

排版 | 顾芗



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