来政策了！房地产还有救吗？
作者：豆腐乳
编辑：养乐多
重要通知
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8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，在一线城市中第一个“认房不认贷”。
具体来看广州的政策，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
很快，深圳也官宣“认房不认贷”。
这被认为是房地产政策进一步放开的信号，但放开力度到底有多大？
首先看这项政策到底谁受益。
很明显，有些家庭背负房贷，但有改善需求或出于其他原因想要继续购房，完全可以让名下无房产的家庭成员购买房屋——这就很考验家庭成员的互信了，要知道很多人存在结婚房产加名的操作。
要是没加名，那么没房的一方就可以购房而且不用假离婚——现在办离婚也麻烦不是。
说考验互信，这方面还有一点，就是需要无房一方加杠杆贷款买房，本质上加杠杆买房也是互信的表现。在这一政策出现之后，还能有操作空间贷款购买保障性住房，满足改善需求，那恭喜你，你的家庭互信程度相当好，可以说是物质情感双丰收了。
另一类得益者，则是原本在家乡或者其他地方买房，却来广州打拼在广州无房的新市民，虽然背着贷款，但是在广州没有房子，就可以通过这一政策贷款买房。
但是说实话，来广州的新市民往往名下也无房无贷，原本无房无贷再买房就不难，所以他们受益有限。
更多受益的，还是想要改善居住条件的夫妻，一方名下有房有贷，另一方现在有空间操作，可以买一套改善性住房了。相对的，这对改善型住房有利，重点可以看看学区房和改善型三居室的销售情况。
然而，即使是这部分人，可能也还是会选择暂时观望。原因很简单，他们对未来收入的信心可能并没有那么足，也就对继续加杠杆有顾虑。
所以这项政策最大的受益者，大概是家庭和睦且互相信任，而且有一方名下无房，双方收入稳定而且预期较好，有改善需求的夫妻。这大概是“家和万事兴”的最好注释。
但这样的人哪怕在广州和深圳也较为有限，而且估计要买房早买了，所以群体较为有限，对房地产业的拉动有限。
想让更多人购买改善住房，恐怕得让他们的首套房脱手，这倒是应该刺激新市民买房——这也比较困难，因为新市民对收入的期望也未必很好，积蓄也不多，想让他们买房还是得有更大力度的刺激措施，现在的刺激措施还是不够的。
于是昨天晚上又发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。这个是给已经上杠杆的人减轻负担的。
而引导新市民买房的措施，则是首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
这个政策力度就大多了，但还是因城施策，像降低首付比例这种事情，一线城市什么时候跟进还需要观察。
之前我们在《接近腰斩！房地产，不行了？》里提到由于楼市不景气，很多房企暴雷。如果是为了救房企，目前的措施还有点慢，还不如指望中国房地产报说的，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。
而且现在广州、深圳还存在限购政策，所以也谈不上有多大的刺激政策。目前广州二手房市场买家并不着急，还在静待房价下跌或主动出击杀价。
至于二三线城市，倒是可以观察接下来一线城市楼价趋势，如果一线城市房价止跌回升，这种效应有可能传到全国。
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