【支招】加国房奴近期要续房贷看过来！这么做可能是好办法

2023-09-01 21:09

摘要

贷款利率已经大幅上升，对所有面临房贷续签的人来说这都是一个痛苦的时间点，而且没有人能准确预测未来利率的走势，为此每个人面对的都是一个艰难的选择，到底该选固定还是浮动利率？如何选择固定利率的时间？专家对此给出一些好的建议。

据Financialpost报道，专家说如果我近期要续签房贷，我会寻找最佳的五年浮动利率抵押贷款，或者切换到按最优惠利率（接近基准利率）计算的房屋资产净值信用贷款（HELOC），并考虑在2024年或2025年的某个时候锁定较长期限的固定利率，或者转换为五年浮动利率。

在决策之前，让我们看一下当前的利率是多少。虽然这些不一定是最佳利率，以下是一些适用于未投保抵押贷款（主要适用于那些不支付加拿大抵押与住房公司保险费的人）的不错利率。

多年来，浮动利率抵押贷款通常比固定利率抵押贷款更划算。根据多伦多约克大学金融学教授Moshe Milevsky的一项研究发现，从1950年至2000年，几乎90%的时间里，加拿大房主如果选择浮动抵押贷款会更划算。

自2000年以来，浮动利率房贷很明显能降低利息成本。这是有道理的，因为你支付一个额外的费用来确切地知道在一段时间内你的利率会是多少 —— 这让人安心。

在少数情况下，也就是在利率大幅上升之前，固定利率房贷更好。问题是你要能判断何时利率会上升。如果在2020年左右将固定利率房贷锁定为2%，为期五年，现在看来无疑是个划算的选择。另一方面，在利率下降之前的一段时间内，浮动利率抵押贷款可能是最好的选择。同样的问题是你要能判断何时利率会下跌。

就像任何理财选择一样，选择房贷取决于房主的个性和风险承担能力。如果自己想要确定性并且不想承担风险，那么无论在任何利率环境下，五年期固定利率房贷是最佳选择。

如果能承担一些风险的话，浮动利率房贷通常是更好的财务决策。

目前正处于利率下降之前的时期，六大银行也认同这一点，2024年底银行利率目标比目前低0.75至1.5个百分点。

如果相信加拿大央行可能会在2024年大幅降息，对于那些愿意承担风险的人来说，考虑一下浮动利率房贷。

专栏作者Ted Rechtshaffen认为，基于债券市场和收益曲线，市场正在告诉我们，它预计未来几年利率会下降。从当前的通货膨胀数据、就业趋势和整体增长情况来看，我认为这个局势应该给加拿大央行一个暂停加息的理由，也应该在2024年或2025年引发利率下降。

基于这个观点，我当然不想现在以5.9%锁定五年的固定利率抵押贷款。我认为这个利率在一年后会降低，在两年后会降低得多。问题在于，7.1%的一年固定利率抵押贷款听起来不太靠谱，尤其如果我担心现金流问题。

如果我在25年的摊销期内（我在这里所有的分析中都使用了25年的摊销）选择了7.1%的一年固定利率，对于一个$50万的抵押贷款，我的月供将会是$3,533。如果如此大的月供会对我的整体预算产生实质性影响的话，可能会促使我考虑更长期的抵押贷款。

然而，如果你可以应付这个额度，一年后，如果你选择了4.8%的四年固定利率抵押贷款（月供$3,019.59），与其简单地在5.90%的利率下锁定五年，你基本上会保持持平。

如果我猜测的话，一年后，你可能会看到四年期抵押贷款的利率可能会降到大约4.8%。请记住，过去两年里，五年期利率上涨了3.5个百分点以上。我们真的认为在未来一年内看到四年期抵押贷款利率降低1.3个百分点是不现实的吗？

在这种情况下，如果你选择了7.1%的一年期抵押贷款，然后选择了4.8%的四年期抵押贷款（月供$2,807.72），而不是简单地选择5.90%的五年期固定利率，净影响将如下：

五年内的总支付金额将为$177,166.70，而不是$190,162.35，差不多省了$13,000。在五年结束时，偿还的本金将为$52,899.37，而不是$51,453.45，多还了$1,446，同时花费少了$13,000。

最终，重要的是你的风险承受能力和你对利率的看法。如果我要选择固定利率抵押贷款，我可能会考虑选择一年期，然后在一年后再选择较长期限。当然，如果我选择了固定利率抵押贷款，主要是为了避免波动，那么我可能会选择锁定五年。

我可能会将整个抵押贷款转移到HELOC的原因是，我不想以今天的利率锁定任何东西，而且我想要有意义的灵活性。选择HELOC的另一个原因可能是，在高抵押贷款支付时，降低现金流支出的任何方式都会引起兴趣。

我们以7.2%的基准利率为例，寻找一个HELOC信贷。这相当于大约每月$3,000的费用。虽然我不会偿还任何本金，但在通货膨胀高涨和预算紧张的时候，这可能不是我的第一大关注点。如果利率确实下降，HELOC的支付也会下降。与此同时，如果市场发生变化，我们可能会看到更大的折扣用于五年浮动利率抵押贷款。

几年前，不仅基准利率要低得多，而且许多这样的抵押贷款甚至低于基准利率减1.1%。如今，一个好的利率是基准利率减0.3%。

如果你规避风险，或认为利率将继续上升，那么锁定你所能得到的最佳五年固定利率。然而，如果你愿意承担一些风险，并认为利率将下降，我会尽可能保持灵活性，先选择浮动利率，同时考虑选择HELOC。

最终，选择权在每个人自己手里，选择最适合自己的就是最正确的。

来源：加国无忧 51.CA

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