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魔都顶豪 降价超2亿!楼市 真变了

魔都顶豪 降价超2亿!楼市 真变了

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封面图源:图虫创意

作者:顾天杰

来源:叶檀财经(ID:tancaijing)

转载请联系小叶子(微信号:yezikaibai)

文章已获授权


 

01

上海豪宅 跌到谷底

 

上海豪宅圈,又出了一个大瓜。


8月28日朋友圈都在关注一套法拍豪宅的成交。


司法拍卖信息显示,浦东新区一套法拍豪宅经过30次出价,最终以2.8548亿成交。


这套房建筑面积超过1300平方米,土地独有面积2893平米。


这还是一套非常复杂的法拍房,此前已经被上海市第一中级人民法院正式查封。

 

(来源:阿里法拍)

 

同时还被上海市浦东新区人民法院、甘肃省高级人民法院、宁波市鄞州区人民法院、杭州市上城区人民法院等法院轮候查封。


从过往上海法拍历史来看,这套豪宅排名历史第三。


豪宅的下一任业主,是国内知名量化私募明汯投资的创始人、董事长裘总。

 

公开资料还显示,房子的前任业主徐女士,则为刚泰集团两位股东之一。


刚泰集团1996年诞生于浙江台州,主业是房地产开发,第二主业为文化、矿产、资产管理等等,是一家覆盖了工业包装生产、新型建材、混凝土制品、园林种植、仓储物流等多种业务的民营大企业。


有人说,这套豪宅的易主,就像是量化私募新兴富豪,取代了曾经的建筑地产大佬,站在了聚光灯下。


然而明汯投资公司也迅速发布了公告:


买房是董事长个人行为


广大网友和股民们在知道了后,纷纷表示:


A股这么多人亏了钱,这套房不如叫韭菜盒子吧。


一个有趣的现象是,在竞拍的过程中,大部分参与者在房子价格超过2.3亿之后,就没有再出价了。


最终只剩下两人竞拍,裘总连续8次提价,如愿拿下上海顶级豪宅。

 

可见无论买什么样的房子,没有点决心,是绝对买不到的。


中国私募行业,向来有六大巨头的说法。


它们分别是:


明汯、幻方、九坤、灵均、诚奇、衍复。

六家顶级机构组成了中国第一梯队量化私募集团,任何一家旗下产品管理规模都超过500亿元。


其中的超级大哥明汯的资产管理规模超过700亿。


根据业内人士的估测,超过一定业绩明汯才会收取管理费,保守测算每年赚取30亿问题不大。


因此头部私募投资机构,高管数千万年薪都很正常。


在2023年1月9日,还出现过一个小插曲。


当时幻方量化发布公告称,2022年公司累计向慈善机构捐赠2.2138亿元。


一位员工,网名叫做“一只平凡的小猪”,以个人名义向慈善机构捐赠1.38亿元。

 

(令人敬佩的员工 来源:幻方量化公众号)

 

网友们一边感慨私募机构赚钱速度之快,同时也感慨这辈子可能都平凡不起来了。


02

赔半 最长情的告白


豪宅,尤其是北上广深的顶级豪宅,通常是不流入市场中交易的,仅在富豪小圈子里默默流通。

 

(来源:贝壳找房)

 

要不是房子被挂上了法拍网站,绝大部分人也没有机会能看到如此昂贵的庄园式住宅。


北上广深顶级豪宅,不仅是一种超级资产,还是一种地位身份的象征。


2023年以来,一线城市的豪宅同样非常火爆。


广州中原研究发展部统计数据显示,2023上半年,广州一手千万级豪宅成交2291宗,大约是2022全年水平的69%,接近2021全年水平的92%。


同样是2023上半年,北京单价超过10万的豪宅成交1886套,达到过去10年的最高值。


如果豪宅是房地产行业皇冠上的明珠。


那么法拍豪宅,就是明珠里最特殊的一种。


既危险,又极具吸引力。


比如华洲君庭在豪宅中介手里,市面上挂牌价最低的一套也要6亿左右,中介本来预估这套的成交价会在5亿。


结果揭晓后,所有人都被残酷的市场无情地打脸。


楼市的现实就是如此。


即使是顶级豪宅,也得自降身价近一半才有人要。


一时间中介、买家、房东、开发商,甚至连私募研究员,都集体沉默了。

 

最近有句话叫做:


赔半,是中国股民最长情的告白。


这句话同样适用于楼市。


尤其是在高点买房被套牢的那一群人。


中指院数据显示,2023年1到6月,全国法拍房挂拍套数较上一年增加19.7%,挂拍套数30.4万套。


法拍房的绝对值,确实在迅速上涨。


从挂拍物业类型来看,住宅、商业为法拍房主流。


住宅2023上半年挂拍量为17.9万套,占总量的59%,同比2022年显著增长。


值得注意的是,法拍房无论是普通住宅、豪宅、商住、还是商办房,绝大部分从变成法拍到被法院查封,都需要经历一段时间。


因此2023年进入市场的法拍房,大批量都是在过去一两年里,原来的房东出现了资金紧张,或者债务纠纷导致的。


上海本地,也有大量千万级、数千万级的豪宅,正在折价拍卖。


绝大部分豪宅的价格的起拍价,相对市场价的折扣,在5到8折之间。


(来源:袋鼠法拍 阿里法拍)

 

其中不少都是知名网红盘,比如华丽家族古北花园、浦东星河湾和汤臣一品。


通常来说,法拍房的来源,可以归纳为三类:


一、业主出现民间借贷纠纷,企业资金周转、创业失败


二、赌博导致债台高筑无力偿还


三、帮助他人担保,尤其是亲戚朋友,对方无法还贷


个人房贷断供并不是主要原因,在法拍房房源占比也不高,只是偶尔出现一些吸引眼球的案例。


上海又是全国法拍房市场中,比较特殊的城市之一。


2021年开始,上海法拍房进入较为成熟的新常态时期。


特点用一句话总结就是:


越来越偏向于刚需自住买家。


自2021年1月22日开始,上海补上了法拍房漏洞,必须有买房资格才能参拍,法拍房的价格直接从溢价变成了折价。


这也意味着外地富豪、大资金客户,无法来上海通过法拍房套利炒房了。


完整法拍房购买流程包括:


房屋尽调、风控方案、资金方案、参与拍卖、腾空清场、产权与物权、收房验房


其中任何一个环节出错,都可能导致大量时间、金钱的损失。


因此法拍房永远是少数专业人士的领域。


普通买家入场前,请务必三思。


8月29日最新消息是,广州宣布执行认房不认贷。


也就是广州居民家庭,只要无房,无论有没有贷过款,银行都按照首套房标准放贷。

 

 

广州选择冲在最前,打响一线城市楼市宽松第一枪。


比较有趣的是,在7月份的表态里,广州与北上深都不同。


当时广州住建局就已经提出:


将结合广州实际,尽快推出有关政策措施,大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求,促进广州房地产市场平稳健康发展。

 

紧接着深圳也按耐不住了,直接祭出杀手锏:

 

8月31日起施行认房不认贷。


突然间,压力转移到了北京与上海身上。


下一个,会是谁呢?


免责声明:本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。

-- END --

作者:顾天杰 编辑:始末
图片:来源于网络,侵删

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