二手房东突然变脸

令所有人没有想到的是，北京楼市来了个大反转。

就在前段时间，北京楼市一片冷清中，有网友看到一个日结（每日结算劳务费）群里，有人在招揽“看房团”：“集体坐大巴，去售楼处排队，要求成熟点，最好看起来像成功人士。管饭一天110元，看多个楼盘，最高一天150元……”但如今，这样的“看房团”，是用不上了。

因为，自北京9月1日推行“认房不认贷”政策后，这座城市的新房看房量和二手房成交量短时间内暴增。政策出台后一两天内 ，开发商的售楼处挤满了人，房产中介的电话也响个不停。“认房不认贷政策，使很多刚需和改善性需求得到了释放。其中有一部分购房者，是之前积压的需求。”北京市房地产法学会副会长赵秀池告诉「市界」。

不过，截至9月6日，短短五天时间里，“认房不认贷”给北京楼市带来利好的同时，也让开发商、业主、购房者，陷入深深的纠结之中。

北京“认房不认贷”政策官宣前两个小时，也就是9月1日17时左右，专注于新房市场的朝阳资深房产中介李权，就接待了不少前来订房的买房客。这些人早早地感知到市场的变化。他们害怕现在不买房，等政策发酵起来，一切就会不同了。“认房不认贷”对他们的意义，不可谓不大。

要知道，过去的“认房又认贷”，是你只要有过房贷记录，即使名下只有一套房，也不能算首套了。而“认房不认贷”实行后，意味着只要名下无房，不管你有没有贷款记录，都可以按照首套住宅的首付比例和贷款利率来买房。

“认房不认贷”政策公布后不久，北京新房售楼部就热闹了起来；二手房房产中介也忙得脚不沾地。开发商们更没闲着。一时之间，楼盘“折扣收紧、即日涨价”的海报，传得满天飞。在这样的氛围中，本来很高兴的思瑶，有点不淡定了。

思瑶名下有房，她的男朋友名下无房。两个人一旦领证，就是以家庭为单位了。他们在北京买房，就算二套房。二套的首付比例至少是60%及以上（按照北京规定，普通住房首套首付60%，非普通住房80%），这对思瑶来说挺有压力。思瑶也不是没想过，以男朋友的名义在婚前买房，这样可以算首套，但只能写男朋友的名字。思瑶和男朋友想到的办法是：男朋友在婚前买下房，然后法定赠予思瑶一半房产。然而，思瑶的爸爸并不放心，“他觉得房本上，没有我的名字，就没有保障。”

思瑶也想过北京会不会实行“认房不认贷”的政策，但每每提到这件事，房产中介就很笃定地对她说，北京根本没可能推行这个政策。这令思瑶在很长一段时间里一筹莫展。但令她想不到的是，北京“认房不认贷”的靴子，突然就这样落地了。看到这个消息，思瑶第一反应是，“可以领证了。”欣喜之余，思瑶很快有了新的烦恼。

“认房不认贷”政策一出来，房产中介就给思瑶发来了消息。大概意思是：他所在公司使用的平台软件咨询量大增，他的手机也一直响个不停，“房子一天差不多有过去一个月的成交量”。看完中介的消息后，思瑶内心忐忑极了：这样火热的市场下，房价是不是要上涨？带着这样的紧张情绪，自9月2日开始，思瑶就马不停蹄地看房了。

李权深耕北京朝阳国贸和双井商圈，他在这些天接待了不少像思瑶一样闻风而动的年轻人。

在李权接触的买房人中，年轻的刚需群体多一些，除此之外，改善性客户群体也有不少，他们通常是“卖一买一”。这完全与“认房不认贷”政策出台的用意吻合—— “刺激刚需，利好改善”。

刚需和改善型购房者蜂拥而至中，北京新房和二手房成交量也随之飙升。中原地产统计，9月2日，北京新房成交超过1800套，对比整个8月3100套的网签规模，救市第一天已经超过之前半个月的成交量。二手房同样迎来暖意，同日成交1200套，环比上涨超过100%。

风风火火看了两天房子后，思瑶发现之前的担忧，似乎有点多余了。一些楼盘说是涨价、回收折扣，但也是做做样子。以思瑶看的一个新房项目为例，这个楼盘临近北京房山稻田地铁站，“9月1日政策出来之后，说是涨价1%，但实际上可以便宜首付的5%。”

从目前来看，一些开发商所谓的回收折扣、全线涨价，营销的噱头大于实际的意义，“更多的是对客户心理的一种影响。”但这并不意味着“就没有楼盘收回折扣和涨价。”在某知名房企担任营销总的郭啸告诉「市界」。有底气做出这些动作的，是本身地段和品质很好的项目。

「市界」从多名房产中介处了解到，一些好的新楼盘，有提价的意思。“说是从9月4日开始实行，涨价的幅度在1%-2%。”按照楼层、采光等条件，有一些项目是“一房一价”。极为抢手的房子，要求购房客在几天内或一个月内，交完首付。无论如何，从数据来看，“认房不认贷”政策实行后，新房成交量大于二手房的成交量。中原地产数据显示，9月2日、9月3日这两天，北京新房成交量了2700套，二手房成交了2600套。

“新房设计更现代一些，有些楼盘甚至还有新风系统。”李权向「市界」解释了新房成交量高于二手房的原因，“更重要的是，新房和二手房价格，在很多区域是差不多的。如此情况下，买房客当然更愿意选择居住体验感好的新房。”

思瑶也是新房爱好者大军中的一员。

在她看来，新房看着就舒服，住起来也舒服。而一些二手房，虽然离地铁近，但是又破又小，居住体验感差。然而，在新房市场成交如火如荼中，思瑶并没找到合适的新楼盘。看过的项目，要么总价太高，要么有硬伤。

无奈之下，她将范围放到了二手房上。但二手房的业主们，也闻风而动了。思瑶关注的一些二手房，有的涨价了，同时一些新房源，一夜之间就挂出来好多，这些业主的心态要么是想卖掉买改善型住房的，要么是想趁着市场行情好，将手上的房子出手。而一些调价的房子，以李权所在的国贸和双井区域为例，“比之前的价格，上浮了5%。”诸葛找房数据显示，2023年9月2日、3日，北京二手房涨价房源量，分别为1048套、867套，日均涨价房源量，较上一周同期翻两番。

另据财经十一人报道，有二手房业主甚至连夜打电话给中介毁约；有业主以没时间签合同为名，行变相涨价之实。「市界」了解到，有勇气毁约和涨价，多是比较优质的房子，比如得房率高、地段好、采光好等。但这并不意味着，不优质的二手房业主就不涨价，华瑞恰好就碰到了这种情况。

她看中了一套位于东五环的二手房，可以称之为“老破小”：没学区、没车位、简装，50多平方米，房龄超过40年。在“认房不认贷”政策出来之前，房东心理价是280万元。华瑞原本与房东约好9月2日下午三点看房。就在她幻想着房子该如何装修时，出台的“认房不认贷”政策，让看房一事突生变故。房东态度很强硬，他告诉华瑞，房价如果低于285万元，就没必要见面谈了。

房东又不着急卖了。这个房子只是房东诸多房子中的一套，但对刚需客华瑞来说，他好不容易看中的一套房子可能就要失之交臂了，以他目前的预算，可看的房源范围又要变小，地段又要往更偏远的地方转移了。

二手房价格上浮会持续多久？答案可能是很短，因为北京二手房挂牌量这段时间多出了不少。以李权所在的区域为例，“一天增加了18套，之前可能一个月能上一套，或者五六套已经很不错了。”而据链家向媒体提供的数据显示，北京地区二手房挂牌房源，已经激增到155016套。在政策出台前，挂牌量则是15.1万套。一般来说，北京二手房市场10万套至11万套，算是比较正常，现在的数据则远超正常量。

这其中，不少是想挂牌卖房置换的人。不过，在链家中介人士看来，如果想将二手房挂牌量降下来，需要刚需人群进来接盘。换言之，只有源源不断的刚需入场，这个市场才能活跃，置换、改善型客户刚需盘变现后，才能去买新房或学区房。

思瑶曾经很笃定房价会上涨，“很多买房需求释放了，供小于求了，房价肯定涨。”思瑶的男朋友，有自己的看法，“很多改善型业主，他们的需求也释放了。他们买房必须先卖房，这样二手房挂牌量，也会大量增加。二手房多起来，不一定会涨。”

所以，当看到北京二手房激增的挂牌量后，思瑶冷静了下来。她告诉「市界」，继续看房子，“看不到满意的，价格合适的，就不会买。也不会因为怕涨价，着急上车。”不着急买房的还有叶松。尽管他早在一年之前，就踏上了看房之路。

叶松想买的房子，不仅是他在北京的首套房，也是他的婚房。叶松告诉市界，他就是想找到心仪的房子。石景山、丰台等地区的新房，叶松并不中意。最终，他将买房的范围，放在了海淀区。他的单位，在海淀区；他女朋友家，也在海淀。但只可惜，叶松重点关注的区域海淀永丰南，目前并没有中意的新房，只能等等“土拍”了。

“认房不认贷”的政策出来后，叶松也确实有点焦虑，担心优惠力度收紧，也担心“买房难度会增大”，但还是想买到“满意的房子。”用他的话说，之前看过没看上的，就算政策出了，也不想将就入手。因为，在叶松看来，这一次的政策，更像是一阵强心剂，“政策的兴奋期过去，北京楼市还会是老样子。”

李权跟中介同事们推算了一下，这个政策带来的热度，会持续个半年左右。这个推算有一个前提，即“后续没有相关政策的话。”李权口中所说的“后续政策”，指的是调整首套房和改善型需求房贷的首付款比例、利率等。从目前来看，北京的首套房首付比例，以及利率等，暂时没有变化。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账：依北京市目前的政策，如果是普宅，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套600万元的房子计算，那就是在首付阶段，可以少支出150万元。如果是非普通住宅，首付分别是首套40%，二套80%，一套600万元的房子，首付可以少240万元。

“按照实际支付计算，不考虑税费等，新政前，二套房利率5.25%，贷款金额少，累计利息只有127万元。新政后，如果多贷款了40%，利息就变成了340万元，整体购房成本高达1140万元。”张大伟提到。换言之，如果北京仍然维持之前的房贷利率，那就意味着即便“认房不认贷”后，购房者们的购房成本，并没有变低反而变高。

“总房价还是没有变，只是客户将首付和后续的月供，做了一个置换。可能大家权衡完了，认为虽然首付低了，但后续贷款没能力偿还。他们就会冷静下来。”郭啸告诉「市界」。也正是基于这个原因，即便目前北京市场再火热，中介方比如李权，房企方比如郭啸，购房者比如思瑶等，都冷静下来，开始观望。

他们都在等，等北京有没有后续政策出台。在赵秀池看来，“今后需要跟进其他政策。比如首套房和改善性需求房贷的首付比例、利率，都应该有所下降；普通住房标准应该做动态调整；限价限购限售政策应该有所放松。”购房者们等“风”来这个姿态，也存在于天津楼市里。

就在上个周末，天津新房、二手房成交量，也双双飙升。这背后，是天津出台了一些利好楼市的政策。这其中不仅仅包含已经落地的政策，还有一些在房产中介、新房销售口中广为流传的“政策”。其中，有“天津非市区取消限购”“非市区降首付”“房贷利率已下调”等。

“这些政策预计下周公布。”9月4日，天津一名资深房产中介告诉「市界」。也就是在这些官方还未认证的消息中，很多购房者提前锁定了房源，但并不着急支付首付。他们想等政策落地，“希望能够搭上首付比例降低、贷款利率降低的这班车。”

同样是在9月4日，澎湃新闻报道称，中国人民银行北京市分行相关人士表示，LPR改革之前北京地区存在各个银行的利率下限并不是完全统一的情况，一些房贷业务比较集中的银行的利率下限可能高于其他银行，这种不同银行之间不一致的情况如何处理，目前仍在研究当中，但9月25日之前会向社会公布。

风乍起，吹皱了一池春水，期待后续有更强劲的风，让这池春水真正的活跃起来。

（文中思瑶、李权、叶松、华瑞为化名。）

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