调控的终点是什么

想要知道一个政策会不会取消

首先得知道这个政策当初为什么颁布

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谈论政策，总是伴随着争议

但是争议的源头其实也是因为对于视角的理解不同

我们换到城市或者行业视角，很多时候格局判断就会清晰很多

今天就试着从一条政策开始帮大家拨开行业格局

就是关于：一手房限价

其实大家讨论了很多，关于一手房什么时候取消限价，到底合不合理等等

其实讨论的源头就不太对，严格意义上来不能说一手房限价

应该说是一手房价格的管理

也就是一个一手房项目取得预售许可证的价格不是随意制定的

或者是拿地阶段就明确售价，或者是预售证审核的时候给到一个市场指导价，不论如何价格没办法开发商自由制定

这就是很多人口中的一手房限价

这条政策本质上是防止一手市场的房价出现剧烈波动

因为一手市场的情绪很容易波动到二手房，一手的稳定本质上就对行业起到了稳定

这条政策有着其积极的作用

但是这也带来了一个蝴蝶效应

就是具体到项目的时候，当一个一手房的定价明显低过周边二手房的时候，这就带来了单个项目需求井喷的场景

因为明显利差而置换的场景

这种情况制造了一些城市的一手房热，也使得一些城市的二手房遇冷

随之而来的还有更多的蝴蝶效应

因为一二手房价的剧烈不对等，从而产生很多的违规舞弊现象

所以最近很多的讨论是，什么时候一手房取消限价

当然说各种理由的都有

那么

到底要不要

与其讨论要不要，不如想下

当初为什么会制定这样的政策

嗯，想一想为什么

大家可以关注一个时间点

其实没有统一时间，但是陆陆续续在2020年前后开始，越来越多的城市如此

这个时间点的另一面，还有一个政策

针对开发商的三条红线政策

宣布在2021年的1月

所以2021年对于行业来说意味着什么

其实有一个非常重要的主旋律，就是从这一年开始，房地产最重要或者说唯一的一件事：坚定不移地去风险控泡沫

怎么坚定不移地去除

我们反观过去20年行业风险累积的路径

简单来说就是：

让有风险的企业拿了土地，将风险转移到土地端

然后通过制造销售的方式将风险扩散到整个行业

整体的场景大概就是

开发商过度借贷过度杠杆，膨胀了购买力从而不节制地拿地，推高了单块地的地价

也促成了短时间内大量土地的获取以及大量土地的开发从而产生系统性的泡沫

并且最终通过销售的方式从而将风险集中性地转移到C端客户手上

这就是行业内整个泡沫的生成逻辑

这才是根本

这件事不坚决控制，那么未来的风险就是社会性风险

那怎么样去风险

第一件事就是让泡沫企业不能拿地

三条红线就是在这个背景下颁布的

这也是为什么大量的民企现在拿不了地，其实本质上或多或少在过去20年里都助推了民营企业白手套的属性

这个时候国企央企接手土地市场，也就顺应出现了

但是，国企央企如何不在房地产市场制造新的泡沫

这首先当然是企业背景，其次也是游戏规则的改变

也就是我们说到的一手房限价的问题

一手房限价对于企业端一个核心改变就是：

通过降低一手房价使得房地产开发变成一件微利的事情

因为房价限制，土地价格相对已知，所以房产开发其实利润非常薄了

但是好在开发没有风险，因为一二手倒挂所以市场需求充沛

所以说如果这一轮让过度杠杆企业不能拿地是阻止泡沫延续的重要行为

那么让国企央企拿下微利但是无风险的地块，则是完成了这个特殊时期的土地市场的过渡

让国企央企实现市场占有率的布局，同样土地市场也不会有太明显波动

以及，终端的楼市销售环节也不会出现风险转移给普通客户

所以从这个逻辑来说，限价逻辑不会退出市场

起码近期内如此

大概就是这么一个逻辑

02

所以一手房的价格管控

本质上伴随着房地产的开发商端口整体完成了泡沫出清的过程

企业倒闭的倒闭，收购的收购，转型的转型

大概没问题了重新进入市场了

差不多一手房的定价逻辑会重新再调整一次

现在这几年做的事情，确实是让行业重新重来一次

通过开发商去泡沫从而让一手房去泡沫

与此同时，一手市场对二手房价也有一个倒逼的过程，从而让二手房的泡沫控制下来

最终结果就是让整个行业的泡沫控制下来

这就是顶层的智慧

所以大家不要觉得一二手倒挂不合理，可能一二手倒挂就是目的，持续性的一二手倒挂从而逼迫二手房价能够降下来

起码我觉得是这么一个逻辑

当然，对应的也会有一些衍生性的变化

比如资金更为健康的国企央企会完成这一轮市场占有率的布局

不论是大家熟知的还是那些基建型企业，都会在未来2-3年快速地做大

与此同时一些先知先觉的国企央企在这两年会完成自己的产品力升级

这件事大家看我们公众号就知道，大的比如华润，还没那么大的比如中铁建，他们的产品力早就提升到飞快的程度

本质上也是为这一轮布局所提前做的准备

不懂做产品的国企央企在这两年会非常的可惜遗憾，所以各位同行朋友们加油啊，让我看到你们的好产品

当然从他们的城市布局其实也可以看到行业整体的收缩趋势

就是未来的房地产开发就是在一二三线城市

那些下沉式的县城，严格意义上需要项目开发但是不需要房地产行业

从这个角度来说，确实类似碧桂园、恒大、新城们的项目开发推高了县城的楼市泡沫

所以五六七八线的房子，包括老家自己住的房子，留一套就可以了，其他的赶紧抛

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那民企怎么办

有一部分一定会淘汰，本质上真的不适应未来的行业

其实真的走在行业深处的人都知道，大量的民营房企，没有单项目赢利的能力

是的，大家看清楚这句话，我没有说错

很多开发商，没办法一个项目开发完之后实现赚钱

这件事毫不夸张

甚至在很多公司内部都是常态

这些企业过去是怎么活下来了，靠两件事情

第一是资金周转，通过金融手段在开发过程中就能够通过金融的方式赚到钱，所以不需要操盘手去通过“做项目”来赚钱

这确实是行业的悲哀，但也确实是过去十年很多企业的通性现象

第二，为什么明明很多企业不行了，对外还会说自己没有资不抵债

这确实是高级账面技巧

有一套算账逻辑算出来自己的公司再怎么亏损都没有资不抵债

但是但凡大家仔细去看就会看到那些资产里面有很多都是车位这种没办法变现的资产

以前日子好的时候没人去深究，但是其实很多房子早就资不抵债的死去

当被暴雷曝光时候，我们看到的无非就是尸体腐烂的过程

三条红线的本质，就是让这些阴暗的东西提前且彻底地暴露出来

那现在什么样的民营企业能够活下来，说起来也是很简单，就是能够靠单项目实现盈利能力的

这世界就是这样，越复杂的问题，答案也就越简单

但是这句话甩在很多开发商脸上的时候他们都无言以对

能够活下来的企业我盘了一下大概是三类企业

一种是港资

因为他们最强的是有商业运营能力和沉淀资产的能力，这种能力能够让他们对冲周期

说来也是黑色幽默，几年前我们吐槽了这么久的不要让李嘉诚跑了，现在来看李嘉诚没跑，咱们这倒是跑了好多，真的是太荒诞了太荒诞了

第二种单盘主义者

也就是我们说靠一个项目能够创造商业模式的极致开发商，这些年越来越走到行业台前

比如阿那亚，比如麓湖，都开始纷纷走出去得到更好的资源更好的邀约

第三种叫单位城市的意见领袖

类似杭州的滨江、绿城这样的企业，重仓一个城市不会给他们带来任何的问题，反而能够激活更顶尖的产品力

这些企业的存在，本身就是对淘汰品牌的补充，当然也是对未来楼市发展趋势的一种暗合

当然还有一类，如今期待的是拥有自我造血能力的企业

所以公司内部的第二曲线变得尤为重要

所以在之前提前布局第二曲线且已经成功的，比如龙湖拥有天街，万科拥有印力，这些都成为他们保命的关键

当然行业内还会有其他新面孔的出现，比如宸嘉100，比如理想国，当然不论什么样的品牌都在证明一件事：靠造好房做大的时代，真的就来了

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所以关于行业的未来，你稍微宏观一点你就会发现，政策本身都是为了服务行业本身

行业本身的转变其实比我们想象的要快很多，当你看不到的时候你就会觉得政策在干扰市场

其实学会如何和政策一起游泳，可能是现在每一个从业者必须要学会的

但是政策只会加速行业转型，他没办法逆转周期，所以所有的变化都只是因为行业周期的到来

我们要试着接受几件事情，对于未来或许才会有多一点的坦然

1、整个行业在收缩

本质上未来五年10亿规模的赛道才是应该存在的，多余的量都是金融杠杆撬动的伪需求

2、行业风险出清的第一顺序就是出清不适宜房企

要接受一些品牌被淘汰，很多品牌再挣扎也确实一定会被清算

3、国企央企成为这一轮浪潮的最大红利受益者

会有不少企业实现产品力和规模的同步提升

4、关于城市

可布局的城市越来越少也越来越具体，郊区化会在浪潮中被萎缩，复杂综合体也成为下一轮的热点模式

这些事在变成事实的过程中当然会有曲折

但是当我们提前预见到并且坦然接受的时候，或许我们对于政策，对于自己的物业选择，对于资产配置，你也就少了很多焦虑的其他选择

当然如果不会选，记得有一个C选项：努力工作，好好赚钱

以上为正文，来自真叫卢俊

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