美国经济的“蛋蛋”,在哪里?公众号新闻2023-09-23 09:09作者:财主家没有余粮啦来源:财主家的余粮文章已获授权小时候,看香港武打片,最羡慕的,就是那些拥有金钟罩铁布衫神功护体的人。 根据江湖上和武林中的传说,一旦练成金钟罩铁布衫功夫,就拥有了神功护体,变得刀枪不入,甚至能获得入水不溺、入火不焚、闭气不绝、不食不饥等常人难以想象的效果,甚至,连温度都无法再影响,寒暑不惧。 但是,同样根据武林传说,这种犹如外星人的神功,却始终有一个命门:裆!更准确地来说,是男人裆里的蛋蛋,也就是睾丸。 蛋蛋虽小,却是命门,哪怕一个人练成了金钟罩和铁布衫神功,只要被人在裆部踢上一脚,睾丸被踢碎,神功立马就会泄气,人也马上变回普通人的血肉之躯。 对于这个问题,前苏联太宗赫鲁晓夫(列宁为高祖、斯大林为太祖)的领悟就非常深刻。 话说1961年的时候,古巴导弹危机还没有发生,赫鲁晓夫对于苏联会取得冷战的胜利那是胸有成竹,因为当时美国在朝鲜战争中遭遇失败,而亚、非、拉民族解放运动又开展得如火如荼,可就在社会主义东德国境之内,其首都柏林居然有一半被以美国为首的北约所控制,这就是西柏林。 既然认为自己必然胜利,赫鲁晓夫也就不客气了,他牛气哄哄地,单方面向美,英,法三国发最后通牒,要求它们在六个月之内撤出西柏林的驻军,否则将遭遇苏军的武装干预。 为什么要单方面发这个最后通牒呢?用赫鲁晓夫私下的话来说:柏林,就是西方的睾丸,每当我想让它们惨叫的时候,我就去捏这个蛋蛋。 2020年疫情爆发之后,通过恬不知耻地给老百姓使劲儿发钱,此后的美国经济,就像练成了金钟罩铁布衫神功,一路火花带闪电地超出市场预期,直到现在,生冷不忌百毒不侵,全世界都独领风骚。 将全球五大经济体过去3年的GDP,全部按当前汇率折算美元,大家就能明白,我为什么说美国经济炼成了金钟罩铁布衫神功。表格数据来源:BIS,choice 在过去100多年来的全球经济版图中,美国经济一直都是稳居天下第一,在过去的3年中,美国不仅武功(GDP)位居天下第一,而且优势还越来越明显,这可不就是练成了金钟罩铁布衫神功嘛! 想起来,就在2020年1月,我曾经写过一篇文章:企业次贷,美股头顶最黑最黑的乌云! 到了2个月之后疫情危机爆发,美国的企业次级债券,果然成为美股暴跌的元凶,到最后,以至于美联储不得不亲自出面,宣布购买投资级企业债ETF,由此才止住了美股的暴跌。 现在,我们也来找一找,美国的经济版图中,最黑的那块乌云是哪一块儿?换个方式来说,就是美国经济当前的金钟罩铁布衫神功里,最薄弱的命门和蛋蛋在哪里? 就目前的债务和融资情况来看,美国经济中最脆弱的部门,是——商业房地产行业。 在美国,所谓商业房地产(Commercial Real Estate, CRE),主要是指以下八类房地产:1)多户住宅(Multifamily),主要是指用于出租的公寓楼;2)办公楼(Office):带有工作空间可供不同企业出租以供运营;3)零售房地产(Retail):指用于商场零售目的的建筑,可以是单一店面,也可以是购物中心、百货商店物业等;4)工业用地(Industrial):包括工厂、制造车间、仓库等;5)酒店宾馆(Hotel);6)农林用地(Lodging agricultural and forestry land);7)医疗场所(Healthcare);8)其他:包括了混合用途物业、游乐园、剧院、动物园等特殊用途商业地产。 新冠疫情爆发之前,整体而言,美国商业房地产一直是个盈利丰厚的行业,2008年的全球金融危机,曾一度重创商业房地产部门,但是,在美联储决定购买房地产抵押债券(MBS)以支持经济的时候,商业房地产再度回归,随着2009-2019年的10年经济复苏,许多人投资商业地产并取得优异回报,这进一步促使更多人进入商业地产行业。 然而,2020年的疫情爆发,彻底重创了商业地产行业。 办公楼,是商业地产行业受打击最重的一个类别,疫情袭来之后,居家办公成为社会常态,而在疫情结束之后,相当一部分人习惯了居家办公,许多企业也不再邀请员工回到疫情之前的全勤坐班模式,由此导致办公楼已经成为商业地产里的烫手山芋,租金大幅降低甚至不得不空置,经营前景黯淡。 零售房地产,是另一个遭受重击的商业地产类别,疫情封锁曾导致购物中心和百货大楼大量关门,虽然从2021年起疫情管控放开,但是,在疫中形成的网购习惯,仍然不可逆地影响了零售行业,减少商业零售地产的需求。 公寓楼,经历了疫情开始时的需求暴跌至谷底,然后在经济复苏的带动下又大幅度反弹,但是从2022年下半年起,公寓租金增长和租房交易量,都开始大幅度降温。 工业用地、酒店宾馆、农林用地、医疗场所、娱乐场所、剧院等,这些商业地产版块要么受益于疫情,或根本不受影响,或受疫情影响之后很快复苏,整体而言问题不是很大。 根据美国抵押银行协会(Mortgage Banker’s Association, MBA)数据,截至2022年末,美国整体商业地产相关债务合计体量约5.6万亿美元,剔除约4700亿美元开发贷和约6300亿美元联邦存款保险公司业主自用物业贷款(被FDIC认定为商业贷款),剩下的4.5万亿美元,就是真正市场化运营的商业地产相关的抵押贷款。 无论是债券还是贷款,从借出钱的一方来看,主要有商业银行、政府支持机构、保险公司、CMBS及CDOs等证券化产品发行机构,根据最新数据,美国持牌银行(Domestically Chartered Commercial Banks)所发放的商业地产贷款约2.83万亿美元,占总额一半左右。资料来源:美联储,MBA,Cohen&Steers,Trepp,彭博资讯,中金公司研究部 2020年疫情爆发之后,美联储实施无限QE政策,美国国内流动性泛滥,中小银行存在着大量的无成本现金存款(不需要支付利息的存款),在满足美国金融监管相关法规的基础上,为了追求收益,2021年以来,众多中小银行参与到商业地产抵押贷款活动中来,由此导致了中小银行在商业地产贷款中的占比迅速上升。 截至2023年二季度,美国所有持牌商业银行(Domestically Chartered Commercial Banks)发放的商业地产贷款余额约2.83万亿美元,其中中小银行占比在70%左右。数据来源:美联储数据来源:美联储 然而,随着美联储2022年以来的暴力加息,人们纷纷撤出中小银行的无利息存款,将其转换为收益较高的货币基金或者合同存款,由此导致大量的中小银行的资产出现恶化。3月初硅谷银行和加州第一共和银行的倒闭,都与市场对于商业地产前景的恶化有很大相关性。 美国的商业地产贷款,期限一般是3-5年,随着2020年初的以极低利率贷款的商业地产需要再融资,导致商业地产违约率和拖欠率开始上升。 其中,贷款拖欠率上升最快的,就是上文提到受疫情打击最重的办公楼抵押贷款,美联储统计的办公楼贷款拖欠率,自2022年四季度以来迅速上升。数据来源:美联储 2023年初开始,也先后有多家著名商业地产公司出现违约,2月份的PIMCO旗下的Columbia Property Trust ,拖欠7座商业地产相关的 17.2亿美元浮动利率贷款支持证券;3月份,全球最大的炒房公司Blackstone旗下涉及芬兰商业地产的5.62亿美元商业地产抵押贷款证券违约;4月份,著名的Brookfield旗下基金,拖欠了12栋办公大楼的合计1.6亿美元抵押贷款支持证券…… 随着全球范围内居家办公的流行,这些办公楼抵押贷款拖欠率的继续上升,似乎无法避免。 为什么我认为拖欠率会继续上升呢? 一方面是美国各种商业的价值都受到了疫情的沉重打击,而商业银行的抵押贷款通常对LTV(Loan to Value,贷款金额和抵押品价值之比)有严格要求,再加上当前20多年新高的抵押贷款利率,众多的商业地产经营者发现,他们的商业地产再融资变得困难。 这个问题,我特意询问了在美国从事商业地产的朋友,她提到说,因为涉及到商业地产的价值重估,银行要求对地产价值进行30%的下调,再加上现在超高的抵押贷款利率,商业前景黯淡,很多经营商业地产的业主,不得不将资产甩给银行…… 然后,这些丧失抵押品赎回权的商业地产资产,就转变为银行的Delinquency Rate(拖欠率),再反馈过来,美国商业银行目前也对商业地产再融资谈虎色变,很多银行,一听说是商业地产,干脆直接就拒绝再融资…… 不过,需要说明的是,这一次的情况与2008年那种普遍的次级抵押贷款违约有很大不同。 首先,就是当前美国的居民住宅贷款从整体上来看非常健康,一方面是房价持续上涨并且并没有降价的迹象,资产本身并不存在什么问题,另一方面,无论从GDP角度或是可支配收入角度来观察,当前美国居民部门的整体杠杆率都很低,住宅抵押贷款,不存在大面积违约的基础,只是商业地产有问题,而商业地产的整体规模在美国经济中的比例较低。 其次,按照借入钱的一方来统计,租赁公寓贷款占了商业地产贷款的44%,但是,这部分贷款,主要信贷供给方是政府支持机构,有联邦政府隐性信用担保(类似于2008年金融危机中的房利美和房地美的MBS),再融资并没有那么困难。 真正有问题的,是非住宅类的商业地产抵押贷款,这些信贷由银行与CMBS市场来供给,在当前超高的利率之下,存在着很高的暴雷风险——最典型的,就是存量约7500亿美元的办公楼相关抵押贷款,占了商业地产贷款总额的17%。哪怕把所有信贷都来源于市场的商业地产抵押贷款全部算进来,也只有2.5万亿美元。资料来源:美联储,MBA,Cohen&Steers,Trepp,彭博资讯,中金公司研究部 虽然说总额度只有2.5万亿美元,但是前面已经说过,中小银行在其中陷入比较深,根据美联储的统计,中小银行的资产结构中,商业地产占比接近30%,一旦商业地产出现普遍性的违约,就会再度出现2023年3月份的情况,中小银行倒闭潮将再现。资料来源:美联储,中金公司研究部 换句话说,这2.5万亿美元的商业地产,就是当前美国经济体系中真正的“睾丸”,任何时候捏一捏,都会让美国经济尖叫一声,其关于经济发展的金钟罩铁布衫神功自然告破。 最后,再来讲讲苏太宗赫鲁晓夫“捏蛋蛋”的涟漪。 看到赫鲁晓夫不讲武德的“最后通牒”,时任美国总统约翰-肯尼迪十分愤怒,立刻着手加强美国在土耳其和意大利的导弹基地,特别是在土耳其,美国部署了射程1800公里的PGM-19木星远程导弹。 为了示威,肯尼迪也亲自下场,参与宣传海报设计:本导弹可一键直达赫鲁晓夫在莫斯科的别墅! 你赫秃子不是要捏我们的蛋蛋么?给你一颗大弹弹好了! 赫鲁晓夫一看,这都骑到我大苏联的脸上来了,不行,一定要找回场子,正好,这个时候古巴卡斯特罗政权受到美国的威胁,找到苏联要抱大腿。 苏联就腿搓绳,开始在古巴部署中远程导弹基地,如果古巴导弹基地如期建成的话,至少半个美国会在苏太宗的导弹射程覆盖之下。 然而,导弹基地建设,很快被美国的侦察机获取,美国人大惊失色,肯尼迪通过电视讲话向全美宣布了古巴导弹危机的具体情况,迅速成立国家安全委员会,进行二战之后的最大规模的战争动员,8艘航母、12艘驱逐舰和巡洋舰、7艘潜艇在内的183艘军舰,1200架飞机和1634枚导弹组成的军事力量,将古巴围了个水泄不通,另外,美国还集结了12万陆军和海军陆战队在古巴海峡的佛罗里达备战。 这就是44年冷战的最高潮——“古巴导弹危机”,有兴趣的可以自行去查阅资料。 在大军封锁古巴本土的时候,美国曾向苏联核潜艇扔了几颗深水炸弹,艇长以为,第三次世界大战开打,下令发射核鱼雷,结果被大副给阻止了,来回犹豫了有20多分钟,否则,人类真的就已经发动核战争了。 赫鲁晓夫大概没想过,他要捏一下西方的蛋蛋,最后却差点儿带来了人类的全面核战争,而绝大多数人也不知道的是,一个苏联核潜艇的大副,曾经拯救过世界,他的名字,叫作瓦西里-谢尔盖耶维奇-阿尔希波夫(Архипов Василий Александрович)。微信扫码关注该文公众号作者戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。来源: qq点击查看作者最近其他文章