​那些换了物业的小区，最后怎么样了

今天跟大家聊聊物业

物业的好与差，直接影响着一个小区的品质

所以也有不少小区业主都希望换掉自家小区的差物业

但是小区物业也并非业主们想换就能换的，基本上都要顶住很大的压力，才能把小区物业换掉 

那些成功更换物业的小区，后来究竟怎么样了

小区环境有没有得到改善，物业费有没有上涨，还有小区的房价是否会因此保值...

我选择了三个换物业的典型小区，从原来相对较差的物业换成像万科、金茂这样的品牌物业

根据这几个小区，带大家了解一下换物业后小区的真实变化

01

我又去了趟中远两湾城，发现换物业后变化真大

中远两湾城这个小区，相信各位已经很熟悉了

中远两湾城换物业前后最大的差异，直接体现在房价表现上

它也是最近几年上海涨幅较高的小区之一，尤其对比其他超大盘更加明显

在2021年的时候，中远两湾城二手房价只有约7万/㎡，伴随着上海房价的波动，换掉老物业等因素的影响

如今再去看，这个被称为上海最魔幻二手小区的房价已经在9万/㎡

小区换物业有一个问题是，业主可能会不接受物业费上涨这件事

但是，这次实地踩盘我发现，自从2021年换万科物业后物业费未涨价

两年前中远两湾城的物业费标准在1.75元/㎡/月，如今一毛不涨，现在依旧还是1.75元/㎡/月

不过据说，当时合同是约定换物业两年内不涨价，之后可能有一点变动，不过就算涨也不会太高

而且因为万科物业服务好，居民也很少拖欠物业费，形成一个良性循环

大约在两年前，中远两湾城换掉了自家物业

成功更换为上海数一数二的品牌物业：万科物业

回顾当年，老物业的不作为，才是小区换物业的根本原因

我查了一下，中远两湾城前任物业为开发商自配的中远物业，从2002年小区建成之后一直服务小区长达近20年

但是业主们认为小区管理混乱、账目不清等，才决定换掉物业，最终选择了万科物业

事实上，小区换物业其实不是一件容易的事

先是把二十五人组成的代表四期业主，约一万两千户的业委会罢免了

重新评选新任业委会，重新聘选新的物业，为此还做了专门的方案，有一本书那么厚

还将中远物业起诉至法庭，赶出了小区

要知道中远两湾城曾是上海市区内环最大的小区，堪称一个巨无霸社区

东区+西区加起来一共1.2万户左右，103栋约50000人居住，这样的体量放在全国，都是非常惊人的，社区治理就像管理一个“小县城”

换物业前，也就是在新物业入驻之前，中远两湾城一度被称为

最魔幻、最乱、最多人群租的小区

以前小区这里停车混乱不说

社区内部几乎无人管理，门禁想进就进，各种小中介都有钥匙

挺好的一处楼体连廊设计，可惜下面被用来放杂物了

完全像一个没有物业的小区

那么，换掉盘踞十几年的旧物业之后，两年过去了，中远两湾城现在变成什么样了呢

我实地走进这个小区，发现中远两湾城整个社区都焕然一新

因为万科物业的入驻，社区内部可以看到修剪整齐的绿化

不仅如此，还进行了地面改造，走在小区内可以看到翻新的道路，保持得很干净基本上看不到什么垃圾

沿着小区内部的道路上，不仅加装了监控器，还翻新了路灯

最最关键的是，新的物业也解决了小区以前停车难的问题

中远两湾城一共有近1.2万户业主，大多数都有停车需求，还有进出频繁的临时车辆，也常导致业主没位置可停

于是，在小区内还新增了地面停车位，小区里的车停放有序

而且在人车分流的管理下，车辆进出小区也更安全

另外，我也有注意到原本以“乱”出名，曾经是群租大户的中远两湾城，现在也看不到群租了

整个小区的面貌从万科物业来到之后，不管是从物业管理上，还是社区服务上，都得到了质的提升

02

同样是换了万科物业，带水景的小区变化更大

这个小区就是御沁园东区，2021年由原来的家利物业换成了万科物业

在万科物业的加持下，这个小区在板块内价格还是蛮坚挺的

这几年二手房价的涨幅跌幅都比较稳定，不是大起大落的盘

数据整理自链家

从价格来看，小区整体的二手成交价还是比较稳定的

同样的，这个小区的物业费暂时也没有涨价，还是2.8元/㎡/月

这期间万科物业进场，家利物业撤场，至今也有两年的时间

来源：网络

之前业主不满意小区的物业管理，为了换物业，御沁园东区做了很大的努力

一次性升级了物业品牌，原家利物业的星级评分只有三星，而万科物业为五星

2023年到期后，小区还继续聘用万科物业，可见业主对万科物业的认可

来源：御沁园业主之家

据中介告诉我说，之前因为物业管理问题，贯穿整个小区的沿河景观基本没有人维护

在管理上也比较凌乱，车位不足存在车子乱停的现象

那么在万科物业的维护和管理下，小区怎么样了呢

我重点去看了下小区的水景绿化，比较意外的是这里的水景绿化都保持的很好

从河面可以清晰地看到小区的倒影

沿着河边的步道上，道路上的小草也被修剪过，一片绿茵茵的，就好像身于公园之中

在万科物业的服务下，小区每天都有保洁打扫，还会用水冲洗路面，所以道路上看起来还是比较干净的

包括社区内部的配套设施，也会有专门的物业人员进行修缮和维护

对比下来，换物业之后小区好太多了

03

最后这个成功换物业的小区，选择的是金茂物业

这个小区是明园森林都市，位于静安大宁板块

2021年明园森林都市三期涵翠苑、四期叠翠苑传来换物业的消息，最后是金茂物业入驻

2021年到2023年的时候，小区换物业两年不涨价，物业费还是1.9元/㎡/月，两年之后听说可能会涨1块钱

当时为什么想要换物业，其实很大一部分原因是业主希望有比较好的物业服务，而且如果物业不好之后可能也会影响房价

在2021年的时候，小区二手房价约9万/平，伴随着金茂物业管理下，如今明园森林都市二手小区的房价已经突破了10万/平

确实从某种程度上来说，好的物业可以带来小区溢价

来源：金茂服务

换物业前后到底有多大的差距，我们可以对比一期的星海时尚物业，三期四期的金茂物业

说真的，两者社区维护是天差万别

我先去了一期，第一感觉是小区显得有些年代感了，外立面已经老化脱落

可能也是因为维护得不好，小区看起来要破旧许多

管理上也有点混乱，在小区入口处就能看到，电瓶车、机动车还有进进出出的人挤在一起

直到来到金茂服务的三期，我才感觉到明显的差距

在金茂物业服务之下的小区，没有杂乱无章的停车问题，社区内部停车有序

在小区景观绿化这一块，也有物业定期的修剪和维护，所以看起来环境也很好

包括社区中心的活动区，一个乘凉的小亭子都打扫得干干净净

难以维护的户外泳池等各种公共配套都维护得很好

每栋楼的一层大堂也做了维护

连电梯也换新的了

稍微留意了一下，发现连物业管理员也变了

不是老小区门口上年纪的大叔，取而代之的是更年轻的物业服务人员

换物业后，不只是社区外观的变化，还有得以提升的软性服务

每个楼栋都有管家服务，保障居民日常服务，如上门修锁、寻找宠物等

更细节的是，每个楼道都放有干湿垃圾分类箱，业主不需要下楼倒垃圾，提供了不少便利

伴随着物业服务的提升，小区在板块内也更加保值

04

在买房的时候，我们往往会关注房子的大小、朝向、装修、价格等因素

而很少考虑物业的品牌和服务

其实，物业对小区的影响是非常大的，它不仅关系到我们的居住体验，还影响着我们的房屋价值

在这次踩盘中，我们也看到了这几个换了品牌物业的二手小区，不论是社区维护还是社区服务上都得到了改善

包括二手房价都比之前好太多，它会直接或间接地提升房子的保值增值能力

最后也建议各位在买新房或二手房的时候，一定要选择有口碑的品牌物业

以上为正文，来自微笑向暖

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