价格回到六七年前！深圳"双节"楼市实探，开发商打折、送豪礼

一线城市的楼市一直是风向标，中秋国庆长假期间，证券时报记者实地走访了深圳多个楼盘项目以及多个片区的二手房市场。面对不断优化的楼市政策，开发商和购房者都有不同的心态。

“开发商为了尽快回笼资金，这里开盘直接按备案价打八八折，价格几乎已经回到六七年前的新房价格。”在深圳罗湖莲塘片区，一位新房销售经理告诉记者，“正式开盘之前，项目已经启动全民经纪活动，介绍客户买房成功就可以获得8万到12万元的佣金。”

2023年9月29日，深圳罗湖莲塘片区一处新房项目的营销中心，趁中秋国庆假期看房的购房者依旧不少。

记者在现场看到，虽然位置较为偏僻，但趁着假期看房的购房者依旧不少。有购房者表示，认房不认贷以及首套房贷利率下调，对于刚需和置换需求都会有所提振，但同时也希望看到更多的优化措施能够出台。

记者在深圳龙华、坪山等新房项目看到，打折、一口价房源、国庆购房豪华大礼......开发商激战中秋国庆楼市的力度空前。从各楼盘现场看房热度来看，冷热不均，这不仅取决于项目自身“性价比”，还与中介推盘力度、自身去化情况等因素息息相关。

有房产中介经理介绍，在备案价基础上折上折，可能会无法网签，所以开发商只好曲线打折促销。如此打折背后是开发商也面临资金压力，而且“银十”是房企抢收市场、完成年度指标的关键时机，预计长假中后期，楼盘的来访和成交量会出现更为显著的回升。

与此同时，多个新盘陆续入市也加大了这场促销大战的难度。除了多个可售型人才房“售罄”，位于深圳光明区的一处新房项目近日开盘，该项目此前登记1010批客户，认筹数是房源数近3倍，成为深圳今年第二个认筹数是房源数约3倍的楼盘。市场消息指出，该项目337套房源开盘售罄（最终结果以开发商公布为准）。

二手房市场方面，尽管认房不认贷、个人首套住房商业贷款利率下调等利好陆续落地，市场也有一定程度的回暖，但记者采访多位资深房产经理，大家都认为政策效果的影响开始逐渐减弱。乐有家研究中心统计“认房不认贷”后3周（自9月11日至24日）的市场看房量、成交量数据显示，看房量环比上涨9%，成交量环比上涨超80%，购房者做决定速度有所加快，但仍有接近六成二手房源以低于参考价成交。

从市场公开信息来看，今年中秋国庆多个一二线城市的新房市场都挺“热闹”，开发商“抢收”黄金周的意图明显，大量推盘成为共同特点。以长沙楼市为例，中秋国庆“双节”期间，长沙全市预计有23个项目、40余栋商品房开盘。

根据中指研究院监测，9月南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、天津、西安、厦门、苏州、长沙、成都等城市优化限购政策，广州成为第一个放松近郊限购的一线城市，释放了更加积极的信号。

据诸葛找房数据研究中心显示，9月（截至24日），重点20城新建商品住宅成交71463套，环比上涨4.5%，但同比仍下降14.4%。具体到城市而言，调整限购的广州9月新房成交环比涨约20%，长沙则环比增长达90.9%。但作为较早一批全面取消限购的省会城市中，郑州、福州9月新房成交却出现了环比均下降超40%。

“这主要是由于城市楼市稳定性存在一定差异造成的。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，城市楼市稳定性存在一定差异，自身楼市基础面良好、市场需求相对坚挺以及人口呈流入状态的城市，在宽松政策的加持下将会率先出现积极变化，人口流失导致市场购买力欠缺的城市往往对政策的敏感度相对较弱，楼市成交、市场情绪等反应并不显著。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，2023年前三季度，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降2%，为2016年以来同期最低水平。在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整。预计一线城市或因区施策优化限购政策，同时通过降首付、降利率、降交易税费、调整普宅认定标准等方式支持住房消费。四季度，在政策利好持续释放带动下，核心一二线城市市场销售整体或有所回升，但普通二线及三四线城市房地产市场调整压力仍在。考虑到去年低基数效应显现，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄，全年商品房销售面积或不足13亿平方米。供给端修复预计慢于销售端，短期新开工、投资仍将延续下行态势。