恒大事件对中国房地产业的影响

许家印在九月底被采取“强制措施”成了国庆以来的财经热点，已经五六天了但还是经久不衰。因为人们并不关心许家印，而是关心恒大和许家印对中国房地产的影响，对社会包括银行债务的影响。

我在上一篇《关于许家印的六个结论》中，已经说过这种影响比较有限，本文再详细谈谈。

详谈以前，先讲讲2016年震惊房地产乃至财经界的一件大事，就是姚振华的宝能收购万科股票。

这事儿发生在2015年底，当时引起轩然大波。愤怒的王石直言姚振华“信用不够”，瞧不上这个卖菜起家的。但王石后来闭了嘴，可能他发现他也不比姚振华的地位高多少。

没错。其实在王爷们眼里，王石确实不比姚振华强到哪儿去。万科再好，也就是名声大而已，在领导心中的地位，比不上央企的一个分公司。

可惜，当时能看清局势的人很少，每个商业大佬还都觉得自己人五人六的。

这里面也包括许家印。

2016年，恒大多次增持万科，累计投资高达363亿元，占股14.07%，成为恒大第三大股东。

然后在2017年，恒大转手把股票亏本卖给国资深圳地铁，而深铁以前已经接盘了华润手里的万科股份，于是深铁成为万科第一大股东。

这一来一回，恒大亏损70亿元。

许家印这把操作够骚的。看官们的第一想法是恒大想讨好深铁，以后好在深圳拿项目。

但实际上，是深铁在给恒大面子。

而当时恒大的钱已经很紧张了。一旦万科股票阴跌不止，恒大不仅越套越牢，而且几百亿资金将无法动弹。

道理很简单，当时争夺万科股票的几个巨头，恒大的成本是最高的。一旦姚振华手里的股票解禁，如果不顾一切地甩卖，恒大将被套在山顶。

一旦姚振华甩卖股票，深铁有的是机会低位吃进，根本不用18.8元接盘恒大的股票（当时股价20元）。

所以是深铁在给恒大面子，在帮恒大减少亏损、快速回笼资金，而不是相反。

也就是说，许家印当时凑热闹去抢万科的股票，完全是一招臭棋，脑子进水了。

试想一下，如果恒大这300多亿用来买深圳的地皮，何须亏损70亿？而且可以抢很多深圳地块吧？深圳这几年的房价可没跌啊。

我搞不清楚当时许家印为什么要抢万科的股票？显得恒大很强？做个打手打宝能和安邦帮别人出气？显得自己正商关系通天？这些都是虚的，恒大的利益却损失惨重。

实际上，无论是安邦、宝能还是恒大，利用人寿的万能险资金来抢股票，很犯忌讳。（当时宝能有人寿，恒大也有恒大人寿）

你们这帮人做保险业务有钱了，觉得房地产还会涨涨涨，于是来抢万科股票？真不把2015年9月底开始的房地产调控当回事啊。

可以想像的震怒。

问题是，老姚已经犯忌了，老许时隔几个月还没摸清情况，还要往里闯，这不更是二百五吗。

宝能系这几年被修理得够呛，早就在甩卖优质资产还债了。

如今，宝能集团负债累累，姚振华旗下上市企业仅剩中炬高新一家，与旗下主要平台前海人寿保险股份有限公司（下称“前海人寿”）的关系也出现裂缝。

从资本大鳄到犹斗困兽，这就是现在的姚振华。

顺便说一句，2023年7月24日，姚振华也丧失了中炬高新的控股权。虽然宝能仍然是二股东，但它的董事都被踢出了董事会和高管行列。老姚抗议，但抗议无效。

因为经过了这么多年，大家都看出来老姚早就不受待见了。所以就算是二股东又怎么样？没有发言权。

这就是顶风作案的下场。

而老许，本来以为自己是个打手，没想到马屁又拍马腿上了。

所以在2017年6月，恒大亏损70亿把万科股票卖给了深铁，还得再花54.25亿接盘深圳国资委旗下房地产上市公司 ---- 深圳控股附属公司的全部股权及股东债权。

恒大这亏吃的……虽然在大众眼里，许家印光芒万丈，但在明眼人眼里，他就是个S13。

回顾一下万科的股权大战，现在已经看得很清楚了：

央企华润把股票以22元的价格清仓给深圳地铁，到手372亿现金，是最大赢家。

国企深圳地铁接盘央企和恒大股票……这是深圳的事儿。

许家印亏损70亿，是最大输家。

宝能系，持股万科从25.4%到不足5%，高位大肆甩卖加上分红，暴赚292-350亿。从万科之战本身来看，姚振华看似大赢家，但由于犯了战略错误，所以也是输家。

姚振华主要败在三个方面：1、2017年以后继续大肆拿地。2、投资大几百亿搞汽车，亏损500亿以上。3、中炬高新爆出大量负债和担保，宝能受伤不小。

巧了，恒大后来也搞汽车。难道许家印是姚振华的跟屁虫？

现在他们两个都老实了吧。老许在局子里估计已经老实了，老姚受伤也很重，应该也会消停一段时间。

我以前分析过，许家印最迟在2018年春就已经在准备摆烂了（《关于许家印的六个结论 》、《恒大事件表明，房地产已经没戏了》）。但是很多人当时还看不出来，还以为恒大还很风光，殊不知这恰恰是许家印以进为退之招。

比如打仗，一支军队如果想安全撤退，应该怎么做？

最好的做法就是摆出一副进攻姿态，让敌人防守。然后自己再安全撤退。

恒大在2017、18年干的事就是这样。当时恒大的业绩多好，又大笔分红，显得自己不差钱。总之，好像恒大不受调控影响一样。

你这么风光？那就加码。

2020年8月，房地产调控的“三条红线”出台，恒大每条都撞线。

这么一搞，恒大的麻烦就更快到来了。当年10月恒大就出来摆烂，说再不让深深房A上市恐出“危机”。当时网上流传出恒大一份内部文件，但恒大马上“辟谣”说那文件是假的。言外之意自己可不敢要挟政府。

大方向错得离谱，小技巧再多也没用。

事后来看，“三条红线”就是为恒大这种企业准备的。

这三年，出麻烦的房地产企业可不少吧。恒大首当其冲。

换个角度想想，出政策的人在乎恒大这种房企吗？

顶多就是投鼠忌器。

恒大这种民企，和华润这种央企之间，还隔着深圳地铁这种国企。

现在经过六年多的调控，从2022年开始，房地产已经逐渐放松一年了，以后还将继续放松。

为什么？看看2023年的排名吧。恒大融创碧桂园为代表的民企早已灰头土脸，前八个月，央企保利是冠军，被收编为国企的万科是第二，央企中海第三，央企华润第四，国企招商蛇口第五。

曾经的冠军碧桂园，第六。融创第十六，恒大第十九。

从趋势来看，央企国企不断前进，形势一片大好。

所以许家印被采取“强制措施”，影响没那么大。

至于各种坏账，一切都在可控范围之内。大不了通过通胀来解决。

最近坊间传出消息（华尔街日报），说管理层有意完全放开房价，随意涨跌。

消息还不知真假，但老邓倾向于认为有可能是真的。

也就是说，迟早会全部放开房价。

因为这是大势所趋。

无论以后是涨是跌，真的没必要把每座城市的房价都管得死死的，规定一个所谓的最低价。要搞活经济，放开房价、减少各种壁垒，是大势所趋。

担心很多城市的房价会大跌？其实大可不必。

因为只要放水，热门一二线城市的房价不仅不会跌，反而会涨。

至于广大三四线城市，它们的房屋市值比例相对已经越来越低，涨跌其实无所谓。

能跟着大城市房价上涨，当然更好。但就算下跌，也无所谓。

举个例子，鹤岗一套房子几万元，有影响吗？真的带来危险了吗？

没有吧？所以无所谓。

所以我认为恒大事件给房地产带来的影响，短期是负面的，但长期是正面的。

恒大事件的后果，最应该担心的根本不是房地产，而是坏账链。

比如现在已经爆出恒大欠几十家银行大约2000亿元，其中民生银行最多，高达293亿。就算欠其他机构或公司的，这些公司或许在银行也有借款，也会带来还款困难。

另外，越来越多的恒大期房的购房者，更有理由不还房贷了。---- 这很合理，如果房子彻底烂尾，我凭什么继续还房贷？

所以金融机构受影响不小。

但是，只要放开三条红线（现在早已不提了），加上恒大的借款在银行都有担保（虽然担保也有注水），所以坏账问题没那么大。

恒大的各种烂尾楼，也可以由其他房企接盘。 ---- 损失共担，国家再给与一定的政策倾斜，就挺过去了。

更何况，通胀可以降低过往坏账的重要性。最终消解债务的最简单、最通行的做法，就是通胀。

一通胀，2017年均价两万、现在跌到8000、但以后可能会涨到三万的房子，你说你买不买？继续供不供？

放心，一定会往这条路上走的。

另外，国家会不会出来给银行坏账兜底呢？至少兜一些底，就像2000年给四大行兜底一样？现在已经有风声，但不知真假。

OK，今天先写这么多。我想说的是，恒大事件表明房地产的风险正在逐步出清，我们正在迎来一个新阶段。

当然，老阶段的最后时刻还是比较难熬的。

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