政府、国央企处置房产
导读
截至10月12日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会（以下简称“朝阳区住建委”）在北京产权交易所仍有134套住宅处于信息披露状态，将于10月18日开始竞价。
这是该批房源第三次竞价。
早在9月6日，朝阳区住建委开始在北京产权交易所公开处置中国铁建国际城小区154套住宅。一位熟悉交易的人士透露，9月21日首次竞价，累计成交19套；第二轮竞价成交1套，10月18日是第三轮竞价。
该人士介绍，按照信息披露原则，5个工作日为一个披露期。一个披露期结束后，进行一次竞拍。没有成交的房源，信息披露延期5个工作日。前两轮竞拍共卖出20套，成交金额近1.5亿元。
批量出售房产的不只朝阳区住建委，从各个省市的产权交易所或公共资源交易中心公布的信息不难发现，行政事业单位和国央企公开处置房产的信息并不鲜见。
截至10月13日，北京产权交易所挂牌交易的房产类资产有1400多条。初始信息披露日期从2022年10月至今，处置单位多数为北京市行政事业单位和国企，资产位于北京、上海、沈阳、西安等多个城市。
重庆产权交易网房产类挂牌交易信息高达2400多条，挂牌期满时间从10月13日至11月10日不等。资产处置单位涉及重庆、四川等地行政事业单位、央企及地方国企。其中仅资中县税务局就计划在重庆联合产权交易所处置407套房产。
按照要求，中央行政事业单位国有资产处置必须通过中央行政事业单位国有资产处置信息公开系统披露，部分资产根据就地原则可以在其他平台披露，但相关信息仍需备案。地方行政事业单位资产需要通过地方相关产权交易平台披露。
京东拍卖显示，2020年至今，政府处置房产上拍标的信息数量超过1.8万条，出租信息超过1.5万条。“行政事业单位实物资产处置不同于国央企，受到的限制得更多。”上述熟悉交易人士表示。
朝阳区住建委在中铁建国际城小区共有400多套住宅，这次拿出其中13号楼和5号楼共计154套住宅公开竞价出售。
据上述熟悉交易的人士透露，由于房源属于行政事业单位存量资产，公开出售前需要走一系列流程，前期工作需要一定时间。处置资产所得的资金，全部以非税收入方式进入国库，作为财政收入。
通常情况下，行政事业单位存量资产处置有严格的范围限制，主要包括闲置资产、超标配置资产、报废和淘汰的资产、机构改革后转移过来的资产、行政事业资产管理事务中心管理的资产及其他按规定需要处置的资产。
朝阳区住建委154套处置住宅原为解决职工住房问题，中央八项规定出台后，剩余房源变为闲置资产。
要将行政事业单位实物资产摆上货架，需要进行审批。按照北京市相关规定，建筑房屋、土地类资产，单位价值超过50万元、批量价值超过100万元，需要主管部门审核后，报北京市财政局批准。
中央行政事业单位的审批限额相对较高。根据财政部文件，超过1500万元（包括）的资产处置需要报财政部审批，不超过1500万元的资产处置由单位自行审批。
以北京为例，地方行政单位处置资产的具体流程为，资产处置单位（朝阳区住建委）财务、资产、技术等部门审核并提出书面处理意见；单位领导审核同意后报送主管部门（朝阳区政府），同时在资产管理信息系统进行申报；主管部门审核通过后，办理批准手续。
此外，处置资产前，行政事业单位还需通过指定或官方认可的评估机构对资产进行评估，形成评估报告。一位接近官方的人士表示，一般情况下，出售价格不能低于评估价的90%。“100元的东西，不能以低于90元的价格卖。”
与行政事业单位相比，国央企资产处置一般由总部审批，在审批、价格等方面拥有更大的灵活性。
以北京城建五建设集团在保利金泉家园26套住宅处置为例，该批房源分别于9月7日和9月15日两次公开信息披露，10月7日首批22套披露期满，剩余4套将于10月15日期满。
首批房源信息披露期满后，22套房源全部下架，并于10月9日重新上架。值得关注的是，重新上架后，该批房源平均底价由之前的8.4万元/平方米调整至7.6万元/平方米，降幅达到10%。
“企业国有资产降价处置，只要符合保值增值的要求，内部审批通过就可以了；行政事业单位的国有资产流程更为复杂。”上述接近官方人士表示，“如果处置价格与估值相差太大，可能还得根据当前市场重新评估。”
行政事业单位处置资产的现象一直都有，比较常见的是公务用车竞价出售。但是批量处置房产的情况以往并不常见，出售住宅的情况更少。这一次行政事业单位处置房产行为，既有现实需要，也有政策支持。
2021年3月国务院发布的《行政事业性国有资产管理条例》，第19条规定：各部门及其所属单位应当根据履行职能、事业发展需要和资产使用状况，经集体决策和履行审批程序，依据处置事项批复等相关文件及时处置行政事业性国有资产。
一个月后的2021年4月，国务院发布《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》提到，推动国有资产共享共用，促进长期低效运转、闲置和超标准配置资产以及临时配置资产调剂使用，有条件的部门和地区可以探索建立公物仓，按规定处置不需使用且难以调剂的国有资产，提高财政资源配置效益。
2022年5月25日，国务院办公厅下发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，对行政事业单位盘活存量资产的方向、盘活方式等作出了具体要求。
同年10月25日，财政部印发《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》，对盘活存量资产的原则和方式做了更详细的指导。盘活方式主要包括优化在用资产管理、资产共享共用、资产调剂、公物仓管理、资产出租或处置。
“原来没有处置，一是因为没有相关政策支持，二是可能涉及国有资产流失。”上述接近官方人士透露，国务院的一系列政策出台，使得地方政府处置存量资产有了政策依据和可实施的途径。
该人士介绍，2022年，在疫情影响下，中央出台针对企业的留抵退税优惠政策，增值税的收入减少，加上对高新技术企业扶持支出增加，对地方财政造成一定压力，需要通过非税收入来平衡财政收支。
如果说，国央企处置存量资产是出于修复财务报表的需要，而行政事业单位处置资产则更多是为了缓解财政压力，“既包括直接处置闲置、低效资产，也包括相关固定资产做资产证券化处理，目标是一致的，只是方式不同。”该人士表示。
基础设施类资产主要通过发行公募REITs方式盘活，而房产类资产则主要通过出租或出售方式盘活，如果是城市核心区域的商办、酒店、公寓等能够带来稳定持续现金流的资产，主要通过出租获取收益；反之则通过处置变现。
上述接近官方人士表示，行政事业单位处置房产类资产，也有资产保值增值方面的考量“房价上行时候，放着不动，资产也能保值增值；但如果房价处于下行趋势，就需要考虑资产是不是会贬值的问题”。
市场压力
今年以来，随着楼市持续下行，对资产价格形成的压力也在持续增加。以北京城建五建集团出售的金泉家园26套房产为例，经过10月9日重新披露后，其中22套价格下调了10%，平均单价为7.6万元/平方米。
贝壳找房显示，该小区挂牌均价为9万元/平方米。据贝壳经纪人透露，9月初，该项目成交一套两居室，单价9.5万元/平方米；9月下旬成交一套一居室，单价为9万元，成交周期在6个月左右。
两相比较，贝壳作为中介售卖的价格与北京产权交易所竞价拍卖的房源单价相差1.4万-2.3万元/平方米；正常渠道买卖可以贷款，通过北京产权交易所竞拍则需要全款。据贝壳经纪人透露，26套竞价房源以底价成交了4套。
9月初，随着认房不认贷政策出台，北京楼市出现部分回暖，新房和二手房成交量出现一定幅度上涨。据贝壳经纪人透露，市场成交量从9月中旬开始出现下降，尤其是二手房，在国庆假期成交同比下降超过46%。金泉家园9月成交了12套，而10月截至12日仅成交1套。
成交量下滑的同时，市场供应开始放量，国庆假期前后，北京先后有超过13个项目开盘预售。据一位房企北京区域营销负责人介绍，除了极个别项目对外宣称“卖得不错”外，大部分项目成交极少。
二手房供应同样在放量。一位链家门店负责人表示，国庆假期结束前后，挂牌量开始攀升，“与9月底、10月初比，增加的速度相当快，现在链家挂牌量达到16.8万套，这个量是从来没有过的”。
“如果说原来是一个平衡市场，现在已经完完全全是买方市场了。”上述区域营销负责人表示，这种情况下，价格很难坚守，“除非你不想卖，只要想卖就得折价，而且折价幅度越来越大”。
一旦出现折价的情况较多，折价就变成市场价，如果成交量无法回升，势必还会出现进一步折价，“这是最近市场比较大的一个变化，原因很复杂，主要是需求不足造成的”。上述区域营销负责人说。
无论是行政事业单位，还是国央企，保值、增值一直是国有资产所在单位的高压线。“一般国有资产主要与原值进行对比；企业的存量资产更多体现在收入和利润方面。”一位熟悉央企的人士表示。
该熟悉央企人士表示，央企或国企每年都会对名下的相关资产进行盘整，将低效或潜在风险较大的资产处置掉，主要包括偏远地区的土地、住宅配建的商铺车位、低效商办等方面资产，“土地的话，只要不低于拿地价就行；其他新建项目一般将综合成本作为参考”。
存量房产类资产，不仅要考虑综合建安成本或收购成本等原则，也要结合当前的市场行情，尤其是已经入账的资产，入账时的估值即是资产价值的基础。一旦出现重大偏离资产价值的情况，需要作出积极应对措施。“如果市场行情持续下行，可能会造成资产潜在贬值，负责人需要做出反应。”该熟悉央企人士表示，如果没有止损或采取相应的措施，造成重大损失的，可能会认定为失职，“如果不入账，不体现在账面上，只要不造成实质性损失，就没事”。
对于行政事业单位国有资产来说，价格击穿原值之前，无疑是最佳处置窗口期。加上平衡财政收支需要，成为该类资产批量处置的主要原因。“虽然资产贬值也是一个考量，但核心还是出于财政目的。”上述接近官方人士表示。
微信扫码关注该文公众号作者