潘石屹隐入尘烟之后

2023-10-17 04:10

内容转载自微信公众号：市界

作者 | 陶婷编辑 | 孙春芳运营 | 刘珊

推荐人 | JIANG

SOHO中国正处在爆雷的边缘。

8月18日，SOHO中国在半年报中发布预警，称公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。

欠缴土地增值税一直是房企的“通病”，一位行业人士表示：“原来规定是要项目卖完才清缴土地增值税，所以很多项目故意留下一部分不卖，比如车位、底商等。后来陆续出了补丁政策，不论是否卖完，都要清缴土地增值税，但许多企业执行不到位。”央视曾经统计过，2005年至2012年八年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。此后行业出现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾。

为缓解资金压力，SOHO中国也有所行动。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一些自持物业的租金下调了，其中包括光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中，不只是光华路SOHO二期。

此时，远在美国的潘石屹，又有何举动呢？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后，潘石屹就再也没有发声了。

在很长一段时间里，“地产大佬”潘石屹，在普罗大众眼中，更像一个“明星”。也正是在这种光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白。

然而，种种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦。

欠税近20亿，如何补？

潘石屹曾打造出不少地标性建筑。

比如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心，由世界著名建筑师事务所GMP设计。再比如银河SOHO，作为朝阳门地标性建筑，这栋办公楼以独特的设计风格，成为网红拍照打卡地。

然而，你很难想象，这两栋光鲜的大楼，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周开始的。光华路SOHO二期的日租金，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深商业地产中介宋枫表示，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状。

这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价格较高的甲级写字楼。即便是到这一年11月，光华路SOHO租金打了8折，每平方米也还是超过7元。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价。

目前，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金，分别在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一名员工表示，“价格比较好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”

无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入情况，不尽如人意。受一些早教机构搬离、附近区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重因素影响，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去。而银河SOHO，“空了大概150套房子。”至于望京SOHO，“随着一些科技公司、教育公司的搬离，一下子空出去不少。”宋枫表示。

在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也可以佐证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。

SOHO也有办公楼出租率不错，比如其位于上海的写字楼。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上。

北京也有表现好的写字楼，比如丽泽SOHO，其实现了租金收入增长，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元。“丽泽SOHO基本是满租的状态，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告诉「市界」。同样是SOHO的办公楼，为何有这样大的差距？

除了跟市场行情、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外，还跟办公楼的基本条件脱不了干系。“SOHO上海的一些写字楼还是比较优质的，租金回报率也不错，跟北京开发的一些办公楼相比，实用性也提高了，相对成熟一些。”一名资管公司的高管告诉「市界」。

SOHO早期在北京开发的一些办公楼，注重于外观的好看，而忽略了实用性。以2009年破土动工，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例。“银河SOHO个别户型使用率高，其他的都在60%多，有的使用率都不到40%。”宋枫解释道，刚开盘的时候，很多客户很新奇，觉得很不错，但经过市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们觉得使用率这么低，还不如花同等价钱，租一个面积更大的办公室。”

因为出租率太低，SOHO物业的交易价格也一路狂跌。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉，却一直卖不出去。房子就一路降价，有的房子现在快跌到三万了。“最高的时候，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的，正是散售给小业主的房子。

这些抄底交易，跟SOHO本身没多大关系了，它现在也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。

事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

除了这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”

对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是：继续处置若干商业物业。曾填补中国商业办公空白的SOHO，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。

当年也曾引领建筑时尚

王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行，看着效果图就选了最终的设计方案，建起来的房子很多功能也不好。”对于这句话，当年还青涩的王城，也深以为然。

直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的效果图。王城才意识到，在那个特定年代，建筑物理学老师的话，并不一定对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，的确是因为他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品，很多更注重实用性，而忽略大楼的美观性。”并且，建外SOHO是一个方方正正的用地，先做效果图，再去做场地设计，是没问题的。

尽管忽略实用性并不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后，才悟出来的道理。“那个年代，地标性建筑，好看是首选。好看才会有销量。”

此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO，一经推出立马惊艳了许多人。在大众“房子还能这么建的”的感叹中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。

▲（北京建外SOHO）

潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上拥有不少粉丝，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO开始，潘石屹仿佛打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每一个新项目，不仅吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观漂亮，地段绝佳，是这些办公楼的共同点，比如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。

“很新奇、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭借商业地产“开发-销售”模式，SOHO进入了它的快速发展期。2010年这一年，SOHO商业散售额，达到238亿元。

SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型活动，都会找SOHO要素材。“很多城市形象类的大活动，SOHO都参与过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大创新。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开始，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。

做出这一决定，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼，陷入了业态混乱、租金上不来的泥淖。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何容易？2014年，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降。一直到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。

笙歌归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、以及疫情重击等因素外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼实用性问题，也随着时代的进步被引爆了。王城还记得，因为排风系统不合理，望京SOHO地下停车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了，其实就是中国人的审美和居住要求提升了，不过于追求多功能和时尚，更注重切实的居住需求了。毕竟，房子是用来住的。时代不一样了。”

潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王、卖商业广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会，向哈佛捐款6亿元。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：卸任了8家企业的共14项职务。2022年年底，潘石屹被外界发现，他人在美国。

一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步。探究潘石屹做这些事的动机，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历，那种死里逃生的感觉，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的相似。

资产不好卖，租金不好收

在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑，看起来特真诚。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。

不过，外界也有人如此评价潘石屹，“他有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。妥协、投机和谨慎，给他带来了巨大的利益。”尽管潘石屹对此否认，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇，在近7年间累计套现300亿资产。

时至今日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。业绩方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元。形成鲜明对比的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。

但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业。

“SOHO有好多物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确实，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有不少物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一直寻找买家。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路，SOHO恐怕不大好走。

前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震荡的市场大环境中，煤老板们的身影变少了，稍微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大多数欲买下自用，但最终很少人出手。

宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“当时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但因为客户资金比较紧张，最后没有交易成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，导致总价高。

银河SOHO的一处物业，从2021年就开始售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将价钱压到了2亿多。SOHO认为这个价钱太低了，双方互不让价，最终这事不了了之。

“SOHO不愿意降价的很多原因，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」，如果选择降价抛售，SOHO在支付土地增值税后，卖楼的钱便所剩无几。实际上，SOHO有不少办公楼，需要支付高额土地增值税，比如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO，便是其中的典型。

更重要的一点是，“因为一些这样那样的纠纷，SOHO抛售的资产，一些过不了户。比如去年卖的资产，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不到手上。拿不到手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租自持物业，获取租金收益，似乎是SOHO的最大出路之一。

其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少使劲。除了采用打折、下调租金等手段外，SOHO这几年一直在招人。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人。”宋枫告诉「市界」，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的。即便这样，SOHO整体情况仍不及预期。

“大家都在控制预算，虽然有的楼租金降价到五六元，但好多客户会去找比五六元还便宜，比如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感叹道。并且，随着时代的进步，客户认知的提升，SOHO写字楼使用率低等问题，也让很多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时代大势面前，SOHO的自救路，难言乐观。

远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场？

（文中宋枫、王城、司元为化名。）