地产中报出炉，什么房企能穿越周期？

原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)

作者 | 塞尔达

一年前，房地产还是另一番景象。

在去年中期业绩交流会上，融创中国董事会主席孙宏斌称，当下是“优秀企业的盛世年华”。

然而，话说完没多久，房地产就变天。

去年9月，多家房企等先后出险，房企债务危机爆发，恐慌情绪蔓延，再融资陷入困境。

踏入2022年后，行业不确定性加剧。

克而瑞统计数据显示，今年上半年百强房企累计销售操盘金额同比腰斩。

融资和销售都面临压力，房地产寒冬来临，“保交楼”成为最重要的基调。

政府开始出台政策救市。

根据中原地产统计，截至7月底，年内各地出台房地产调控政策580次，房地产调控政策出台数量创纪录。

各地调控松绑政策力度越来越大、政策松绑城市的级别也越来越高，但市场信心依然没有完全恢复。

8月15日，国家统计局公布7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，全国房价下跌的城市环比增加，其中：

新建商品住宅价格下调的城市为40个，较6月增加2个；

二手住宅价格下调的城市数量由48个增加至51个。

在行业还在艰难度日时，上市房企集中披露2022年中报，与上年同期孙宏斌所说的“盛世年华”相比，今年的中报透露出来的信息是行业哀号遍野。

所幸的是，有为数不多的房企，凭借稳健的财务管理，多元化的业务发展方向，把下行周期的负面影响降至最低。

这些企业，最有可能成为成功穿越周期的房企。

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寒冬未过，行业分化

上市公司的中报显示，房地产经历了艰难的一年。

申万三级行业（住宅开发）的87家A股上市房企中，有32家归母净利润录得亏损，54家营业收入同比下跌，69家归母净利润同比下跌。

其中，营业收入同比增长率的中位数为-22.60%，归母净利润同比增长率的中位数为-48.98%。

中大型房企情况也不乐观，今年中报营业收入前20的A股上市房企中，有7家归母净利润录得亏损，11家营业收入同比下跌，13家归母净利润同比下跌。

其中，营收同比增长率的中位数为-19.48%，归母净利润同比增长率的中位数为-34.61%。

A股营收前20房企业绩

大部分公司表示，业绩下滑主要受两方面因素影响：

首先是受疫情因素影响，市场需求下滑，行业销售下挫严重，采取以价换量的措施，加剧毛利率下降；

然后是行业信用风险事件频发，行业融资进一步受阻，流动性承压，同时还受公司债务违约等影响。

类似情况也发生在港股上市的中大型房企。

今年中报营收排名前20的港股上市房企中，有9家营业收入同比下跌，16家股东应占净利润同比下跌，仅龙湖集团、万科、建发国际集团、长实集团的净利润实现增长。

其中，营收同比增长率中位数为7.20%，股东应占净利润同比增长率中位数为-27.21%。

港股营收前20房企业绩

行业惨淡之际，房企巨头万科却交出不俗的成绩单。

万科今年中报显示，上半年营收和利润均企稳回升。

中报显示，上半年万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；股东应占净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

然而，万科销售规模仍明显下滑，上半年实现销售面积 1290.7 万平方米，销售金额 2152.9 亿元，分别同比下降 41.1%和 39.3%。

在8月31日的中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。

持类似观点的还有龙湖董事长吴亚军，在龙湖集团半年报出炉后，吴亚军认为，“行业的底部已经开始出来了”。

值得一提的是，相比上述房企，龙湖集团在今年交出了一份十分亮眼的中期成绩单。

2022年上半年，龙湖集团营业收入达到948亿元，同比增长56.4%，且回款率为100%；实现归属于股东的核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%。

此外，龙湖集团的销售规模也明显回暖。

今年上半年，龙湖集全口径销售金额达到858亿元，权益销售面积为341万平方米，5月、6月分别环比增长23%、76%。

分区域看，龙湖集团在售项目覆盖全国68个城市，根据各地房管局备案数据统计，龙湖在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、33个城市进入市场前十。

龙湖集团表示，稳定的利润增长，让其在行业触底时，保持健康的现金流和韧性空间。

公开信息显示，今年上半年，龙湖新获取17幅新地，权益地价131亿元人民币。

事实上，行业分化是房地产在下行周期优胜劣汰的反映，房地产也早过了高速增长的阶段。

有远见的房企很早以前就开启了战略转型，多元化业务成为业绩增长的又一引擎。

“房地产行业在经历痛苦转型之后，一定会出现成功蝶变的领导者。当前就是一个行业面临下行周期时的典型表现，在此期间企业会历经分化整合、优胜劣汰，直到幸存者全部完成转型。”有业内人士表示。

中报显示，多元化已成为房地产转型升级的新方向。

郁亮在万科中期业绩会上表示，开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

今年上半年，万科物业服务和其他业务收入合计已超150亿。

无独有偶，“一个龙湖”生态体系之下，龙湖的多元化、高质量的产品与服务，正在不同空间为庞大的客户群体提供服务。

龙湖表示，地产开发之外，持续深耕商业投资、租赁住房、空间服务等业务，目前业务均已跻身行业头部，开始为龙湖集团贡献经营性收入和利润。

2022年上半年，龙湖集团多元化业务收入110亿元，同比增长26%，比同期A股房企营收排第10的滨江集团的营业收入（106.9亿）还要高。

另外，从盈利指标也能看出房地产行业的问题。

87家A股上市房企中，有57家毛利率相比去年同期下跌，75家ROE比去年同期下跌。

行业毛利率和ROE的中位数分别为21.98%和0.84%，去年同期分别为27.28%和3.04%，两项数据相比去年同期均大幅下滑。

大型房企情况也不乐观。

营收前10的A股房企中，有8家毛利率下跌，9家ROE下跌，毛利率和ROE中位数分别为16.61%和3.83%，去年同期分别为21.29%和5.78%。

当中，毛利率较高的有保利发展（25.52%）、金地集团（21.98%）；ROE较高的有华发股份（9.84%）、滨江集团（6.06%）。

A股营收前10房企盈利指标

港股情况也类似，营收前10的上市房企中，有9家毛利率下跌，7家ROE下跌；毛利率和ROE中位数分别为20.85%和4.74%,去年同期分别为25.31%和6.64%。

港股营收前10房企盈利指标

当中，毛利率较高的有长实集团（51.29%）、华润置地（26.94%）；ROE较高的有美的置业（6.39%）、龙湖集团（6.02%）。

值得一提的是，盈利指标尤其是毛利率的下跌，已成为趋势，核心原因是房地价差大幅缩小。

2017年起，不少城市开始执行“土地限价政策”，即土地从挂牌开始，就规定了未来地上住宅的销售价格。

2018年后，不少房企在市场较热时拿了很多高价地，这些项目陆续进入结算通道，拉低整体毛利率水平。

双重因素下，房企的利润不断受到压力。

去年下半年，房企债务危机爆发后，不少房企为促销抓回款，大量项目打折出售，在上述房地价差缩小的背景下，进一步拉低了利润水平。

从土地出让情况来看，房企未来盈利指标仍然不乐观。

2021年，全国主要热点城市开启集中供地。首批集中供地时，多地并未限制房企利用马甲抢地，因此高价地块频现，甚至出现房地价倒挂，利润空间极小。

尽管第二、第三批集中供地中，多地政府修补土地出让规则，严格控制土地溢价率，但根据地价和限价测算，多个城市集中出让的地块利润空间仍不乐观。

资金困局

在销售端未回暖之际，房企的杠杆情况也成为市场关注的重点。

事实上，房地产行业正在经历艰难的“出清”阶段，“高周转”、“高杠杆”、“高负债”模式已不可复制，只有依靠长期的财务自律、现金流充沛，时刻保持审慎的财务管理，才是房地产企业走向健康发展的必经之路。

在下行周期，财务自律的重要性甚至要高于拉销售，而偿债指标更稳健的企业，也更有机会活下去。

今年中报的偿债指标显示，上市房企之间的财务稳健度分化严重。

A股营收前20房企中，资产负债率中位数为79.25%，流动比率中位数为1.37，速动比率中位数为0.46，现金短债比中位数为0.85。

一些大型房企，手头现金远远不足以应对短期内到期的负债，比如绿地控股现金短债比为0.63，金科股份现金短债比为0.59。

A股营收前20房企偿债指标

港股方面，营收前20房企中，资产负债率中位数为79.22%，流动比率中位数为1.42，速动比率中位数为0.51，现金短债比中位数为1.97。（由于两地会计准则不同，部分两地均有上市的公司在指标计算上会有少少偏差，但不影响我们对其偿债能力的观察）

港股房企的情况比A股稍好，但我们也注意到某些房企手上现金仍然不足以应付短期负债。

港股营收前20房企偿债指标

值得注意的是，在现金短债比这个指标中，龙湖以5.3位居榜首，意味着手头上的现金是短期债务的5倍以上，显得难能可贵。

龙湖表示，2022年上半年，集团财务延续稳健、自律的基因，连续6年保持“三道红线”绿档水平。

此外，龙湖集团的难能可贵还体现在融资成本上。

“融资贵”是民营房企长期面对的困难。

以2021年末的数据为例，融资成本最低的10家房企中，仅有龙湖集团一家为民营。

数据来源：亿翰智库

2022年中报显示，龙湖集团融资成本进一步降低至3.99%，同期万科的融资成本为4.08%。

龙湖式融资

如果说“融资贵”仅仅是拖累利润的问题，那么“融资难”就是房企关乎生死的考验。

公开数据显示，2022年上半年，广义民营地产企业于境内仅发行了30只信用债，总发行量305亿元，当期偿还量逾948亿元，净融资缺口接近643亿元；

同期美元债融资渠道更是几乎关闭。

在民营房企流动性危机难解的困局下，监管出手，试图以中债增信担保支持的方式，帮助民营房企发债融资。

据媒体报道，交易商协会在8月份先后两度召集了共16家民营房企就此事项开会讨论。

首批参会企业有龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团6家；

第二批10家，包括美的置业、金科股份、富力地产、中南建设、世茂集团、宝龙地产等公司。

初步方案是，试点房企发行公司债、资产证券化产品或中票时，中债增信将为这些标准化融资业务提供直接全额担保；若发行人无力兑付本息，中债增信将履行代偿责任。

同时，试点房企需要按照发行额度向中债增信提供反担保，即拿出旗下相对足额的资产作为抵押。

事实上，现金流紧张的房企，资产大多已被抵押，或是资产价值存疑，一般都是银行不愿意据此发放贷款的资产，中债增信此举确实有纾困的作用。

有市场人士表示，“一般商业地产项目本身也有经营贷，没办法做一按，二按价值不高，金融机构多数是不接受二按的，中债增信在与房企协商反担保过程中可能会相应接受二按，或对干净资产抵押成数相对放宽。”

“全额担保能覆盖债券本息，短期内对市场情绪和信心起码能有提振，或可以阻断信用风险向头部民营房企和弱资质国企蔓延。”有金融从业人士表示，切断信用风险传染链是当前地产行业中民营企业逐步稳定并恢复融资造血功能的第一步。

事实证明，这种方式取得重大成效。

首单中债增信担保发债试点，落在龙湖集团8月29日上市发行的中期票据“22龙湖拓展MTN001”。该期票据期限3年，8月26日完成募集，最终超额认购2.86倍，利率3.3%，发行规模15亿元。

有金融从业人员表示，“按照目前地产行业的情况，接近3倍的超额认购算高了，而且只有的3.3%的利率。”

对于龙湖这种优质房企而言，相当于政府背书。

当然，现阶段龙湖的这种方式也仅仅是对头部房企适用。

“中债增信担保发债的关键一条是需要房企提供反担保，这个阶段绝大多数房企能抵押的干净资产几乎都没了。”有头部券商人士指出，最后能够享受中债增信担保发债政策的民营房企数量不多，“抵押物稀缺，但头部的几家还是有一定比例的商业地产业务，可以拿出抵押物。”

今年中报显示，截至2022年年中，龙湖集团投资物业为1804.6亿，去年年末为1747.6亿。

此外，去年财报附注显示，龙湖集团投资物业主要为购物中心、公寓等商用物业，已落成投资物业为1444.5亿，发展中投资物业为303.1亿。

今年中报显示，龙湖集团持有投资物业超过1800亿

去年财报显示，龙湖集团已落成投资物业超过1400亿

“22龙湖拓展MTN001”的募集说明书显示，龙湖集团的投资物业受限规模并未过半，龙湖集团未来在融资端有庞大的操作空间。

在这种方式试点成功后，不少房企也尝试跟进。

8月18日，碧桂园总裁莫斌在一场投资者电话会议上称，目前公司在交易商协会和中债增信的支持下，正推进一笔中票发行工作。“我们正在跟中债增信商谈，它们大概率为我们提供全额担保。”

据财新报道，旭辉控股已启动2022年第二期中期票据的发行，同样由中债增信提供全额连带担保，发行规模10-15亿元，期限3年，发行时间定在9月。

从广义看，除了本次融资办法外，龙湖集团自身多元化发展战略、审慎财务管理都为房企提供了优质的样本。

这种方式也许是房企穿越周期可资借鉴的解题方法。

参考资料：

1.财新《地产债怎样才发得出去？》

2.财新《房地产等待复苏》

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来源: qq

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