东京都市圈房价屡破新高，投资买房注意这几点才不易贬值

近年来，日本楼市可以说成为了全球房地产市场中的一匹“黑马”。

从今年开始，不管是东京新房还是二手房售价纷纷破亿，早已算不上什么新闻。

据机构统计，截至今年9月，东京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区）70㎡的二手公寓均价来到了1亿604万日元（约合人民币517万元），即换算成人民币约为7.39万元/㎡；价格环比前月继续上涨1.7%，连续8个月创出历史新高。

而整片东京23区的二手公寓也涨至7,089万日元（约合人民币347万）的均价，房价连续4个月上升。

面对这样的市场形势，普通收入家庭如果想在首都圈购买公寓，就必须在一些方面做出妥协。

但如果要自己购入的房产价值不易下跌，那么在选址、耐震标准及周边设施等方面还是不能妥协的。

所以接下来我们一起来看看普通家庭在购入日本房产时应该注意哪些方面呢？

准备购买公寓时，首先要知道自己能买到的房子价格以及了解下今后的行情。

目前东京都心6区新建公寓的均价现在非常高，所以想要购买此区域的新房几乎不可能，故可以考虑二手公寓。

另外，如果选择投资的话，二手房的性价比会更高，因为日本二手房价格较低，但出租金并不比新房低多少，相对的租金回报率就会高很多。

而且日本二手房的质量是有保证的，日本政府有固定的修缮条例，一栋住宅用大楼耐用年数基本都约为100年左右。如果你买到的老房子需要重建，费用是从每月缴纳的修缮基金里扣除，不足的部分再由持有户数的屋主去分担，因此可花费不多的钱获得一间崭新的房屋。

如果是外国人想要投资日本房产，可以通过经营管理签证，先在日本成立公司，并用公司的名义贷款购房，可享受2.2%-3%的银行利息，这样可以缓解投资人资金压力，更有利于外国投资人在日本投资。

了解完自己可购买的房产价格后，我们再来看看购买拥有什么特点的房子，将来的资产价值不容易下降。

公寓的资产价值基本取决于地段，也就是房产距离最近的车站和从车站步行的分钟数。如果房产距离车站太远的话，资产价值的下跌幅度就会变大，所以购房时最不能妥协的就是选址。

地段好的房子价格自然就高。而想要买到地段好且价格在自己购买能力范围内的公寓，最直接的方法就是缩小面积。

话虽如此，那也是有限度的。建筑面积不超过40㎡就不能享受房贷减免政策，并且此减免政策必须要是以个人名义申请的贷款，如果是外国人，需要拥有永驻资格，因此购房时要确认清楚面积大小。

其次应该妥协的是房龄，但必须是符合新耐震标准的房屋。1981年(昭和56年)5月31日之前的建筑确认所适用的基准被称为“旧耐震基准”，1981年(昭和56年)6月1日开始适用的基准被称为“新耐震基准”。

在发生大地震时，根据抗震标准，建筑物的损坏程度会有很大的不同。对于提供住宅贷款的银行来说，旧耐震意味着不够保险，如果作为担保设定的不动产的价值受损，就有无法回收的风险。因此，原则上新耐震是贷款标准的绝对条件之一。

前面说过，公寓的地段决定了资产性质，这里的地段指的是公寓与办公室的时间距离。50%的办公室在东京都心3区(千代田区、中央区、港区)，再加上新宿区和涩谷区，都心5区占据了三分之二。

也就是说，在这5个区工作的人占白领的三分之二。在单身和双职工家庭增加的情况下，通勤时间短的区域更有人气。

另外，随着疫情结束，人们开始恢复到疫情前的正常生活，上班族重回办公室办公，人流逐渐回归都心趋势增强，追求郊外带庭院的单独住宅的人比以前少了，而对到达市中心交通方便的公寓的需求变得强烈。

简单地说，只要坐一趟铁路就能到达办公室的车站的物件，其资产价值较高。

有些车站远离市中心，但其房产价值却不会轻易下降，比如像越谷laketown站、新船桥站和幕张丰砂站等站前有大型商业设施的车站，其资产价值就不太可能下跌。

车站的实力取决于其吸引顾客的能力，能够吸引顾客的车站周围的地价，往往居高不下，而冷清地区的地价则往往会下跌。

另外，知名的公立小学学区范围内的房产价格也不容易贬值，比如像埼玉市浦和区常盤小学一样的以教育闻名的公立小学的学区内的房产需求量大，因此房产价值不太可能下降。

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简而言之，在房价不断上涨的情况下，在日本投资房产需要考虑到未来的资产价值，所以在购房时需要慎重考虑。

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另一方面，日本各项社会福利都位于世界前列，越来越多的投资人开始考虑移民日本，为全家实现身份+财富的“双保险”。

如今，移民日本比较推荐的方式是通过普通经营管理人才签证的方式拿到日本国籍或日本永驻。

如果自身条件比较好，比如学历，国内经商背景等条件，在普通经营管理签证的基础上还有高级经营管理签证的形式，可以缩短转永驻的时间，最快1年可转永驻。（相关阅读：移民日本的两种方式，普通经营管理签证和高级经营管理签证区别详解！）

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