陆家嘴踩雷百亿“毒地”交易始末

2023-11-10 15:11

苏钢“捂地”8年大赚10倍，大股东已易主。

作者：肖望

来源：棱镜（ID：lengjing_qqfinance）

一则涉案金额上百亿元的诉讼公告，轰动金融圈。

11月4日，陆家嘴（600663.SH）公告称，上市公司等原告因土壤污染产生侵权纠纷，将江苏苏钢集团、苏州市环境科学研究所告上法庭。近日，原告方收到江苏省高院的受理通知书。

时间拨回到8年前，陆家嘴通过全资子公司等联合体竞得苏钢集团挂牌出让的绿岸公司95%股权。绿岸公司主要的资产为苏州高新区苏通路北、苏钢路东的17块土地使用权。然而2022年以来，陆家嘴公司及各方环境调查确定，绿岸公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的情况。

据此，陆家嘴公司请求判令苏钢集团赔偿100.44亿元的侵权责任。

11月10日凌晨，苏钢集团在公司官微发布情况声明，称在资产评估报告中明确提示了该范围中部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。陆家嘴旗下的子公司在交易时知悉上述情况，并承诺接受所有现状、瑕疵和风险。

苏钢集团还指出，联合体在开发建设期间，没有按照有关要求建设地下水阻隔墙及采取其他防护措施，存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为和施工作业不规范造成二次污染的行为。

作者注意到，苏钢集团“捂地”8年大赚超10倍。当初卖地时，苏钢集团还属于北大方正集团旗下，如今，北大方正因资不抵债已经重整，其新任大股东为中国平安集团。

那么，买到“毒地”造成的百亿损失，该由谁来承担？

超百亿存货存在减值风险

风险的苗头在去年4月份开始显露。

陆家嘴公司指出，2022年4月12日晚上，江苏省生态环境厅发布了中央第二生态环境保护督察组移交事项，涉及公司控股子公司绿岸公司名下部分土地存在污染。

“近期，绿岸公司意外发现已建设教育设施的 2号、13 号地块及尚未开发的 3 号、4 号地块均存在严重污染风险，土壤或地下水中诸多元素大幅超标，不符合该等地块原对应的规划用地标准。”陆家嘴公司指出，公司为4幅地块投入金额4.5亿元，对应存货为22.42亿元。

陆家嘴集团指出，当初苏钢集团披露的信息称，绿岸公司名下地块中，非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用；焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域。

陆家嘴称，“基于对公开市场股权挂牌信息的信任，以及对政府部门行政行为的合理信赖”，参与绿岸公司的竞买。而在完成股权交易后，已对苏钢集团披露的污染范围进行治理修复。

陆家嘴委托第三方机构进行调查，除早前核查的7块污染地块外，在今年6月17日收到的报告显示，余下的7幅地块也存在严重污染。以2号地块建设的雷丁学校为例，其原本是由陆家嘴引进的国际化学校，但由于土壤污染，绿岸公司不仅被罚款543万元，还被责令停止建设，拆除实验设备。

陆家嘴不仅已投入大量资金建设，其存货更是数额巨大，但存在无法上市要大幅计提减值的风险。

作者据相应公告统计，陆家嘴为相关项目工程投入已超21.9亿元，对应的存货金额高达113亿元。

今年8月，陆家嘴公司愤而将苏钢集团、苏钢当年委托的环评机构等告上法院，索赔百亿元，并于近日获得受理。

而据11月10日凌晨苏钢集团的声明，2022年，联合体（指陆家嘴旗下的佳湾公司和佳二公司）与苏钢集团委托的第三方机构调查显示，有10块地块属可安全利用地块；焦化区1、2、3、4、5、6号和非焦化区10号地块（其中仅2号地块已开发建设），经治理修复后可安全利用。

苏钢集团还指，在2016年披露报告中明确指出，“要严格控制场地内及场地附近开展造成地下水扰动的施工”“场地开挖前必须做好适当的防护措施，进行环境监理，避免污染物扩散，对周边环境及居住区产生影响”。而联合体在开发建设期间，存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为和施工作业不规范造成二次污染的行为。

有项目已售罄，中介不建议购买

当初为拿下苏州绿岸公司95%股权，陆家嘴花了大力气。

上海联合交易所指出，2016年，苏州土地市场热火朝天，房企拿地意愿强烈，高溢价地块不断诞生。绿岸公司名下的17宗地块规划用途为住宅、商办、工业研发、教育、加油站等，其中住宅用地规划总面积为66.4 万平方米，是近年来整个苏州市场体量最大的地块，可供整体系统开发。

起初，苏州绿岸95%股权评估值为13.6 亿元，挂牌价格 31.5 亿元。有30多家意向受让方递交材料，经过222轮报价的激烈角逐，最终陆家嘴旗下某资产管理公司和某信托公司联合体以68.4亿元的最高报价脱颖而出。

陆家嘴实际支付的更多。资产购买公告显示，陆家嘴全资子公司佳湾公司与华宝信托计划组成的联合体总共出资85.25亿元，其中股权成交价68.4亿元，受让苏州绿岸的债权16.85亿元。

在资金来源上，佳湾公司出资20.25亿元，华宝信托的安心信托计划出资65亿元。在信托计划中，农行出资44.75亿元认购信托计划优先级份额，陆家嘴全资子公司佳二公司出资20.25亿元认购信托计划的劣后级份额。

不过，作者注意到，华宝信托已于2021年4月退出，当前苏州绿岸由佳二公司和佳湾公司分别持股72.44%和22.56%，苏钢集团则持有剩下的5%。

经过数年开发，地块上部分住宅已交付。贝壳页面显示，以苏州绿岸开发的陆家嘴锦绣澜山项目为例，其单价接近2.5万元/平，参考总价在182万元-378万元/套，项目部分楼栋已售罄。

而在陆家嘴起诉公告披露后，有房产经纪人称，这片土地污染很大，不建议购买，目前已发文整改。而当前市场最关心的是，已经买到相应地块上的住户该如何维权？

陆家嘴董事长、代总经理徐而进在11月6日的三季报业绩会上介绍，苏州绿岸已暂停相关开发、建设、销售工作。同时，公司专项工作小组正全力以赴开展处置、维权工作，推动相关责任方承担后续处置责任。

苏钢拿地八年大赚十倍

资料显示，苏地2008-G-6 号地块是苏钢集团在2008年末竞得，出价为6.48亿元。

地块原本应在2011年6月末之前开工，在2013年6月末竣工。但拿到地的苏钢集团，受困于钢铁产业下行持续亏损，根本无力开发。2014年，苏钢全资成立苏州绿岸房地产开发有限责任公司，并于2016年将股权挂牌转让。

对于地块逾期开发等问题，陆家嘴公告指出，苏州相关部门出具的文件显示，未发现标的公司苏州绿岸存在闲置用地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规情形。

苏钢集团于2003年进入北大方正集团，是其钢铁业务布局的主要板块。资料显示，项目地块属于《苏州市城市总体规划 2007-2020 年》确定的中心城区西北部城市重要发展区域中的“北大青年城”项目。陆家嘴股份作为苏州绿岸未来的大股东，将积极协调苏钢集团引入北大方正集团教育、科研、医疗、金融等优质资源，打造精品工程，助力浒墅关老镇升级改造。

在卖地之际，苏钢集团属于北大方正集团下属企业。不过，由于经营不善和疯狂举债，北大方正集团于2020年2月被债权银行申请重整。

此后，中国平安集团、珠海华发集团有限公司(代表珠海国资)、深圳市特发集团有限公司组成的联合体参与北大方正集团有限公司等5家方正系公司的重整。平安集团通过平安人寿拟出资482 亿元，受让新方正集团约66.51%的股权，由此成为新方正集团的控股股东。2022年1月30日，原中国银保监会同意平安人寿投资新方正集团。

如今，苏钢集团控股股东为方正商业地产有限责任公司，其背后是新方正控股发展有限责任公司（下称“新方正集团”），平安集团为第一大股东。

此次诉讼将会对平安集团带来何种影响？作者向平安集团方面问询，截至发稿前未得到回复。亦有投资者在上交所e互动提问，平安在收购方正前的尽职调查有无涉及苏钢毒地块风险？陆家嘴与苏钢的诉讼，如果苏钢败诉，最大会对中国平安造成多少金额的损失？

不过上述提问尚未得到公司方面答复。

陆家嘴还指出，公司委托专业机构核查发现，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，共同导致了原告方受让存在严重污染的案涉土地。