陆家嘴的“毒地”，有没有解药？

公众号新闻

2023-11-11 07:11

记者 | 傅林林

编辑 | 曹蓓

陆家嘴在苏州开发的锦绣澜山，如今被网友戏称为“锦绣镧钐”。

根据陆家嘴一份公告，这个项目现在因为污染问题而导致停工，同时陆家嘴一纸诉状将一系列主体告上法庭，光诉讼费用就高达5000万。

11月4日，陆家嘴发布公告称，因土壤污染产生侵权纠纷，其下属子公司将苏钢集团、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局等告上法庭，并向苏钢集团索赔100.4亿元。

2016年，陆家嘴以低廉的楼面价“截和”方正集团拿下这个巨无霸地块，没想到最终却成为自己沉重的“毒瘤”。

而这个天价官司可能给目前业绩遭受压力的陆家嘴巨大打击。陆家嘴表示，土地污染问题可能导致苏州绿岸项目的部分存货可变现净值低于其成本，或面临经济损失，进而对公司利润产生不利影响。

直至今年中期业绩，该公司都未对该项目计提存货跌价准备。更要命的是，随着这块“毒地”的雷声爆出，业主、投资人、引入的机构的损失，国有资产贬值等一系列问题，成为悬在各方头上的利剑，随时等待落下。

一位上海从事土壤修复的人士告诉《凤凰WEEKLY地产》，未来面对大规模的土地修复，最大的问题就是资金。“技术欧美早就有了，我们学习实践了快20年，能治理全国99%的土壤污染。问题的根本还是钱。一个不关注环保、不保护土壤的工业企业污染的土地，要花10年利润才能修复好。”

一次意义重大的投资

“现在大家都很震惊，所有人都在追根溯源，自己买的地，自己住的房子原来是干吗的。”苏州一位开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

多家媒体现场走访发现，涉事地块已经停工，污染警示牌随处可见。

2016年，因为在上海开发受限，陆家嘴开始“走出去”进行投资。他们看中了优质地产资源浒墅关经济开发区，并经过222轮激烈竞争竞得苏州绿岸95%的股权，相当于将苏州绿岸名下的浒墅关地块收入囊中。

这幅地块规划用途为住宅、商办、工业研发、教育、加油站等，占地近1500亩，规划总建筑面积约为108万平方米。交易总金额为85.25亿元，其中绿岸公司95%股权成交价格为68.4亿元，佳湾公司和安心信托计划代绿岸公司向苏钢集团偿还债务16.85亿元，并获得相应债权。

在苏州的投资对陆家嘴来说，意义重大。

陆家嘴原党委书记、董事长李晋昭在一次接受媒体采访中称：“苏州陆家嘴•锦绣澜山复合型城市综合体，能够增强集团继续深耕浦东的实力，不断提升区域开发和综合运营能力。”

在挂牌文件中，苏钢集团披露了土地的污染情况，表示焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域，根据修复目标值，最终确定0~18米深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米。非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用。

上述土壤修复人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“本来我们公司是去修复这块地的，但因为与陆家嘴在价格上没谈拢，最后没有成行。”

最终，上海国企上海亚新城市建设有限公司成为了这块地的修复方。

“修复了不到40万立方，费用可能有四五亿吧。”该土壤修复人士透露。据介绍，上海亚新是北京著名的CBD“毒地”东四环大郊亭广华新城项目的修复方，“该项目是原北京化二工程，修复费用高达10亿元。”

〓北京广华新城居住区

但事情却在2021年6月出现变化，该区域引入的苏州雷丁学校校方在办理办学许可证过程中，根据苏州高新区环保局要求，对学校所在地2号地块的土壤污染状况进行调查，调查结果是，污染严重。

随后这个结果被反馈给开发商，上海陆家嘴公司委托第三方初调，发现2号地块存在严重的污染，后又经政府推荐的第三方鉴定机构调查，结果同样显示污染严重，苏州雷丁学校项目暂停启用。正是因为这个导火索，“毒地”事件才为大众所知。

2022年4月，在苏州高新区管委会网站中公布了《群众信访举报转办和边督边改公开情况一览表》。其中，有人举报称，苏州市高新区苏州绿岸项目，2、3、4、13等地块经第三方检测机构对土壤及地下水进行污染状况调查，结果显示土壤及地下水均污染严重，不符合用地标准，污染地块未经检测和治理流转进入公开市场。

当月，中央第二生态环境保护督察组向江苏省移交的第六批信访事项办理情况中也显示，2022年4月1日高新区生态环境局和浒墅关镇相关人员开展现场调查，现场问询了相关负责人、调阅了相关资料，根据现场核实情况和苏州绿岸房地产开发有限公司提交的土壤污染状况初步调查报告，部分地块可能存在土壤污染风险［2、3、4和13号地块部分点位存在苯并（a）芘、萘超标］。

2022年5月，苏州市高新区对外称相关举报不属实，苏钢集团公开挂牌转让时对项目地块的土壤调查及污染信息依法进行了清晰全面的披露，并进行了多次明确的提示，“苏钢”委托第三方机构编制的非焦化区和焦化区土壤和地下水初步调查、详细调查和风险评估报告均通过专家评审，并提交至苏州市生态环境局备案。

上述土壤修复人士表示：“这样的案例国内很多，接近600个。相关的法律在2019年1月1日开始实施的，之前大家都在取巧，很多环评都是走过场的，配合项目建设出报告。他们完全可以挑没有污染的地方取样检测，检测后发现没有污染，然后出具一个可以安全使用的报告。”

对于苏钢集团刻意隐瞒还是陆家嘴知情，他认为，或许有些心照不宣。

一位投资机构人士则向《凤凰WEEKLY地产》表示：“上市公司收并购，股东会、董事会都要出意见表决，第三方中介机构，包括券商FA、律所、会所、评估机构是都要出具意见的，我不相信他们这么业余。”

不过一位律师告诉《凤凰WEEKLY地产》：“原告应该是握有一定的证据，能够证明当时是造假的。”

陆家嘴此前在2023年的半年报公布了苏州地块的处理进度。目前，苏州绿岸公司已暂停相关开发、建设、销售工作，并已对相关污染地块实施了严格管理。公司专项工作小组正全力以赴开展处置、维权工作，推进污染地块详细调查确认污染范围和程度及风险评估，与苏州当地政府及苏钢集团交涉，推动相关责任方承担后续处置责任。

现在的问题是，无论是对于陆家嘴，还是苏钢甚至地方政府，修复“毒地”都是一项沉重的负担。

“一共990亩典型工业退役土地，按我们的专业经验，工业土地修复全国平均值为100万一亩，上海广州200万，再落后的地区也不会低于50万一亩。需要10亿-20亿才能治理修复好，符合土地再开发要求。现在问题捅出来了，也建设一半了，估计20亿都不一定能搞定。”

“地头蛇”长成记

在“毒地”事件爆发之前，陆家嘴的发展可谓是顺风顺水。

从上海的地主到房东，再从房东转变到“股东”，陆家嘴的几步跨越，让其在“秋风萧瑟”的房地产行业仍旧能大手笔投资。

不过，与传统的开发商相比，陆家嘴拿下的资产只有小部分用于出售，大部分作为投资性房地产赚取租金。

1990年9月，上海陆家嘴集团的前身——上海市陆家嘴金融贸易区开发公司正式成立，承担陆家嘴金融贸易区开发建设的任务。1997年12月，上海市陆家嘴金融贸易区开发公司正式更名为上海陆家嘴（集团）有限公司。

成立之初，陆家嘴在土地开发阶段，定位为园区土地一级开发商，陆家嘴集团主营业务是动迁安置、七通一平等土地一级开发和基础设施投资建设。

从2005年开始，陆家嘴进行战略转型，以陆家嘴股份公司为平台走向市场，向“商业地产开发”的主营业务调整。

李晋昭曾在接受媒体时称，陆家嘴完成了从“地主”向“业主（房东）”的第一次成功转型。

有着近水楼台的优势，陆家嘴承接了浦东一大批重点工程和项目，因而也获得了陆家嘴和前滩CBD珍贵的宅地，沉淀了区位优越的商办资产。

〓陆家嘴集团前滩21号地块项目图/陆家嘴集团

陆家嘴2023年半年报中称，其持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至311万平方米，主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计23.22亿元。

从业态分类看，无论是写字楼还是商业、酒店，其租金收入同比都出现不小的增长，最高的酒店业态同比增长了149.44%。

今年8月9日，陆家嘴公告了一份新的募资方案，该方案包括以8.66元/股价格新增股份7.79亿股，再加上现金支付的方式，共计133.19亿元用以购买资产。

所购标的为陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的4处资产，均在热门地段，四家标的公司所持有土地计容建筑面积98.35万方。据开源证券测算，新增资产预计每年对应含税租金收入7.3亿元。

2009年，陆家嘴再次转型，开始从“房东”转向“股东”，相继投资了迪士尼项目和金融产业项目。

不过，尽管手握诸多优质资产，但陆家嘴在2023年上半年的业绩却并不如意。

2023年上半年，陆家嘴营业收入为39.6亿元，相比上年同期下滑了22.43%。归属于上市公司股东的净利润为7.5亿元，相比上年同期下滑了34.14%。而苏州项目的官司，未来无疑将进一步影响其财务数据。

金融的诱惑

尽管自身的地产销售规模并不大，但通过旗下的金融业务，陆家嘴投资了不少地产项目。

根据《上海国资》的报道，由陆金发公司（上海陆家嘴金融发展有限公司）承担浦东新区金融产业投融资平台的使命，通过收购控股陆家嘴信托（前身“海协信托”）、爱建证券、陆家嘴国泰人寿（前身“国泰人寿”）等，陆家嘴集团得到了信托、证券、保险三块金融牌照，为浦东新区金融创新、金融机构集聚发挥了重要作用。

根据极简投研的投资报告，陆家嘴的金融业务营收占比达到15%，其中保险和证券业务不温不火，但陆家嘴国际信托近年来都创造了十亿以上的利润，注册资本更是剑指行业天花板。

但随着不断踩雷地产，陆家嘴信托在2022年年底迎来了一波维权潮。近期，陆家嘴公布了陆家嘴信托7起诉讼，涉及金额超37亿元。

2022年，陆家嘴信托营业收入16.76亿元，同比下降31.14%；净利润8.32亿元，同比下降47.61%，信托资产总计1283.46亿元，同比下降28.51%。

但信托踩雷的风波远不如这场官司产生的影响大。上述律师告诉《凤凰WEEKLY地产》：“这不只是单纯的投资纠纷了，而是涉及到公共安全。”

接下来，两家国资的法庭对决，或将成为2023年最受关注的事件之一。

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来源: qq

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