身为苏州人，谈谈陆家嘴和苏钢百亿大官司的事儿（多图）
最近（2023年11月）陆家嘴起诉苏钢的事儿闹翻了网络，因为这算是建国以来最大的经济纠纷案了：陆家嘴起诉苏钢和几个苏州单位，索赔100.44亿元。陆家嘴说2016年花80多亿巨资买下的土地苏钢等并未事先告知有严重污染，等房子什么的都盖了很多了才发现，所以要索赔。
但是11月9日苏钢发消息说事先早就说过，这事儿不怪自己，怪陆家嘴没重视。
一嘴毛哈！吃瓜群众有热闹看了。因为这100亿巨额纠纷实在太过巨大，以后总得有个出处，是苏钢和苏州赔钱呢？还是陆家嘴认倒霉？
老邓是苏州人，这事儿发生在我身边，我得来凑凑热闹。先说一句，那块地离我家有24公里，所以我暂时不用担心污染问题哈。为了实体考察那块地，老邓我从苏州东边跑到苏州西北，也算是拼了。
咱们先说那块地，鸟不拉屎的地方，我真奇怪当初陆家嘴怎么跟神经病似的非要高价拍下来。
先给大家看看苏州地图，大略讲讲苏州哪儿的人气最旺、房价最高，后面有我最近刚拍的实地照片。
下图就是苏州地图。苏州市中心是观前街，这次出事儿的苏钢/陆家嘴地块我用最有名的“雷丁学校”来代表。图的左下方有“5公里”标尺，大家可以估算一下这些地方的相对距离。
简单说吧，苏州市中心是观前街，图中东边的红框是苏州工业园区的核心区，经济最发达之地，包括整个金鸡湖，以及独墅湖的一部分。这里房价最高，因为环境优美，而且基本上没地了，很多楼盘的房价都在（每平米）六万以上，个别超10万。观前街处于古城区（姑苏区），这里也不便宜，3万多，但是古城区的整体均价低一些，但也接近3万。因为据我观察，人们还是愿意生活在古城区，这里很不错。现在就是修地铁很烦人，好几年了，很影响房价，但修好了应该会继续大涨。
整个苏州的房价，以观前街为中心，呈东高西低、北高南低之势：金鸡湖周围最高，古城区次之，越往西越不行。但是西边高新区的狮山地块（距观前街西南直线距离七公里）异军突起，是苏州西南房价最高的地方，均价大约三万多元。因为以前这儿有苏州乐园，后来扒了改成了免费公园，周边盖了很多商业中心和住宅，又有苏州新博物馆，环境不错，是新区的人口和商业中心。
北边相城区有些地方的房价也在三万多元，有很多零星的好地方，但总体均价不高，大概1.5万左右，不如姑苏区，更比不了工业园区。南边吴中、吴江区的房价就更低了，应该在1万出头。下面是一张苏州行政区划图，可以看出“2号”姑苏区确实是苏州的中心，而工业园区在“大苏州”中也不算大，偌大的园区居然比相城区还小，可以想像相城区有多大了。
工业园区再往东，就是全国百强县排名第一的昆山，不过早就改市了，但很奇怪在百强县排名里居然还有它，当然也有很多其他市。可能因为这些市都是地级市下属的市，仍然算是县吧。不多说了，昆山、太仓东边就是上海，而上海房价没得说，越往东越高。
因此，苏州房价整体格局是：金鸡湖周边是房价高峰，离这些高峰越远的地方，房价就越低。往东是缓慢下降，因为还得考虑上海因素。但是越往西、往北、往南就越不行，房价下降剧烈。除非是个别交通便利、人口聚集、内部配置不错之地，比如新区狮山、相城区高铁新城、吴江太湖新城等个别地区，可以在局部形成小高峰。
那么，陆家嘴和苏钢撕逼的雷丁中学等14个地块，在哪儿呢？
从上面几张图可以看出，这个地方在相城区的西北，都快到无锡了。以前那就是一大片农田和工厂，经济不行的。无锡东南的经济也不行，就是农村和几个破工厂。所以我很奇怪陆家嘴的高层是不是脑子进螃蟹水了，居然经过222轮竞拍把这块地以均价8500元的价格拿下来。
不多说了，边上图边说。下图就是苏州绿岸开发的楼盘，我拍摄时是2023年11月10日下午三点多，大街上几乎没有车。
旁边有健身步道，一看就是赫赫有名的苏州绿岸，以及上海陆家嘴。我这儿都是高清图，点大图可以看清里面的字：
如果不是知道这里的地已经高污染，老邓一定下车在这里好好锻炼一下哈哈哈啊哈！
真的，这儿的环境在陆家嘴治理下表面上看起来真不错。图中“白豸山”中间那个字念“zhì”（志），意思是没有脚的虫或者狮虎之类的猛兽，这里是后者，所以这座山可以解释为“白色猛兽山“，据说名字是以前春申君起的，苏州曾经是春申君的封地，这些历史就不多说了。
看新闻得知陆家嘴拿的这块地有101万平方米，大约一平方公里。这么大的地，均价8600真不算便宜了，要知道楼盘占地面积无论如何都不可能超过20%，就算加上小区也不能超过40%，容积率得多高、房价得多贵才能回本？我简直想不出来陆家嘴怎么能把这么大块地买下来，简直脑子有病。
一路向前走，看到马路旁的广告语，我释然了。
“着力打造长三角一体化，发展沪苏合作示范区”
“约108万方综合体，聚焦多元业态”
“约25万方甲级办公，擎领商务新纪元”
从广告语可以看出，陆家嘴想把这一片打造成“沪苏合作示范区”！
脑子有病，简直脑子有病。
因为这里是浒墅关镇，在苏州西北角，离上海太远了。如果这里能发展起来，整个苏州的房价早就上天了，连无锡都跟着沾光。可是从这里进入苏州市，再走六七公里还是村镇风貌，陆家嘴得等到猴年马月？要打造“沪苏合作示范区”不是不行，在苏州东边找地方啊。苏州东南方的锦湖、澄湖附近的房价还不算贵，怎么不到那儿开发，跑浒墅关镇干什么？
这里顺便说一句，浒念“xǔ”，不念《水浒传》的hǔ。苏州西北有很多带浒xǔ的地名，比如浒墅关、浒关街、通浒路等等，总之那块地方带浒的地名很多。
回到苏钢这块地，再往北走，我看到了一个冒烟的大工厂。
工厂很大。走近一看，是宏丰钛业有限公司。
也不知道是不是心理因素，我感觉空气中有点异味。
工厂在这块地的北边，我折回来往南走，看到了这次事件中赫赫有名的雷丁学校：
这天是阴天，看看学校的大门：
除了门卫，毛人没有。我问门卫知道最近的事吗？门卫警惕地看着我说，他刚来的，什么都不知道。
好吧，什么都不知道。但我看到雷丁学校大门的正对面就是白豸山运动公园，环境还真不错。
再往远望，就是山和陆家嘴圈起来的地了。但我得看看陆家嘴已经建好的商业中心。请看下面几张图，规模很大，同样空空如也。
你能看到一个人吗？
其实还是有人的，呵呵，但真的很少。
这是陆家嘴在苏钢这块地的核心楼盘，有几十栋高楼，但门已经被封了（后面有栏板和施工），大概是因为没人住：
离开了这块地方，往东南大概两公里，有一个“浒悦生活广场”，极其略微地有点人气：
再往东南大约4公里，到了城际路，这里是开始进入苏州市区的地方：
请注意，这里仅仅是“开始”进入苏州市区，还有大约5公里的路，旁边人气都不行，仍然有很多入住率很低的庞大小区，比如这个：
这些小区等于“截胡”了从苏州去往浒墅关的人流。如果这里都不行，浒墅关的陆家嘴一平方公里的地块能行吗？
陆家嘴那帮领导简直脑子进水了，86亿买地是神经病，花了几十个亿把高档楼盘建起来更是神经病。我觉得国家必须追究国企陆家嘴当时高层的责任：他们的决策完全是一坨屎。
老邓这里从商业上谈谈陆家嘴在浒墅关一平方公里的大地块为什么不行。
道理很简单。陆家嘴建这块地的思路就是搞个大商业中心，旁边建几个可以容纳总共十万人居住的小区，再弄几块绿地漂漂亮亮，好像可以吸引人入住了。可是陆家嘴好像从来没想过，这十万人级的就业怎么解决？
如果浒墅关附近有足够多的、可以容纳充分就业的小工厂，或者附近本来就有密度很高的居民区，或者陆家嘴带来几个像苹果、三星那样的工厂，当然可以吸纳入住。可是这里之前就是农村，密度很低的破村镇和破工厂，离市区又很远，陆家嘴居然幻想凭借自己的力量，这里建设“沪苏合作示范区”，脑子不是彻底进水是什么。
“打造长三角一体化”，“沪苏合作示范区”？你谁啊，脸这么大？纯属自以为聪明的拍脑袋决策，小学毕业了没有？水平低得令人发指，怎么混上高管的？
老邓真的觉得这个决策很简单：当初就不应该买这块地。
现在雷丁学校的英国佬又爆出这里高污染，人家非得较这个真，不治理好污染人家就不开学，这下彻底没戏了。
苏州西北居然有很多无人或少人居住的大片小区，浪费之巨大让人触目惊心，陆家嘴只是代表。
实际上，大概2017、2018年时，老邓曾经来这里看过楼盘。看过好多个，不一定是陆家嘴的。我当时就是奇怪这么个巨大而冷僻的地方，旁边还有很多地方都是农村风貌，苏州市政府和一些地产商怎么敢下这么大的本？看着那美好的规划和已经盖起来的部分楼盘，我承认我也有短暂的动心时刻。不过我还是纳闷以后这里真的能起来？加上荷包紧，所以就没买。
现在已经证明：陆家嘴这一百多亿元的投资，基本上打了水漂。
回到陆家嘴和苏钢的撕逼大现场。谁是谁非？以后会怎么解决呢？
老邓认为：
1、卖地之初，苏钢或许有提示，但这种提示力度应该很弱。因此，主要责任在苏钢。也就是就这块地本身的买卖来说，苏钢要承担主要责任。
2、但是陆家嘴在很大程度上也是自找的。就算那块地没有污染，陆家嘴开发到现在也不会收回多少投资，更遑论赚钱了。陆家嘴自己的错误是不可宽恕的。因为就算事先知道那块地污染很严重，处理污染顶多几千万元，或者顶多一个亿到头了。但是就算处理好又怎么样？照样巨亏。
或许，我们也不能认为陆家嘴当时的管理层蠢到没边。因为2017年这块地是经过了222轮的竞拍，最后由陆家嘴抢到的。其他参与竞拍的房企，其狂热和愚蠢程度只是略逊于陆家嘴罢了。
一句话：这块地当初谁买谁死。
我觉得，当初很多地产商认为房地产调控是暂时的，调控结束后经济会转好，大概是当初很多公司狂热的根本原因。君不见以前多少离市区十公里的房子，后来房价不都是涨了十倍？所以别看现在浒墅关离苏州市区很远，几年后还不知道怎样呢。这大概就是很多地产商当时的想法。
对此，老邓只能一声叹息。更加宏大的场景就不多说了，咱就说苏州。根据“大苏州”的房地产情况，要想都赚钱，目前1000万人口的苏州还得再装进1000万人才行。就算经济继续好，但是中国的城市化进程已经走了大半，怎么能这么乐观呢？
不多说了，回到苏钢和陆家嘴的撕逼，以后可能：
3、苏钢和苏州市政府的几个单位不会赔钱，或者顶多赔一两个亿“意思意思”，安抚一下陆家嘴那受伤的心灵。
也就是说，陆家嘴将不得不承担这次巨亏。
就算苏钢是“欺骗”卖地，苏州的几个单位事先联合鉴定土地污染“达标”，负有不可推卸的责任，但陆家嘴自己不做污染检测，自己不处理污染，对于百亿级的投资来说，责任也主要在自己。何况上文也说了，就算这块地没有污染，陆家嘴依然是巨亏。
陆家嘴2017年的董事长、总经理为首的一批高管，就是一群二货。现在气急败坏把责任都推到苏钢和苏州几个单位头上，仍然是二货。因为主要责任在陆家嘴，这个百亿巨亏的责任是根本推不掉的。
4、这块地的长远未来？先烂在那儿二十年再说吧。
为什么？
因为苏州市内还有很多烂尾楼没解决呢，比如苏州城市生活广场南边就有一个大烂尾，园区联丰广场北边也有个超级大烂尾（高扬国际），都快十年了，这都是闹市区还解决不了，谁顾得上浒墅关那片无人区？推平了也需要成本，也心疼，所以先烂着再说。
所以对于陆家嘴及其大股东中国平安来说，这百亿坏账已经是板上钉钉的事儿了。
最后问题是：这对苏州的伤害大不大？
对此，老邓的回答是：不能说没伤害，毕竟是百亿元的大官司，陆家嘴也起诉了几个苏州的国家单位。但是从全局来看，几乎没什么伤害，苏州还赚了。
因为浒墅关那个地方，对苏州的经济和楼市来说，实在是无关紧要。苏州把那块地以80多亿卖掉，被人当宝贝一样经营，已经赚大了。现在钱已经到手，谁当冤大头与苏州无关，哈哈哈哈！
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