在经历了疫情时期的爆火后,美国房地产市场的热度几乎出现了断崖式下跌。这种情况已经持续了一年多的时间,直到现在也没缓过来。
雪上加霜的是,近期美国的抵押贷款利率持续飙升至历史高位,这让购房人的住房负担能力降至接近40年以来的最低水平。
房市行情令人感到十分气馁,何时能重现往日的繁荣景象?今天圈儿姐就来给大家盘一盘~
今年,美国抵押贷款利率攀升的速度,将大多数有购房欲望的人拒之门外。10月份,利率一度突破8%,尽管目前有所回落,但7.76%这个数字依然处于23年来的高位。更让人头疼的是,利率飙升并未撼动房屋价格。美国一套中位价房屋的每月本金和贷款利息,也同样在10月份超过了$2500,创下了自1975年有数据记录以来的历史新高。数据显示,过去两年,美国一套典型房屋每月本金和贷款利息飙升了94%,即$1,240。对于一个美国家庭而言,购房后每月的花费(不包括税费、保险、物业费)已经占到了其总收入的41%。这是一个值得关注的重要转变。因为与过去35年中,美国人每月花在购房上的钱,平均而言只占了不到每月总收入的25%。因此,根据洲际交易所 (ICE) 的一份报告显示,各方压力导致美国住房市场的负担能力已降至1984年以来的最低水平,只有-0.11%。尽管美国房市在过去也经历过房贷利率的飙升期,但今年的情况似乎存在更多的独特性。ICE的企业研究副总裁安迪·沃尔登(Andy Walden)在一份声明中表示:“上一次美国人出现如此糟糕的住房负担能力,还是在20世纪80年代。当时利率高达两位数,但当时美国的平均房价只有美国人的收入中位数的3.5倍。可当下的这个数字,达到了6倍。”在1984年的10月,美国的30年期抵押贷款利率平均攀升至14%。此时,正处于“沃尔克时代(Volcker era)”——当时的美联储主席保罗·沃尔克(Paul Volcker)也在通过提高利率的办法抑制通胀。不过,当时的婴儿潮(baby boomers)一代正好到了购房高峰期,所以他们还是选择买下利率超过15%的房屋,然后在接下来的几年里选择再融资。因为在此之后,美国的利率开始持续下跌。但如今的美国房市被笼罩在一团浓密的阴霾中,暂时还未出现积极信号。ICE的安迪·沃尔登指出,鉴于利率的飙升和负担能力的下降都几近创下历史记录,他预计在今年剩下的时间里,美国的房屋价格会出现一些合理的下跌。但ICE的报告同时指出,要使住房市场恢复到更负担得起的水平,至少需要满足以下三个条件中的一个:可惜这三个条件中的每一个都无法单独实现,而是相辅相成的关系。更重要的是,在目前的环境下达成这些条件的可能性也存在疑问。因此,ICE预测未来几个月美国的房价涨速会逐渐变慢。尽管在9月份,美国的房价有所增长,但ICE表示这只是暂时的。具体而言,9月美国的房价同比上涨4.3%。但价格显示出放缓迹象,月度涨幅为 0.39%,为1月份以来最弱。ICE还提到,美国50个最大的房地产市场中,有49个城市的房价都出现了降温的迹象,房价跌幅最大的是奥斯汀(Austin)和新奥尔良(New Orleans),分别为0.31%和0.14%。唯一一个房价未出现下跌的城市是克利夫兰(Cleveland),这里的购房者每月需支付的本金和房贷利息占家庭总收入的25.5%。在这50个最大的房地产市场中,负担能力最差的是洛杉矶(Los Angelas),这里的购房者每月需付本金和房贷利息占到了家庭收入的76.5%。 加州的圣地亚哥(San Diego)和圣何塞(San Jose)紧随其后,位列第二和第三。
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