利率已冲向前经济危机高度！澳联储表示通胀前景仍不明朗...
前言
本月，澳洲央行再次加息 25 个基点，
将现金利率从 4.1% 加至 4.35%。
这是自去年 5 月份以来，
澳洲央行第 13 次加息。
在此之前，澳洲央行已连续
4 个月保持利率不变。
在油价上涨等一系列因素影响下，
澳洲第三季度的通胀率出现反弹。
澳洲央行再次加息。
利率也达到了 2011 年 11 月以来最高点。
并且，上一次澳洲利率在 4.25% 以上，
是在 2008 全球金融危机期间。
10 月末，澳大利亚统计局公布了最新的通胀数据，季度消费者价格指数(CPI)上涨1.2%，略高于经济学家预期的 1.1%。
最显著的价格上涨是汽车燃料 (+7.2%)，租金 (+2.2%)，自住业主的新住宅购买 (+1.3%) 和电力 (+4.2%)。
在截至 2023 年 9 月的 12 个月里，CPI 上涨了 5.4%。
尽管澳洲央行预测 CPI 将继续下降，但慢于预期。
澳联储主席 Michele Bullock 表示：澳洲通胀峰值已过，但距离目标区间的 2~3% 仍有显著差距，而下半年全球范围内出现的突发事件，将对央行实现这一目标的时间造成推延。
目前，预计到 2024 年底 CPI 通胀率将达到 3.5% 左右，到 2025 年底将达到 2% 至 3% 目标区间。
澳联储认为，11 月有必要加息来保证通胀将在合理的时间内恢复到目标水平。
上一次澳洲利率在 4.25% 以上，是在 2008 全球金融危机期间，而随后出现的是一系列的连续降息。
目前，回升的通胀和较高的利率给投资者带来了压力。
这却使商业房地产非常有吸引力，因为商业房地产的特性使其可以对冲通胀风险。
根据 McKinsey’s 的分析报告：
7 个通胀时期中有 6 个中表现最好的商业地产类别不仅超过了股票，还超过了债券。
从历史上看，即使投资者没有选择表现最好的商业地产类别，在大多数时期仍然能够获得超过通货膨胀率的实际回报。其中 6 个时期，就算是表现最差的商业地产类别都能跑赢通胀。
而表现最差的类别也在其中 4 个时期超过了股票，在五个时期中超过了债券...
商业房地产之所以会有如此表现，主要由于其高收益、安全性和稳定性。在高通胀环境下商业房地产的优势主要包括：
01
大多数商业租赁合约包含了租金递增条款
这些递增通常是年度递增，大多数情况下要么与通胀挂钩，与消费者价格指数相关，或者有固定的年度递增（通常在 1% 到 3% 之间）。
高通胀的原因包含了消费/投资的支出增加，导致商品和服务价格上涨。所以央行会提高利率以减缓消费速度。
在这样的环境下，商业房地产的租金递增机制可以提供对通胀的保护，从而确保投资者能够获得相对稳定的现金流。
02
租赁协议普遍较长
商业地产的租赁时间通常为 5 年或更长时间，这为寻求从稳定投资中获得被动收入的投资者提供了相当程度的安全性和稳定性。
03
在加息时，商业房地产的价值对利率变化的敏感度往往低于其它不动产
因为商业房地产具有较高的收益率，可以实现风险转嫁，使商业地产在经济波动和具有不确定性时表现较为稳定，这也是该行业长期以来被青睐的原因之一。
所以商业地产相对稳定的价值和租金增长可以在一定程度上抵消通货膨胀对资产价值的侵蚀。
04
资本化率压缩在通货膨胀环境下，资本化率也就是投资者心理的投资回报率会压缩。
这意味着投资者愿意接受较低的资本化率来购买商业地产，因为商业地产能够提供相对稳定的现金流和资本增值。这种资本化率的压缩可以提高商业地产的市场价值，从而转嫁通货膨胀风险。
虽然市场普遍认为此次加息将是本轮的最后一次加息，但是，在接受采访时，Bullock 重申，如果有必要，将毫不犹豫再次加息。
因为，目前的去通胀前景仍存在巨大不确定性。全球其他经济体出现了服务通胀持续高企的意外情况，澳大利亚也可能遭遇这一问题。
在通胀前景并不明朗，现金利率处于高点的经济情况下，抗风险性成为了选择投资项目中十分重要的标准之一。
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位于墨尔本东南发展走廊上的
大型零售展示厅，曝光率极高
与澳洲上市公司 The Good Guys 签订了
20 年以上的租约
预计每年净收入为 $619,504 澳元
+ 根据通胀上调的租金额度，抵御通货膨胀
CBRE 本期推荐
COMMERCIAL PROPERTY
Surburb Profile
项目介绍
The Good Guys
48-50 Victor Crescent,
Narre Warren, VIC 3805
土地面积：2315 平方米*
临街面：Victor Crescent 50米+*
项目占地 2315 平方米*， 临街面超过 50 米*，主要为零售展厅，可使用能容纳超过 500 辆车的停车场。
同时，展示厅为了满足快速增长的销售量，最近进行扩建，升级了仓库能力，并为送货和在线提货建设了便利通道。
项目已租赁给 JB Hi-Fi Ltd 旗下的蓝筹企业 The Good Guys。
20年+租赁合同
每年净收入约为 $619,504 澳元
项目最近与 The Good Guys 续签了长期租约，租约为 20 年以上。
The Good Guys 是一家蓝筹企业，也是ASX上市公司JB Hi-Fi Limited (ASX:JBH) 的全资子公司，市值为 $48.9 亿澳元*。作为澳大利亚领先的家电和电子产品零售商，占据了主要市场份额。
当前租约于业主十分有利，The Good Guys 将支付物业使用过程中产生的费用，包括土地税。并且可根据通胀调整租金，抵御通货膨胀，提供了绝佳的投资保障。
位于墨尔本东南发展走廊
地处蓬勃的商业中心，极具投资潜力
项目地处 Narre Warren 蓬勃发展的大型零售和商业区域，该区域大型零售展厅的空置率为0%* ，知名零售商 Spotlight, Rebel 和 Bunnings Warehouse 都选址于此。
同时，展厅正对澳大利亚第二大的购物中心 Westfield Fountain Gate。
Westfield 是全球市值最大的零售物业集团，在澳大利亚，新西兰，英国和美国等设有 119 个大型购物中心，年销售额超 700 亿美元。
核心地段，交通便利
项目靠近墨尔本主干道 Monash Fwy 和 Princes Hwy，驾车畅通无阻，拥有充足的停车场车位，并有众多公共交通选择。
火车站
Narre Warren Station 900m*
公交车站
Regency Dr/Lauderdale Rd (Berwick) 470m*
Coventry Rd/Lauderdale Rd (Berwick) 494m*
*大约
Surburb Profile
区域介绍
Narre Warren
Narre Warren 隶属 City of Casey，2022年估计常住人口数量为 378,831 人。地区生产总值估计为 122.1 亿澳元。在过去的十年里发展迅速。
受益于莫纳什高速公路的延伸和良好的交通网络，越来越多的家庭搬到该地区。
据统计，Narre Warren 的独栋住宅从 2019 到 2022 年 3 年间房价上涨高达约 22%。
澳洲第二大购物中心也坐落于此，Fountain Gate 购物中心里有着众多购物和餐饮选择。区域内同时也拥有各类运动设施、公园绿地，优质学校，使这里成为了具有吸引力的住宅区。
而 Narre Warren 的社区中心是一栋屡获殊荣的地标建筑物 - Bunjil Place，囊括了礼堂、图书馆、画廊、功能中心、办公空间等等，为当地居民提供服务。
项目正在
接受意向书（EOI）
接收截止日期为
澳大利亚东部标准时间
11月30日（星期四）下午2点
更多信息
请联系
（本文由客户提供，文章内容和信息仅针对澳大利亚）
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