（新房改后，哪些房子会变成纸上富贵？商品房的未来蓝图又将如何？点击上方预约按钮，锁定本周三晚7点黄大大的直播，可参与抽奖、领重要分析资料！）曾经是开发商眼中的热门地块，没想到建成居民楼、学校、公园之后，“猛然发现”原来是一块“毒地”，各种污染物、致癌物严重超标！买地的上海“陆家嘴”公司把卖地的“江苏苏钢集团”告上了法庭，索赔100亿元。官司还没开打，双方倒打起了“口水仗”，都显得自己特别有理，互不相让。那些购买了“毒地房”的无辜群众真是比买到“烂尾楼”还要惨！房子住吧不安心，还要跑到别处租房住，每个月一头还房贷，另一头付房租，经济压力想想就头大。想退，退不掉；想卖，120万的房子85万也没人要......“开发商找不到，物业找不到，售楼处找不到，我们真是投诉无门，真的不知道该怎么办了。”为这些业主感到心疼的同时，我突发奇想：苏州“毒地事件”如果发生在美国会怎么样？不查不知道，一查吓一跳！原来美国曾经发生过比苏州“毒地”更严重、更恶劣的事件，而事件的后续发展，大大超出了我的意料。美国，纽约州，离著名的尼亚加拉瀑布不远有一个叫拉夫运河（Love Canal）的地方。这是一个蓝领工人集中的社区，人们在这里居住生活，生儿育女，表面上看起来闲适而平淡。洛伊斯·吉布斯是当地的一名家庭主妇，有两个孩子。不幸的是，5岁大的儿子麦克患有肝病、癫痫、哮喘和免疫系统紊乱症。5年间里，洛伊斯绝大多数时间是在医院儿科病房度过的。她不明白，为什么儿子小小年纪竟会患上这么多奇怪的病症。直到有一天，她偶然从报纸上得知，她所在的拉夫运河小区曾经是一个堆满化学废料的填埋场，她忍不住怀疑，儿子的病和这些化学废料有没有关联？洛伊斯联手朋友展开调查，发现了一个更惊人的结果：当地很多家庭都出现过流产、死胎和新生儿畸形、缺陷等不幸事件。一位女士的四个孙子孙女，两人有问题，其中一个出生时眼睛缺陷，另一个耳聋，腭裂，还多了一排牙齿。在成人中间，癌症的发病数量也多到让人明显觉得不正常。还有居民抱怨，家里尤其是地下室，经常可以闻到一股化学品的臭味；一些人的后院，还有黑色浓浆状的东西从地底下涌出来，花草树木发黑甚至死亡......拉夫运河是为修建水电站挖成的一条运河，后来干涸被废弃。当地一家名为“胡克”的化学品公司买下运河，并于1947年到1952年间往运河里倾倒了超过21800吨的工业垃圾，这些垃圾中含有二恶英和苯等82种致癌物质。运河被填埋后，连带周边地区成为一片广阔的土地。1954年，胡克公司以1美元的价格，相当于把土地赠送给了当地政府。再后来，这片土地上建起了学校，建起了居民区，然后包括洛伊斯在内的950多户人家住了进来......居住在这样一片“毒地”上面，结果是灾难性的，尤其是妇女和儿童成了最大的受害者。资料显示，1974—1978年，拉夫运河小区出生的孩子56%有生理缺陷，孕妇流产率与入住前相比增加了300%。还有很多居民检查出白细胞数量超标，这可能是白血病的前兆。得知真相的居民们怒了，他们纷纷走上街头，进行了一系列抗议活动。1978年4月，时任纽约卫生局局长的罗伯特·万雷前往拉夫运河小区视察，但是，政府并没有拿出切实可行的解决方案。焦急等待4个月后，居民把联邦环保局代表扣为人质，要求白宫出面解决。事件迅速发酵，成为一桩全美关注的丑闻。美国媒体一边倒支持拉夫运河居民，发文谴责当地政府，呼吁彻查真相，更重要的是，拿出一个让居民们满意的解决方案。面对巨大的民意和舆论压力，时任美国总统卡特颁布了紧急命令，由联邦政府和纽约州政府组织近700户居民整体搬迁，孕妇和婴儿被列为第一批被撤离的人。还有不甘心的居民向法院提起诉讼，要求小区的开发商，还有胡克公司赔偿财产和健康损失。但很遗憾，当时美国并没有足够的法律依据，居民们的诉求没有获得法院支持。之所以时隔四十多年还要提起“拉夫运河事件”，是因为它改变了美国的历史进程，影响深远。上面不是提到有居民向法院提起诉讼，但是缺少法律依据吗？那好，缺少法律那就“亡羊补牢”给你补上！1980年，“拉夫运河事件”发生两年后，美国国会通过了《环境应对、赔偿和责任综合法》，因为该法案中提出设立超级基金（Superfund）来治理土地污染，因此该法案又被称为《超级基金法》。在此后的十多年里，立法部门又对这部法案进行了多次修改，美国终于形成一部系统完整的法案，专门用于规范治理因历史遗留原因造成的土地污染，包括曾经的危化品废物填埋场、回收利用的工业地块等等。 法案条款读起来比较枯燥，这里整理了其中的亮点，和大家分享一下——第一，赋予环保局绝对的权力，让专业的人干专业的事；在美国，环保局可是货真价实的实权部门。污染的原因是什么，怎么修复，找谁追责赔偿，这一系列工作，都由环保局牵头，其他部门配合。环保局拥有绝对的话语权，不接受其他任何部门指手画脚。第二，秋后算账，无限追责，这也是法案最大的亮点之一；《超级基金法》赋予了环保局向污染的责任方无限期追责的权力。无论是谁污染的，无论是什么时候造成的污染，一查到底，终身追责。哪怕你的污染行为在过去并不违反当时的法律，对不起，现在有了《超级基金法》，环保局一样要找你，向你追责，要求赔偿。这也打破了法律界、学术界传统的“法不溯及既往”原则，震慑力极强——让之前有过污染行为的企业瑟瑟发抖，也让现在的企业守法经营，不敢污染。有时候，因为年代久远，或者土地的产权复杂，很难把污染的责任方全部找到，没关系，环保局只要找到其中任何一个责任方，就可以提起全额赔偿。这一招简单粗暴，但管用，大大提高了追责的效率，也避免了责任方推诿扯皮的情况。理论上，责任方要负责治理污染的全部费用，但有时候，实在找不到责任方，或者责任方不配合，或者破产了，死亡了，实在拿不出钱来，怎么办？ 这种情况下，环保局也不会等着、耗着，可以先利用“超级基金”里的钱来修复治理，之后再想办法向责任方追讨费用。这就是《超级基金法》名字的由来，真正体现了环境优先，治理优先，民众的利益优先。主要来自原料税、环境税、财政拨款以及对责任方的追偿费用和罚款等。此外，美国政府还积极推动私人资本参与轻度污染土地的修复治理和再开发，多途径筹集资金。为了把钱用到刀刃上，美国环保局建立了一个“优先治理名单”，当土地污染超过一定数值就会被纳入名单，优先治理。当土地修复达标后，还要进行5年的跟踪监测，确定稳定达标后，才可以从名单中删除。截止2023年9月，美国共有1336块土地被列入“优先治理名单”，其中新泽西州最多，115处，加州（96处）和宾夕法尼亚（90处）分列二三位。要把这些土地全部修复，是一项费时费力的庞大工程。以拉夫运河地区为例，直到1990年代初，经过近二十年的治理，纽约州才宣布安全适合人居住。回到文章开头的问题：苏州“毒地事件”如果发生在美国会怎么样？在美国中部，俄克拉荷马州与堪萨斯州的交界处，有一个叫皮彻（Picher）的小镇，最鼎盛时，才只有2.5万人口。皮彻被称为“美国最毒的小镇”，因为这里曾是著名的铅锌矿区。直到70年代被废弃，矿业公司先后在当地堆起了数百个废渣堆，占地超过11平方公里，最高的有200英尺，相当于20层楼高。每当起风的时候，废渣堆上尘雾飞旋。小镇随着矿业发展而兴盛，房屋、商店甚至学校都依废渣堆而建，危害极大。1980年前后，当地的老师开始注意到学生们身上的问题：前一天教他们一段课文，第二天他们就又不会读也弄不懂了。原因是孩子们血液中铅含量严重超标，损伤了他们的大脑和神经系统。1983年，也就是《超级基金法》出台三年后，皮彻镇被美国环保局列入“优先治理名单”。然后一直等到2003年，美国环保局和当地的环境部门才制定出最终的解决方案：对当地居民的房屋和财产进行收购并销毁。收购从2005年开始，第一轮的收购价格为每平方英尺37美元（约合2900元人民币一平米），平均每户人家可以得到54,000美元（约合39万元人民币）。第二轮价格更高一些，为每平方英尺52美元，每户平均得到65,624美元。两轮合计，750多个家庭和商家参与收购，共耗资4600万美元。到2010年5月，皮彻镇的居民几乎都搬走了，只留下4户人家。小镇的拆除工作于2011年底完成。 人类进入工业社会，不管国内国外，几乎都发生过大大小小的环境污染事件。在这个过程中，我们看到了人类的自私和贪婪，还有无奈和抗争。谁都会犯错，但重要的是，如何吃一堑长一智，避免不幸的事件重复发生。希望苏州毒地事件最后能得到妥善解决，也希望这一事件，能成为推动中国土地污染治理的一个里程碑事件。学习时报，《美国污染土地治理的“超级基金制度”》，作者：李海生中华环境杂志，《美国超级基金法》能否“洋为中用”？作者：刘晓星中证金融研究院，《美国《超级基金法》与绿色金融》，作者：卢边静子中国生态文明，《美国超级基金法的今生与前世》，作者：阳平坚，贾峰China Dialogue，《Costly goodnight for toxic US town》，作者：Kristi Eaton新房改后，哪些房子会变成纸上富贵？商品房的未来蓝图又将如何？点击下方预约按钮，锁定本周三晚7点智谷趋势高级合伙人 黄大大 的直播。
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