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越南楼市,垮了?

越南楼市,垮了?

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作者| 迷人的X博士


“过山车”背后的陷阱。



越南楼市,难


越南楼市,正在经历一场煎熬。至少有三件事,让越南人民感到烧心。


第一件事,是楼盘停工。


早在数月前,根据界面新闻的报道,越南已有超1200个房地产项目停滞,总投资额近340亿美元。


越南媒体报道显示,这些停滞的项目多集中于大城市,其中首都河内约有400个,经济中心胡志明市有超过300个。越南房地产协会也称——


越南63个省市中,每个省市平均有20个项目被叫停。



超1200个房地产项目停工,这啥概念?有人做了一个对比,越南的人口和面积差不多相当于中国的一个省,你想想,一个省出现1200个停工项目,这得多夸张?要知道,一旦开发商资金断裂或者跑路,这些停工楼盘可就成了烂尾楼。


第二件事,是高企的库存。


根据马来西亚媒体的报道,由于房市低迷,越南房地产商平均销售天数为5662天,部分房地产商销售天数达到了54334天。也就是说,如果按目前这个进度,有些越南开发商要卖完手里的房子,要花上——


149年。



这个数据着实有点吓人。一个重要的原因是,越南房地产市场的成交量已经大幅萎缩。2023年第一季度数据显示,当地住宅市场供应量约达25000套,主要为前期发售项目的库存,成交率仅为11%左右,约2700笔交易,同比下降50%。


越媒数据也显示,2023年前9个月,越南房地产业务活动同比增长-8.71%。


第三件事则是房地产企业的破产。


越南企划投资部数据显示,今年前6个月,越南大约有10万家房产相关公司关闭。越南房产经纪人协会6月初公布的数据也显示,越南有95%的房产公司在裁员,部分不足50人的小型公司裁员比例甚至超过90%。不少越南房地产商被迫出售资产,缩小办公室规模和减少工资,甚至要转行才能维持生计。


停工、破产、天量库存……越南楼市,真的太难了!



“过山车”


往回看几年,越南楼市却是另一番光景。


时间回到2015年7月,为了拯救低迷的楼市,越南对《住房法》进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,取消了诸多限制。


从那之后,来自韩国、中国等国的投资客开始涌入越南。按照地产服务公司CBRE的统计,2018年,通过该公司在越南购房的客户中,中国占比为45%,韩国为22%,美国为5%。


▲图源:格隆


真正的狂欢发生在2022年。当中国楼市一片冰冷的时候,我们隔壁的邻居却疯狂蹦迪,跳起了野狼disco。


越南建设部报告显示,2022年一季度,河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价都在涨。


2022年4月份,越南第一大城市胡志明市,房价更是来到了越南近10年来的历史高点。仅仅6年前,这个城市的平价楼盘价格还在790美元/平方米,那时候最高已经涨到了2200美元/平方米,涨幅接近三倍!


地价也在猛涨。资料显示,仅2022年3月份,越南全国的地块和住宅用地价格同期就平均上涨了20%-25%。胡志明市守添富人街的一块地,更是拍出了24.5万亿越南盾的价格,折合单价约69万元人民币/平方米,创造了全球最高土拍地价。



全世界的顶级豪宅,在这样一块土地面前,都要低下高贵的头颅。你很难想象,这样一块天价地,不是出现在美国(人均GDP—69400美元),而是在越南(人均GDP—3700美元)。


如此巨大的涨幅引来了全球的炒房客。在他们看来,越南楼市像极了十几年前的中国。有一个卖房中介团队曾向媒体透露,他们六个人,在三个月内卖了100套房。


值得一提的是,就连李嘉诚也闻风而来,2022年他的家族宣称要向胡志明市注入大量资金,发展高端房地产等项目。



当然,随着房价的高涨,越南大部分人同样买不起房子。在胡志明市中心城区,一栋别墅的价格普遍需要100~300万美元,就算是年收入2万美元的富裕家庭,不吃不喝也需要50年才能买得起,更不用说普通人了。


彼时,所有人都以为越南楼市将复制“中国奇迹”。但谁也没有料到,仅仅一年之后,越南房地产却隐隐出现“崩盘”的迹象。


买了越南房子的人,犹如坐上了“过山车”,就俩字:刺激!



美元的又一次“收割”


越南房地产的遇冷,有着多重原因。


过去数月,越南政府开启了一系列反贪风暴,全面审查债券发行企业,并严管信贷审批、加强银行贷款审查等,就连华裔地产大亨张美兰都被抓了。


在这样的政策氛围下,被高利率、严厉监管、楼盘销售萎靡包围的越南房地产商,普遍陷入了流动性危机。


但真正让越南楼市反转的原因,还在更深处。


你也许注意到了,越南失速的,不只是楼市。2023年一季度,越南GDP增速下滑至3.32%——这是越南12年以来第二低的一季度数据。



这令全世界感到惊讶。要知道,2022年越南GDP增长8%,创下1997年以来最高记录。并且,疫情之前的30年内,越南经济一直保持着6.8%的平均GDP增长。


越南何以失速?答案在出口。2023年1-3月,越南出口同比下降11.9%,全国停业企业达4.29万家。到了4月,出口更是同比下降17.1%。


这个数据,也揭开了一个扎心的事实。越南一直是一个“出口导向型”国家,过去20年间,越南进出口额从364.5亿美元增长到6685.4亿美元,增长了17倍,贸易规模也跻身全球前20。


2021年,越南出口总额为3345亿美元,占其全国GDP的91%。其中,美国市场的出口比例为29%,位居第一。


对外贸的极度依赖,缔造了越南过去数年的高增速,但反噬也由此而来。


资料显示,越南过去数年积攒了800多亿美元外汇储备,但外债规模却高达1400美元以上。


2020年之后,美联储大放水,溢出的外资疯狂涌入越南,正是这些钱推高了越南楼市与股市的泡沫。2021年,越南股指上涨了125.54%,冠绝全球,楼市更不用多说。


转折点发生在2022年3月,美联储开启了加息周期。为了应对通胀,2022年3月以来,美联储进行过11次加息,累计加息幅度达525个基点。



美国加息,资金成本变高,外资开启了撤退之旅。这背后的经济逻辑是——


美联储一加息,导致美国银行的(存借)利率上调,即存钱和借钱的利息都上升。


如此一来,那些从美国银行借钱投资的人,只能立刻还钱,否则拖得越晚,利息越高,亏得越多;而没有借钱的人,也会想办法将钱存进美国银行,享受高利息。


外资的撤退,让越南楼市、股市、债市的泡沫统统现出原形,资产价格全体暴跌,连带着把越南的出口也带崩了。


面对这种转变,高度依赖外贸的越南没有一丝招架之力。


同样的经历,当年的拉美、日本等地区和国家,都遭遇过。通过这种方式,美联储曾收割了一个又一个新兴国家。被蹂躏后的越南,是时候长长教训了——


历史不会简单地重复,但总是惊人的相似。



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