上海楼市，也卖不动了？
转载自 | 经济学博士
作者| 金石道人
留给上海“中产”们的时间，不多了。
上海的房子卖不动了
“中介的嘴，骗人的鬼，翠湖天地起码20万打底吧，5月底还是单价22万成交，才一个月你说只能卖到19万？”
门店经理赔了个笑脸："哥，您都说了那是5月份的价格呀，您的房子20万真的很难卖..."
"不卖了，你帮我下架吧"
卖方特别生气，感觉被中介骗了，3月份挂牌时候说还能卖掉单价21万，现在却说不降价就要下架........
上述片段不是段子，就是上海楼市的真相——房子卖不动了。
10月上海二手房住宅成交13294套，低于去年同期的16473套，环比9月也下降了12.5%。宏观来看，1.33万套的成交量，是上海今年成交排名第4低的月份，仅高于1月、6月和7月。
所谓的“金九银十”，上海楼市感受到的只有阵阵寒意。9月勉强迈过1.5万套“荣枯线”之后，10月上海二手房成交约1.33万套，“银十”黯然落幕。
上海前滩，一年前，这里的楼盘还频现“千人摇号”，购房者“打新”火爆。
一年后，计划5天时间对外推出258套房源的新盘，直到认购结束，也仅录得150余组购房家庭。
现场工作人员比购房者还多。
并且这次上海面临的情况，不仅是成交量在下跌，就连价格的颓势也难以挽回。
五大新城之一的松江新城，16年的次新绿庭悦公馆，当时单价高达6.83万。
可仅过了一年，挂牌单价直接降到5.4万，跌幅接近20%。
临港新城标杆楼盘，陆家嘴滴水涟岸一套小户型21年还是560万成交，单价在6.3万。
转眼才2年，单价被打到4.2万，跌幅接近33%。
最惨是奉贤海湾棕榈滩海景，价格一砸到底，每平米被砸到1.29万，简直跌穿地板。
比较远的郊区，二手的均价已经跌到1.73万左右了。
之前不断有人喊核心城市的房子就是核心资产，买房就该买最坚挺的核心资产。
如今，这座最坚固的堡垒，也撑不住了。
看来，世上从无坚不可摧的核心资产和价值信仰，有的只是“房价永远上涨”的幻想。
救市手段穷尽了吗？
为了拯救楼市，上海能上的手段全都上了。
上半年那会儿，在上海的地产朋友圈里有张截屏火了。
10%首付，今年买房，明年付款，这是房子滞销成什么样了，才上了如此促销手段。
从面积段看这个项目还不是纯粹的刚需盘，另外我们再看一下它的大致位置，项目距离地铁25号线“华新站”，直线距离不到800米，妥妥地铁盘！
就是这样一个在以往市场被视作核心地段、配套完善的项目，居然首付仅需10%，而且单价也低于周围同类型楼盘......
类似的开发商自发性的“救市措施”，不断在上演。
上海已经有一些楼盘开启了分期模式，订完房以后不再催你交首付了，而是允许你延期一年交首付。
过去很多楼盘要求三天内付清首付，现在部分楼盘竟然能谈首付分期，最久可以延长一年付清首付，而看中的房源可以一直保留。
如果购房者手中有老房子未能卖出导致凑不齐首付款，一家央企开发商还与中介合作，由中介负责把老房子尽快卖掉，让业主实现置换无忧。
从“抢房源”到几乎是“跪着”求人买房，上海卖房竟然这么卷了！
当然，民间自发行为是一方面，官方层面也不断地上手段托底楼市。
毕竟，上海的实际首付比例、房贷利率、购房限制都是最高，属于“政策工具箱”非常丰富的城市，按正常情况只要上海放松对楼市的限制，市场便能回暖。
然而事实真是如此？
今年9月1日，上海发布了重磅的楼市刺激政策——
继广州、深圳宣布执行“认房不认贷”政策后，上海也在当天成为第三个宣布执行该政策的一线城市。
实行“认房不认贷”后，名下无房但有过贷款记录的购房者，即能够享受首套房标准的首付比例和贷款利率，减轻了购房者的资金压力。
记得当时媒体铺天盖地说“认房不认贷”的落地意味着信心的回归，上海楼市要回来了。
但结果一看成交量依旧稀里哗啦。
今年上海二手房的成交高峰期是在三月份，二手房的成交量高达2.36万套，
到4月份直接下降到了1.73万套。
到五月份又下降了，直接跌到1.5万套左右，
6月份再次下降，销量降到1.26万套。
然后是9月份上海实施认房不认贷，二手住宅销量又企稳回升，达到1.7万套。
但是进入10月份以后，行情再次下跌.......
从这里也能看出来，楼市已然“死猪不怕开水烫”，拿出再多的政策，效果能坚持1个月都算了不起。
上海楼市真的撑不住了。
上海的地产，将去往何方
当下是三个年龄段的人都迷茫的时刻。
80后裁员、90后还要不要生小孩、00后毕业面临失业…
每一代人有每一代人的迷茫，每一代人又都有每一代人的坚定。
当下的上海的楼市有着同样的迷茫，每一个被房地产卷进时代旋涡中的人都身处历史的十字路口，向左还是向右的经典哲学问题在2023年依然困扰了所有人。
然而从趋势上来看，上海楼市的“谷底”恐怕还没有到，寒冬也没那么容易过去。
一个是上海正在发生“恐慌抛售”——二手房销量在下降，但是二手房的挂牌量却是在猛增。
根据诸葛数据研究中心监测数据，9月份上海二手房的挂牌量增长20.6%，领跑全国。
说明上海的楼市正在发生“踩踏事件”，大家都在一股脑儿想把房子卖了套现换现金，可是买房人的人却越来越少了。
核心资产在关键时候，看来是不能当饭吃啊。
另一个是上海的房价信仰正在崩塌。
以前，上海最坚定的地产信仰当属“学区房”。曾经以为七八万都够夸张了，然而在疫情期间，一间老破小的公房小区的房价从10万元/平方米附近，涨至25万元/平方米。
还有媒体曝的有的业主一个月的时间，总共跳涨两百万。
如今，上海有很多房源的跌幅已经超过20%-30%，其中不乏一些顶尖学区房。
这些学区房的溢价也正在快速消失，大多房价已经跌回到了2017年，甚至跌到了2014年的水平。
比如，上海顶流学区房梯队梅园片区房源，最新的成交单价不到96000元/平方米，而此前起码要十几万一平。
一旦价格的信仰崩毁，信心的重建不是那么容易的事。
更为关键的是，如今的上海缺乏长期支持房价上涨的因素——人口结构。
如果你走在上海市中心的街头，尤其是那些非网红景点的地方，稍微留心观察身边人，你会发现这里和其他城市的不同之处——
有很多瞬间，你仿佛会以为自己进入了一个老人世界。
目前仅沪籍人口里，老年人的总量就已经达到了533万人，这个数量在全国排名第一。
上海的老龄化程度，已经超过了我们认知中最老的北方城市烟台、哈尔滨、大连等等。
现在上海生育率低得可怕，其中黄浦区和静安区生育率低于0.5，平均2个妇女生不到1个孩子。
上海的户籍常住人口的生育意愿更低。70.8%的户籍常住人口理想孩子数为1个，户籍常住人口中理想孩子数为2个的仅占25.1%，3个及以上的仅占1.2%。
会有人说上海主要依靠外来人口，就算本地人不愿意生，依然有源源不断的外来务工提供非常高的“机械式人口增长”。
其实这也是错误的，2022年，十大超大城市中上海、北京、深圳、重庆、天津和武汉等6个城市的城区人口出现了负增长，其中上海城区人口减少了14万，仅次于重庆。
是的，你没看错，上海的人口高增长趋势已经过去，直接滑落到“负增长”时代。
不可能指望越来越少的人去买越来越多的房子。
总有人愿意相信“后人的智慧”，别傻了，后人都越来越少了。
与此同时，新一轮“房改”也已经蓄势待发。
官方的文件定调是：
目标1：加大保障性住房建设和供给。
目标2：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。
两个目标相结合，基本上是正式宣告了新的住房制度——住房双轨制。
以上海为例，虽然上海目前存在不少保障房，但这些保障房经过一定年限之后，就可以正常入市交易。虽然仍有保障属性，但实质上已经回归到商品房市场。但这次“房改”后，新的保障房，将是政府回购，保障房转让后，仍然是保障房，它们将单独形成一个“市场”。从此，保障房和商品房就是2个体系。
作为中国经济中心的上海，房改必然首先会在这里开展，一旦“双轨制”落实，那些滞销的房子会是一个什么样的光景，实在不敢想。
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