房价跌回6年前，香港楼市，还能救起来吗？

房产

2023-10-12 00:10

◎海外掘金 | 马唐

香港楼市，情况有点不妙！

UBS瑞银发布最新报告《全球房地产泡沫指数2023》，香港的房价在2022年中至2023年中下降了7%，考虑到通胀因素，房价事实上已经跌回2017年的水平。

即便如此，瑞银认为香港目前的房价仍然被高估了，房地产市场还将持续疲软。

从市场表现看，无论新房还是二手房，香港楼市早已是一片哀嚎——

新房方面，先是李嘉诚旗下的长实集团7折卖楼，海景房卖出白菜价；紧接着李兆基家族旗下的恒基兆业宣布降价55%清盘价大甩卖，一个比一个狠！

至于二手房，香港知名的豪宅区大潭，最近一位业主以1950万港元的“骨折价”卖出一套豪宅，还送一个车位。这个价格，比2018年买入时整整亏掉510万，估计这位业主整个人都不好了。

走在香港街头，随处可见各种夸张的二手房广告，什么“跳楼价”“滴血价”“泪已流尽”“跌到麻木”... 装惨的肯定有，真惨的也确实不少。

2003年非典之后，香港房地产开启了长达将近20年的大牛市。就在“房价永远涨”成为一种信仰的时候，从2022年开始，香港楼市急转直下，一下子坠入寒冬。

曾经人们以为20年就是永恒，狂热过后才发现，世界上从来就没有什么永恒的东西。

香港楼市走势图（来源：香港经济日报）

现在大家最关注的问题是：

香港楼市，要不要救？怎么救？能不能救起来？

“不要等到楼市崩塌时再救”

屁股决定脑袋，回答“要不要救”这个问题，一定要分角色去分析。

（1）香港政府

港府目前处在一个想救，但是又不敢救的两难境地。

9月27日，香港财政司司长陈茂波表示，香港早年引入的调控政策，俗称楼市“辣招”，目的是遏制炒卖和投资需求，但现在楼市情况已经不同，政府会采取务实态度不断检视。

而就在两个多月前，陈司长的态度还很强硬：“在楼价相对仍高，供应仍偏紧的情况下，不适宜就辣招作任何调整。”

前后对比，可以看出态度明显软化。

陈司长的两位前任，最近也接连公开呼吁救市：

“政府不应等到楼市崩塌时再救市。” ——前财政司司长唐英年

“如果楼价再下跌会影响银行体系，如出现信心危机，或会带来更大的经济问题。” ——前财政司司长梁锦松

三位新老司长共同发声，真够罕见的！

香港是内地“土地财政”的祖师爷。香港政府的财政收入严重依赖于土地交易和房地产相关税收。每年卖地的收入占到港府收入的20%-30%，如果再算上相关的税收，占比可能要达到一半以上。

房价下跌，土地就卖不出价，税就收不上来。这种痛，三位管“钱袋子”的司长比任何人都有更切肤的感受。

9月中，被定位为“全港第二个商业核心区”的启德拍出一块土地，每平方呎（1平方呎≈0.1平方米）楼面地价仅5392港元，与高峰期相比，几乎打了个3折，创下9年新低！

政府处处要花钱，教育、医疗、基建，还有公务员的工资、福利、退休金等等，没钱怎么行。港府2022/23年度财政预算已经出现1400亿港元的赤字了。所以，政府有充分的救市动机。

但是，想救，不一定敢救。

救楼市，本质上就是救房价。房价好不容易跌了，让广大买不起房的香港市民看到了一点上车的希望，要是房价再涨起来，民意这关过得了吗？

而且香港正在花大力气从全世界“抢人才”，房价再度窜上天，只会把人才吓跑。

（2）开发商

从开发商的角度，那当然要救，而且速度越快越好，力度越大越好！

7折卖房，半价卖房，打出去的折，就是从开发商身上割下来的肉，能不疼吗？

还有一个让开发商更害怕的问题是，现在打折卖房，房子还能卖出去，如果政府一直不救市，房价一直跌，以后可能打折都没人买了。

为什么？因为香港楼市的库存，用当地媒体的话来形容，“塞到爆”！

过去三年，因为疫情的缘故，香港楼市新盘销售和工程建设大面积延迟，现在终于恢复常态，积压的新盘将在今明两年集中涌现。港府的官方数字是，今年预计新建住宅19950户，明年更是大增35%，达到26970户，是2002年以来的最高数字。

天量供应压顶，导致香港楼市的空置率创下12年以来的新高。

按照现在的市场行情，今后别说7折、半价，就是出现三折卖房，也不是不可能的事情。

开发商去库存，压力山大。

（3）市民

有房的市民，尤其是有多套房的，以及投资客，那肯定也是救，事不宜迟。

恐怕只有没买房的市民，一边看着下跌的房价，一边省吃俭用凑首付，会在心里默念：不要救市，不要救市，不要救市......

香港已经连续13年成为全球房价最难负担的城市。即便过去一年房价明显下跌，对于普通工薪阶层来说，买房依然是不可承受之重。一名熟练水平的香港打工人需要不吃不喝至少20年，才能买得起一套60平米的小房子。

本轮降价之前，大概要23年。

到底救不救，就看谁的话语权大。是制定政策的港府，财大气粗的开发商，手握n套房的投资客，还是省吃俭用凑首付盼着上车的打工人？

你说呢？

辣，辣，辣

接下来的问题是，怎么救？

在粤语里，“辣招”是指为了解决棘手问题而采取的强制手段。如果你关注香港楼市，一定会经常看到“加辣”“减辣”或“撤辣”，意思就是调控政策收紧还是放松。

为了遏制高房价，从2009年开始，香港政府多次出台“辣招”，经过十多年层层“加辣”，目前“辣招”主要分为三类：

AVD（从价印花税），买家购买第二个或以上住宅物业须缴付15%从价印花税，较基本印花税上限（4.25%）高出超过2.5倍；
BSD（买家印花税），针对外地（非香港永久居民）买家及公司名义买家，在购买住宅物业时，除了15%从价印花税，还须另外缴付15% BSD，即总税率达30%；
SSD（额外印花税），业主若在购买住宅物业后半年内卖出，须缴付20% SSD；假若持有期介乎半年至一年、一年至三年，SSD税率分别为15%和10%。该政策目的是希望杜绝“短炒”行为。

港府“辣手摧花”，效果怎么样？

一方面，的确遏制了炒房行为，政府也获得了一大笔税收收入，但另一方面我们也看到一个奇怪的现象：“辣招”层层加码，房价年年上涨。

推出“辣招”的时候，港府强调这是“非常时期”的“非常手段”，但十多年多去了，“辣招”却好像成为一种常态。

套用《无间道》里的台词：“明明说好三年，三年之后又三年，三年之后又三年，就快十年了老大！”

时至今日，香港楼市坠入下行通道，关于“辣招”争议也更大了！有媒体刊文，标题是《香港楼市“辣招”已完成历史任务》，以最直白的方式呼吁政府“撤辣”。

事实上，自从去年李家超上任以来，香港政府就已经开始各种“小动作”。比如说，为了配合“抢人”政策，港府推出新政，通过指定人才计划来港的非香港永久性居民，在港购置住宅物业，待满七年成为香港永久性居民后，可以申请退税。

以一套500万的房子为例，按原先的政策，非本地永久居民需要交30%，也就是150万的税款，但成为香港永久居民后，只要承担3%的印花税就行，之前多缴的135万，如数退还。

除此之外，救市新政还包括降低首付、增加贷款比例等等，理论上，买家最低只要一成首付就可以上车买房。

但在“救市派”看来，这些动作只算小打小闹，还远远不够，政府更应该大幅降税免税，减轻买家的购房成本。

治疴就得用“猛药”。

还是以“抢人”政策为例，既然七年后可以退税，为什么不一开始就不收呢？不是多此一举吗？对于买家来说，买房时要多掏一百多万，可不是一个小数目。而且，七年时间很长的！

呼吁“减辣”“撤辣”的声音四起，已形成“逼宫”之势，港府会使出多大的力气救市，目前还不好说。不过有一点是肯定的：

只要财政收入严重依赖房地产，那么政府对房地产就一定是真爱，不会撒手不管的。

香港楼市，还能救起来吗？

全球五大房地产投资管理及服务公司之一的仲量联行香港主席曾焕平认为，香港楼市正在经历自2008年以来最长的调整期，目前尚未见底。

他对今年下半年楼市的判断是，中小型住宅价格将下跌5%-10%，豪宅价格跌幅稍小，在5%之内。

香港能否力挽狂澜，把跌跌不休的楼市拉起来？

从表面上看，香港楼市目前遇到的问题，什么税太高了，贷款利率太高了等等，说到底都是和钱相关的问题。

有句话说的好，能用钱解决的，那都不是问题，用钱解决不了的，那才是真问题。

通过“减辣”“撤辣”降税免税，对楼市来说肯定是利好，但能不能把楼市救起来，恐怕还要打个问号。

内地楼市就是一个很好的例子，无论是首付比例，贷款利率还是购房门槛，现在的政策足够宽松，支持力度足够大，可结果呢？

香港楼市面临的问题当中，就有一些是用钱解决不了的。

只要思考两个问题：

为什么2016年前后，就算要交30%的重税，还是挡不住大陆客冲进香港楼市扫货？
今年4月，新加坡把外国人买房的印花税提到了全球最高的60%，大家都说利好香港，会有很多买家转战香港买房，可几个月过去了，外地客赴港买房并没有增加，反而还是对新加坡一往情深，这又是为什么？

信心比黄金更重要！

香港楼市症结的根源，怕是还要到楼市之外去找。

参考资料：

东方财经《香港楼市，“跌势”来袭？》作者：王小垣

联合早报《香港楼市“辣招”已完成历史任务》作者：严泽航

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来源: qq

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