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为什么我说房价下跌还没开始?

为什么我说房价下跌还没开始?

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文:蔡垒磊
作者:请辩
文章已获授权


昨天我说北上广深的房价至少要从高点腰斩,而小地方的1w/平,要滑向2000/平,很多人表示将信将疑,还有很多人说,这才真是千年未有之大变局了。
其实我从几年前开始就一直在说,很多人不看而已——如果你从那个时候开始卖房,应该还能卖到一个相对不错的价钱。
大家可能觉得现在房价已经跌了不少了,但我会告诉大家一个事实,真正的传导,根本还算不上开始。很简单,你觉得现在养老金的压力大不大?很大,可是现在在供养老年人的年轻人,跟未来相比,还远算不上少,以后领养老金的这批人,人均寿命也会长得多;你觉得现在房子相对于人口算不算多?很多,多到炸掉一半也够住,但跟未来相比,现在根本算不得什么,未来超过一半的房子长满杂草也不会有人住,更不会有人接的。
中国的出生率还会继续下降,这个下降在今天看来可能只是一个预期和数字,影响的或许只是一些跟婴幼儿相关的产业,比如前段时间各地的某些医院妇产科的关闭。几年之后,学校就会陆续开始合并,还学什么区房,有孩子来读书就不错了,要啥房子。再过上10几年,大城市将不会为落户设置任何门槛,想去哪里去哪里,户口随便拿,房子将既不绑定户口,也不绑定教育了——也就是这些人为属性会尽可能的全部去掉。再接着,大家才会感受到一些真实而持续的大影响。发达国家可以靠开放优秀人才引进政策来调节,而我们基本不存在这种吸引力,怎么解决?只能眼睁睁看着需求萎缩,无能为力。
所以当你幻想房价会起来的时候,你有没有想过接盘侠在哪儿呢?为什么现在各地逐步放开限购都没有用?因为原本是限购预期,才导致的很多人以为真实消费者都是想进而进不来——这是完全错误的认知。由于房子是一个流通性很差的商品,绝大多数房子都是锁在那里没成交的,所以一点点成交,就会导致全盘价格暴涨,打个比方,100套100平的房子实际就一套在市场成交,从5万一平跳到10万一平成交,整个市值就增加了5亿,而撬动这5亿市值的上涨,仅需500万的资金而已,不,里面可能还有70%的贷款,甚至0首付,一分钱不需要。
就这么简单的撬动,一暴涨,就导致了大家挤破头地想去突破限购的约束。他们没想到的是,这些暴涨就只是他们自己这帮人买上去的而已,根本不是所谓的来自真实市场消费需求的增长。
而当房子预期反转,周期走到了另一端,限购放开,这帮人也开始观望的时候,大家才会发现,原来全中国没几个人在买房,也没几个人有真实的购房消费需求,全是一群“不买房丈母娘就不嫁女儿”,“不买房就上不了车了”的人在那儿自娱自乐呢——这些根本不是真实的住房需求,而是预期房价会涨而催生出来的恐慌性购房,一旦预期反转,这些人不再恐慌,才发现整个社会都在裸泳。
开发商现在是不拿地了,可房子的建造周期并不短,几年前光景还没这么差时候拿的地,现在都盖成了房子,难道不卖吗?新房二手房双管齐下,就成了一个跑得快的游戏,都卖给谁?上海深圳最近频出的两年跌价40%的新闻,很多人已经震惊了,但其实再砍一半也不该奇怪。
更别提还有数量庞大的烂尾楼了,亮亮丽君夫妇维权被打后,大号被禁。全国有多少的他们,如果他们不是网红,大家看得到这些买了烂尾楼首付和月供打水漂,每月还不得不持续还近1万块月供却什么都拿不到的群体吗?现在国家出台了一系列政策,想把烂尾楼捡起来,用时间换空间,用放水换稳定。但中国开发商的负债率如此之高,房子稍稍一跌基本都是资不抵债,而它们的数量又是全球最多,如果倒闭了80%,那么这个时间会持续多久呢?而这中间的大量成本,又是由谁来承担呢?你自己想想就知道了,社会的问题,或者说一部分人的问题,最后一定还是摊在你我头上,想摊你就摊你,不用跟你打招呼,可能我被摊得稍微多一点,你们大多数人被摊得稍微少一点,但大体差别不大。
所以你想房地产会起来?那得死一批人才行——你去看最快起来,最短周期轮回的投资品,一定是杠杆死最快,死最多的。而人为限制,到处施舍,各种保障兜底的,一定是周期时间越长的,牛市是,熊市也一样。
我不是说保障不对,也不是对买单不满,生活在这个社会上,在对自己影响不算特别大的前提下,买点单不算什么,毕竟没有了其他人,我们也买不到任何产品和服务。可你不要抱有幻想,你既然都准备买单了,那就得知道,想让房子在短期内扭转下跌趋势这是不可能的,因为这是钝刀割肉,正如我上一篇说的,杠杆不死,周期不止,他们不爆,你在一段很长的时间里也一定不会好。
接下来会是漫漫熊市,所有的一时冲动,都可能会是以数年乃至10年来计算的站岗,自己当心点吧。
(完)

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