神秘数据曝光！房子要降价多少才能卖掉？

◎作者 |  真叫卢俊团队

◎来源 |  真叫陆军（ID：zhenjiaolujun0426）已获授权

一套挂牌360万的市区老破小300万可以谈么？

上周嘉定中介带着客户去大宁看套1069万房子，结果客户出价960万

前几天刚出巨峰路站1号口，大爷指着我身边的中介立牌问那套540万房子490万能谈么

降多少？成了眼下二手市场一句问候语

也是这个时候我们格外好奇一套房子到底要降价多少才能卖掉

就是说一套房子从它最后一次挂牌价到最终成交价，还有多少路要走

这几乎是眼下二手市场的数据黑匣子，不过也是对各位房东最有用的一题

于是过去一周我市调了一圈，从浦东到浦西从普陀到松江，不过直到我拿到真实的全市挂牌-成交数据，才有底气拿出这个选题跟大家分享

今天的数据你同样不会在别处看到，一份来自全市二手真实议价数据

我不会告诉你你的房子具体要降多少，但看完你就心里有数了

从挂牌到成交需要降7.2%

先说下这次的数据来源是上海链家的全市成交数据，上海链家每月成交套数占比全市20%，且覆盖全市，这就相当于为各位找的一个巨大样本

这份数据是按周统计，截至目前统计到上周日，而且值得一提的点是这里的成交订单不是延迟个把月的网签订单，而是刚刚签订的类似定金合同

所以这是份基于全市20%成交、且刚刚发生在市场里的真实议价空间

目前这个数据是7.2%，也就是说全市二手住宅成交房源从最后一次挂牌价到最后成交价，中间还有7.2%的降幅

不知道有木有小伙伴还记得我们说过全市二手议价空间已经来到12.4%

这同样是来自链家的数据，但不同在于前者是一套房源最后一次挂牌价-最终成交价，后者是一套房源最开始挂牌价-最终成交价

差距大是因为现在中介每天都在做一件事，议价，跟房东议价

议价就是跟房东反馈真实行情，而下行行情里不断下调挂牌价是必然

青浦中介小哥说他一周要议5套房子，每套房子都要降价2%-3%以上，这是中介每周的KPI，每个礼拜至少跟每位业主打2次电话议价

今天议不下来，后天议，后天议不下来，换着房子打，如果房东就是不降价，维持自己愿意的价格，中介就不推

于是7.2%是目前二手市场里议价✖2次的挂牌-成交的谈价空间

也就意味着哪怕是跟中介议价完后的挂牌价，在跟客户谈的时候还有可能面对7.2%的下探空间

这个7.2%是目前今年为止的绝对高位数据，请各位房东做好准备

然后呢，如果我的目标房源只有三百万也是这个谈价幅度么

接下来我们就分500万以内、500万-1000万、1000万-2000万、2000万以上

去看看此时此刻上海各个总价段房源需要比挂牌价低多少才能卖掉

500万以内谈价空间，最大

总价千万的房子10%的议价空间不难想象，但你很少会听说一套300万房子降30万了，但这个冬天我们就看到了

我打开链家网页，盲选10-11月内有成交的500万以内房源的真实成交案例

鉴于链家的挂牌价为最后一次挂牌价，成交价也是真实的最终成交价，所以我们可以清楚看到这里每套房源的真实议价空间

注：表格中的成交价/挂牌价单位均为万元，成交周期单位为天

杨浦翔殷路491弄53平2室1厅，最后一次挂牌价349万，最终成交322万

闵行龙柏二村43平一室户最后一次挂牌价245万，最终成交223万，一套两百多万房源居然可以谈掉22万，议价空间接近10%

还有黄浦南塘浜路93弄31平一室户，挂320万，299万卖出

静安灵石路896弄65平2室1厅，挂369万，最后340万卖出

这些小区只要你去问，中介们都会给你找出满屏的调价记录

这些是我盲选的该总价段的成交案例，那全市呢

500万以下这个总价段的总体议价空间在7.4%

往年2-3%的议价空间现在已经来到7%

也是在这个数字之下我们才看到开篇还价名场面

我跟中介说自己要看300万的房子，他却给我推荐了360万房子，因为这个行情下挂牌360万的房子开价300万不是很夸张

延安西路一套40平1楼刚把价格从370万调到320万，前两天又调到300万，然后我开口问280万能谈么，房东居然也可以来谈

500万以内的房东卖房的时候可以看下这个谈价空间，可以不参考，但要知道

这就是目前这个价段的房源从挂牌到成交的真实议价

相比之下500万以上是要难谈些

原以为高总价也意味高议价空间，没想到这次500万以内反而最高，相比之下500万-1000万议价空间要收窄些

我继续盲选了近两月500-1000万标的的真实成交记录

注：表格中的成交价/挂牌价单位均为万元，成交周期单位为天

新天地河滨花园是成交周期最短的一套房，同时也是降价幅度较高的

中远两湾城一套97平的2房从最后一次挂牌价838万降到790万才成交

大华锦绣华城91平2房从最后一次挂牌850万谈到800万，又谈到790万，最后785万才成交

而全市500万-1000万议价空间数据也来到6.4%

1000-2000万总价段的会不一样么

我继续盲选了这个价段的真实成交记录

注：表格中的成交价/挂牌价单位均为万元，成交周期单位为天

淡水湾花园一套129平3室2厅，最后一次挂牌价2150万，降幅11.86%，瑞虹新城铭庭一套88平2室2厅最后挂牌价1300万，最终是1120万成交的

比较窄的幅度也有，像达安花园162平的3房2厅，挂1630万，最后只谈了30万，一般这类谈价空间里，基本最后一次挂牌价已经非常到位，且房源本身在小区里也足够稀缺，最后才稍微谈点价格

但市场上大概率走掉的1000-2000万房源的降价幅度都是世茂滨江花园这种从1225万谈到1138万，还有静安大宁慧芝湖花园这种1270万谈到1160万的谈价空间，这个价段市场上开口百万的砍幅并不是很夸张的事

我去查了下链家全市数据，1000-2000万总价段的全市议价空间达到6.7%

高总价的价格波动一般都是稳定的，但是谈价空间比较大

但这次的数据里你会发现，高总价的议价空间反而要低于低总价，市场上方方面面数据都在显示所有价格维度的良性数据都在围绕高总价大面积这类核心资产

背后可能跟这些原因相关，首先500-2000万供应占比不如低总价，且500万以上、尤其是1000-2000万基本是各板块品质次新，是置换目标

2000万以上是所有价段议价最大的

总价段来到2000万以上，首先房源数量有限、其次近两个月内有成交案例的小区更少

于是我把这个价段的成交区间拉长到6月开始

注：表格中的成交价/挂牌价单位均为万元，成交周期单位为天

金外滩花园10月底成交的一套151平的3房2厅，最后一次挂牌价2300万，最后买家砍价242万成交，议价空间超10%

百汇园最近一次的成交案例是10月27日成交的一套130平2房2厅，最后一次挂牌2670万，成交却是2438万，还价还出了一套外环外一室户

当然也有九庐、河滨豪园里一些极低议价空间的案例，但这些相比于其他数据都是小概率存在

更大范围看到的都是超越其他价段的更高议价空间

翠湖天地雅苑从4200万降到3720万的成交、复兴珑御一期4100万降到3500万的成交、御墅花园（别墅）246平的3房3厅，挂3160万最后成交价2780万，整整12.03%的议价空间

全市平均水平来看，上海链家2000万以上成交案例的真实议价空间已经来到10.2%，全年最高水平

从今年以来的数据也可以看出，除了第21周的特殊案例，2000万以上的议价空间一直都处于高位水平，一直高于其他价段

所以超2000万成交基本走势都是大开大合，行情好的时候跳价也夸张，行情下行的时候议价空间也很大

很难得碰到这样的数据

其实我们一直都想跟各位分享降价空间这个数据

就是当我是一位房东我该挂牌什么价格，我该降价多少才能卖掉自己的房子

中介说的、或者市场反馈的、甚至客户跟你说的都各有立场

只有真实的数据才能告诉我们这题的真实答案

很难得也很幸运找到这份链家全市成交议价空间数据

从这些挂牌价和成交价之间的距离，我们可以看到市场上最神秘当然也很用的数据

如果此时你是500万以内的房东可能得更加理性看待自己的房源品质，得把它放在当下的市场行情里去评估

如果你是高总价段房东，当你在考虑置换的时候倒不如先去看看自己要买的房子的谈价空间，再折回来看看自己的房子谈价空间

如果你是豪宅房东，这个议价空间就很难说了，这个价段谈价波动大也更“任性”，10.2%是个目前范围，可以参考看看

最后希望各位房东都能卖好房买好房

当大分化时代来临，舆论撕裂，信息泛滥。你缺的不是信息，而是专业的判断。

智谷圈由严九元、S博士主笔，路口大爷、黄汉城等研究员参与，每周上万字的调研和研究，最后浓缩出一篇高标准的内部研判。