【楼市】多伦多破22年最低记录！经纪警告：房价不求见底，房主要立即降价

2023年即将过去，这一年对于多伦多房市来说是艰难的一年，因为踏入下半年后，多伦多地区的房市迈入严寒，预计今年的总成交量将会破近20年最低记录。

根据多伦多地产局(TREB) 11 月份的最新销售数据，2023 年房地产销售总额将创下 2000 年代初以来的最低水平。

2023年1月1日至 11 月 30 日，大多伦多地区 (GTA) 的房地产经纪报告了总交易量为 62,575 笔。 

根据数据，2021 年销量达到创纪录的 121,712 笔，2022 年年销量降至 75,049 笔，同比下降 38.3%， 今年2023的总销量肯定会大大低于 2022 年的销量。

更加冷酷的现实是，根据近期趋势和历史数据，今年2023 年不但是2021年的一半水平， 多伦多和大多伦多地区市场的销售总额将达到 2000 年或 2001 年以来的最低水平。

图：1996 年至 2022 年间，大多伦多地区销售情况量与2023年前11个月的比较。

2001年的总销量为6,7612套，多伦多今年12 月份必须有 5,038 套房屋和公寓易手才有机会超过，考虑12 月历来是大多伦多地区房地产市场淡季的月份，而去年 12 月的销售总额仅为 3,117 笔，看来这不太可能。 

地产局表示，上个月多伦多和大多伦多地区的销售总量为 4,236 套，这是自 2008 年「经济大衰退」以来 11 月份销售总量的最低记录，当时有 3,640 套易手。

TRREB 在 11 月市场分析中表示：「高利率借贷成本和不确定的经济状况继续影响 2023 年 11 月大多伦多地区的房屋销售。销售量同比下降。」

房市低迷，需要准备卖房的房主面临着两难抉择的境地：我到底是立即降价，还是等待春季市场反弹再卖？

多伦多房产经纪克里斯托弗·毕比（ Christopher Bibby ）表示，房源库存大幅增加是他最密切关注的指标。

12月初，多伦多市中心的待售的独立屋库存量比去年同期增加了约30%。同期，公寓库存更加猛增约 50%。

多伦多地产局的报告称，11月份GTA平均房价比10月份有跌了4万多加元，达到到 1,082,179 元，回到 2022 年 11 月的近期底部水平。

毕比先生说，统计数据显示，平均房价与去年同期相比相当平稳，在某些局部地区，11 月份的价格较 10 月份还有所上涨。

例如北面华人聚居房价相当坚挺，万锦市独立屋成交均价184万，逆市涨了12万。

但毕比先生警告说，这些数字具有误导性，其中部分原因是价格的变化往往滞后于销售，一个原因是，某些细分市场的交易量非常少，以至于一两处高价房产易手可能会导致交易数量出现偏差。

「数据并没有揭示目前正在发生的事情。」

11月，大多伦多地区的平均房价较10月微跌约2%。

他补充说，现在多伦多中心地区的总交易量比春季时下降了约 40%，因此买家拥有了更多的选择。

毕比先生说，那些没有意识到现实已经发生变化的卖家将会感到失望和挫败。

「我认为，有时人们正在追逐一个早已消失的市场。」

卖家坚持要卖出房价持平或更高，而买家则坚持要求要大幅砍价。

毕比先生表示，一些卖家在 9 月份拒绝接受低于要价（asking price）的Offer报价，但自那以后，房价一直在恶化。

「他们现在回头看看过去的经历，九月份的报价可能是一个不错的选择。」

他补充说，9月劳工节过后，每天有 100 至 150 套公寓单元新房源上市，但随着年底的临近，公寓单元上市的浪潮正在消退，并指出，这个数字已经减少到每天 30 或 40套 左右。

他说，随着市场稳定，一些公寓在最近几周进行了易手。他补充说，这些成功卖出的公寓往往是市场上很少出现的独特单元类型。

例如，毕比先生最近在Church St街出售了一套居住面积为 1,723 平方英尺的2+1公寓大单元，挂牌时要价为149.5万元，经过 68 天的挂牌后，最终以打折以146万元成交。

毕比先生目前还有15套房子挂牌待售，他指出，到春季，库存可能会增加，价格可能会下降。

加拿大国家银行经济学家 Jocelyn Paquet 和 Alexandra Ducharme 正在密切关注消费者信心，他们表示，本季度消费者信心甚至低于大流行开始时以及 2008 年金融危机期间的水平。

经济学家指出，加拿大家庭已经不堪高利率的负担。他们表示，鉴于人口快速增长，过去两个季度的消费停滞尤其令人担忧。

尽管经济前景黯淡，但很多卖家仍然不愿意接受现实，坚持不肯降价。

另一名多伦多房地产经纪安德烈·库蒂安(Andre Kutyan)表示，尽管市场低迷，但许多高端豪宅的卖家仍坚持不降价。

「我看到的最常见的事情是价格变化的阻力。我对所有卖家的建议是要立即行动起来，因为目前的房价可能还不是底部。」

一些卖家乐观地认为2024年新年或早春市场的销售和价格将会改善，但库蒂安先生认为，房价上涨的可能性不大。

「除了库存可能增加之外，我没有看到任何根本性的变化，」他说。

库蒂安先生指出，截至 11 月底，多伦多地区MLS多重挂牌系统上有 62 处要价超过 1000 万加元的豪宅出售。

考虑到自 9 月 1 日以来，多伦多市只有成交了 8 处1000 万加元以上的豪宅，62套待售的数字是一个相当大的库存量。

 2022 年同一时期，多伦多核心区域只有 24 个该级别的房源待售。

今年秋季，多伦多成功出售的高端豪宅中，平均成交价格为要价的 92%。

库蒂安先生指出这一统计数据是为了向房主说明，他们需要将要价降低 8% 至 10% ，这才能吸引潜在买家的注意力。

即使在不太豪华的次豪华价格层面，房产成交也在萎靡不振。

自 2022 年 9 月以来，市中心去年竣工的一栋独立屋已通过三个不同的房产经纪挂牌八次，当时的首次叫价为 4,388,800 元。

上市经纪尝试以299万至440万元之间的各种价格挂牌，但是，迄今为止所有策略均未能达成交易。最近的要价改为略低于 400 万元，但依然无人问津。

由于买家犹豫不决，过往一些备受追捧的热门社区的房源也卖不出。

例如，适合中产家庭居住Bedford Park 地区，目前有有 11 栋要价在 350 万至 550 万元之独立屋待售。

他说，这个数字大约是市场走强年份数量的两倍。

许多房子都是最近翻建完成的、基于投机的楼盘。 

库蒂安表示，翻建的建筑商购买了土地和材料，然后花费一年多的时间进行推倒翻建，但是，在竣工后却面临着市场下滑，他们陷入了困境。

如果他们需要以 500 万元以上的价格出售才能获得丰厚的利润，库蒂安理解他们不愿意大幅降价出售。

库蒂安表示，一些目前要价低于 500 万元的房屋也未能售出。

「如果 450 万元卖掉，很多投资者都亏惨了，」库蒂安先生说。

但是，多伦多市针对售价 300 万加元及以上房产的新土地转让税税率将于 1 月 1 日生效。

库蒂安先生表示，一些考虑高于该标准的房产的买家可能会尝试在 1 月 1 日之前买下，避免缴纳附加税。

对于那些预计春季降息将提振市场的卖家，他指出，金融界大多数专家预计加拿大央行在明年下半年之前不会降息。

最后，库蒂安先生说：「这些人的希望都会破灭。」

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