突然之间，多伦多大批房子卖不出去，经纪建议房主：大幅降价$40万

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10 月份，多伦多房地产经纪安妮·玛丽·洛鲁索（ Anne Marie Lorusso ）告诉她的客户要大幅降低怡陶碧谷 (Etobicoke) 房屋的要价。

这套三居室独立屋于9月中旬首次上市出售，原来开价140万加元，但一直没人问津，并在市场上停留了一个月。

为了成功出售，女经纪洛鲁索敦促房主主动大幅降价 $40 万加元。

“我们有很多看房和口头报价，”洛鲁索说。 “但没有人会写下正式报价。”

卖家们很着急。 冬天即将来临，12月圣诞假期通常是房地产销售淡季，所以他们最终同意降低价格，房子以 100 万元的价格重新挂牌。 

三周后，房子有条件地出售，目前等待验房等条件。

“这是一个居住舒适的家庭住宅，”洛鲁索说。 “没有进行大规模的升级，这是一个不错的房子， 但买家现在想要的是新鲜且最新上市的房子。”

踏入九月份，多伦多房市非常缓慢，这座城市进入了买方市场，买家拥有更多选择和谈判能力，这与主导十多年的卖方市场发生了巨大转变。

央行10轮加息后，高利率不但迫使杠杆过高的房主出售房屋，同时阻止首次购房者进入市场，导致新挂牌房屋大量涌入市场，但市场需求却不断下降。

专家表示，在这种环境下，选择出售的房主将面临更少的潜在买家和更多有条件的报价。 

然而，多伦多房价仍然很僵持， 自 2022 年 2 月高峰以来，虽然房价已下跌约 15%，但自从去年秋季一辆，房价就已经趋于稳定。

专家表示，这是因为卖家仍然希望自己的房屋卖到市场最高价格，而且许多人将房产定价过高。

很多房屋连续几个月留在市场上卖不出去，这导致更多的房屋索性将开价降低数十万元重新挂牌出售。

急于降价出手的是杠杆率过高的房主，他们在疫情最严重、利率处于历史低位时买入房子。 

他们一直持有，希望从出售中获得尽可能多的收益，但随着利率上涨两倍，专家警告说，一些房主将不得不亏本出售。

专家表示，随着卖家适应新的市场现实，房价将会走软，尤其是在利率居高不下的情况下， 但房主需要时间慢慢接受这个实现。

房产经纪科里·马琳 (Kori Marin) 表示：“卖家希望获得最高、最好的价格。” “他们会将其与两年前的价格进行比较。我刚刚听一位卖家说，他们将自己的房价与 2021 年（出售的）房价进行了比较。”

她说，房主现在也很专业，考虑将自己的房产挂牌价低于市场价值，以吸引竞价战，并以高于挂牌价的价格出售。但在平静的秋季市场中，买家“错过恐惧”（fear of missing out）心态已经消退，买家数量也远远少于卖家所习惯的数量。

由于房贷压力测试的合格抵押贷款利率接近9%，能够买得起房的买家越来越少，但房价仍然居高不下。

10 月份的平均售价为 112 万元，自 8 月份以来逐月上涨近 45,000 元。但由于新房源的涌入和需求的减少，买家不愿意支付这些价格。

多伦多市场充斥着大量房源，10 月份新挂牌房产数量同比增长 38%，而销售额同比下降 5.8%。销售与新挂牌房屋的比率为 32%，低于 40% 被视为买方市场。

马琳女士补充道：“房主需要转变心态，因为现在房屋不太可能收到多个报价，或者报价会有条件，但是许多房主不愿意接受这种变化。”

马琳说，房产经纪必须让客户了解当前的市场状况，帮助他们调整预期，因为看房的人数可能会减少，等待时间也会更长。

多伦多另一名地产经纪琳达·麦克莱伦（Linda McLellan）说“人们一直对明年春季市场抱有希望，但目前市场发生了很大变化，卖家需要一些时间才能重新上市。”

她说，如果房屋挂牌价低于 100 万元，通常会很快售出。 

对于 100 万至 200 万元范围内的房屋，报价接近或略低于要价。

对于售价为 300 万元的房屋，麦克莱伦称，收到的报价将低于要价。

她说：“卖家会感到有些沮丧，特别是如果他们没有适当对自己的房屋进行定价。” “有些人甚至终止挂牌，等待市场反弹，或者将其出租。”

在房地产挂牌网站 HouseSigma 上，9 月份附楼的一套房屋以 289 万元的价格上市，但一个月后价格下跌了 30 万元。

另外，High Park 的另一处住宅要价下降了 10 万元。Rosedale 的一套房屋上市一个月后，要价下降了 245,000 元，但还没有卖掉。

位于备受追捧的 Trinity-Bellwoods 社区，有一栋经过翻修的宽敞四卧室、三浴室半独立式住宅 9 月份挂牌价为 180 万元，10 月份降至 169 万元。 

但是，该房产一直卖不不出，目前同时考虑出租，租金要价为每月 6,450 元。

洛鲁索经纪表示，如果房产卖不出去，很多人都会决定出租，尤其是在租金飙升的情况下。她的怡陶碧谷客户也考虑这样做，但她建议不要这样做，因为出租屋可能很难卖。

“虽然没有房主愿意房子空置，”她说。“但随着租户的参与，情况变得更加复杂， 我真的建议不要把房子出租。”

另一名经纪拉尔夫·福克斯 (Ralph Fox) 建议客户不要在当前市场上出售房屋。

“这是最糟糕的出售时机，”他说。 “除非他们真的别无选择。”

那么，谁选择在这个市场上卖房呢？ 

福克斯表示，无论市场状况如何，生活环境突然发生变化的人需要被迫出售房产，例如离婚、职业调动或健康问题。

杠杆率过高的投资者也不得不抛售，尤其是在利率迅速上升的情况下。大量公寓上市已进入市场，公寓是唯一房价年同比下降的房产类型，表明投资者正在以低于要价的价格出售其公寓。 

近年来，多伦多新建公寓中，有一半以上为投资者所买。

专家表示，虽然投资者新挂牌的大多数公寓都是公寓房，但独立屋、半独屋和Free Hold永久业权的镇屋也开始出现在市场上。

经纪菲尔·索珀（Phil Soper）说：“大量投资者充分利用杠杆并拥有多套房产。他们现在发现，按照目前的利率，他们无法承担所有抵押贷款，所以正在被迫抛售房产，这就是为什么我们看到进入市场的库存量有所增加。”

专家表示，还有一小部分被迫卖房的房主面临着巨大的财务压力，而且这一比例在不断增长，因为他们杠杆率过高，难以应对高利率，需要从出售中获得最大利润。

贷款经纪丹尼尔·维纳(Daniel Vyner)表示，在疫情最严重时选择浮动利率的房主可能不得不出售，因为现在利率太高了。对于一些在 2020 年或 2021 年申请了2-3年固定利率、现在需要续签的房主来说也是如此。

他说：“在疫情期间，很多人都在出猫腻，以帮助申请抵押贷款融资。” “父母通过 HELOC 拿出房子的钱来帮助孩子购买，这是有风险的，”他说。

房屋净值信贷额度 (HELOC) 大多数都是浮动利率，目前这种形式的融资变得昂贵。

BMO银行一份新报告显示，强制拍卖出售的风险也在上升， 特别是对于通过非银行贷款机构为抵押贷款再融资的房主而言。

维纳说：“随着房价下降和利率居高不下，对于一些房主来说，出售也许是正确的选择。”

但这意味着他们可能不得不亏本出售，因为那些在疫情高峰期买入的人不太可能能以同样的价格卖出。

如果有足够多的房主扛不住，这些强制拍卖销售可能会导致房价整体走软。

展望未来，专家们一致认为，随着房主卖家意识到他们的房产定价过高，房价将会下降。

ref:

https://www.thestar.com/business/suddenly-toronto-homes-aren-t-selling-even-desirable-ones-here-s-why-realtors-say-owners/article_4c14ef21-7e82-5716-a989-e11b0ce286f4.html

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