女律师月供暴增$6000!血亏卖房!大批房主存款被房贷榨干

 COVID-19疫情初期，加拿大央行极大程度压低了利率，与此同时，房市也活跃起来。然而没过多久，供需平衡被打破，通胀开始飙升央行转而一再提高利率，关键利率一路从0.25%升到5%。

对于许多仍在还贷的房主来说，这显然不在他们的计划之中。飙升的房贷成本给不少人带来极大的痛苦，一些房主甚至表示，“现在只能勉强生存。”

2020年7月，央行的行长蒂夫·马克莱姆（Tiff Macklem）曾向加拿大家庭保证，借款利率将会非常低，并将“在很长一段时间内”保持这种状态。

但这种经济形势并没有持续太久。

随着银行提供极低的抵押贷款利率，房地产市场重新活跃起来，许多加拿大人决定购买他们的第一套房子，或是升级到更好的房子，也有些决定在乡间别墅买第二套房子。尽管加拿大大部分房地产的价格都很高，但在当时，堪称史低的抵押贷款利率使房屋所有权对许多人来说非常具有吸引力，并且更重要的是，它的可负担性高了许多。

然而在那之后，随着全球供应链难以满足从木材到生菜等各种商品急剧增长的需求，通胀开始飙升，最终达到了几十年来从未见过的水平。

加拿大银行被迫采取了行动。2021年底，该银行表示正考虑在第二年的春天加息。2022年3月，加拿大央行宣布首次加息，此后经过10次调整，将关键利率从0.25%一路上调至5%，成为加拿大历史上最激进的加息行动之一。

利率飙升难倒房主

利率的突然飙升让许多房主措手不及。那些选择浮动利率抵押贷款的人受到了加息的全面冲击。浮动利率抵押贷款与加拿大央行的政策利率和加拿大银行的优惠利率保持一致。现在，许多人甚至无法支付每月所欠的全部利息，更不用说本金了。

但收到影响的也不只是选择浮动利率的房主，那些拥有固定利率抵押贷款的人也未能幸免，因为在疫情早期签署的3年期抵押贷款已经使他们的每月抵押贷款支出增加了一倍或两倍。如果利率持续走高，5年期贷款期满的中途需续约者每月还款额也将大幅增加。

更让人绝望的是，由于通货膨胀率仍远高于加拿大央行的目标区间，利率仍有可能继续走高。

上个月，央行维持了利率不变，但麦克勒姆称，目前的利率可能还不足以充分抑制通胀。

这一切都意味着房主们感到了压力，为了继续偿还贷款，他们面临着艰难的决定。他们推迟退休，削减开支，担心如何支付下一笔抵押贷款。

大批房主丧失信心

加拿大联邦住房机构加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC) 5月发布的一项研究显示，消费者对自己负担住房能力的信心低于五年来的水平。

大批的房主都已丧失信心，高达一半的受访者表示需要调整预算来继续支付抵押贷款，四分之一的人表示，他们“不相信自己的家庭能够应对这种情况”。

消费者信贷和抵押贷款负债与可支配收入的比率如下图。按季度汇率进行季节性调整。

数据表明越来越多的人渴望退出市场，而愿意借贷的买家却越来越少。加拿大的债务收入比，也就是人们在抵押贷款和其他债务中所欠的金额与收入之比在今年略有下滑，但仍接近历史最高水平。

与此同时，包括食品、汽油和租金等基本生活费用在内的生活成本仍然很高。今年加拿大的通货膨胀已经放缓了几个月，但最近又开始上升。

这使得房主们寻找任何应对的方法。许多人正在延长他们的抵押贷款摊销期限，将他们的还款期限从15年或25年延长到30年或更长时间，以将他们的还款降低到可管理的水平。

“几年前，人们开始进行再融资，因为他们想买一套出租房产，”抵押贷款经纪人、经纪公司Mortgage Outlet的联合创始人伊兰·温特劳布(Elan Weintraub)说。

“然而现在，他们这么做只是为了维持生计。”

加拿大各地，很多房主正经历痛苦挣扎。下面就是Globe and Mail报道的几个真实故事。

多伦多美女律师：血亏卖房

2019年11月，人身伤害律师贾斯敏·达亚(Jasmine Daya)为她的公司在多伦多Yorkville地区购买了一栋三层的商业地产，她自己使用了两层，并迅速找到了另一层的租户。当时，她签署了一份利率为5.49%的三年期固定抵押贷款。

在多伦多，达雅还拥有几家酒吧和夜总会，并有其他抵押贷款。

在那之后没多久，疫情就来了，随着法庭听证会暂停，她的业务放缓，员工也不再来办公室上班。她的租客一直还在继续支付账单，但他们也不再过来了。

“我坐在空荡荡的大楼里，连灯都没开，我想，‘我都做些了什么？’”达雅说。

去年秋天抵押贷款到期时，达雅又签署了一份年利率为7.92%的一年期抵押贷款。这使她每月的还款额增加了$6000加币，达到$3.1万加币。今年早些时候，一位主要租客没有续约，达雅也没能找到新的租客。

在下个月即将到期的抵押贷款续期之前，达雅已经将自己的办公室挂牌出售。今年早些时候，她就将这套房产挂牌出售了，并在9月中旬将价格下调了$150万加币，至$600万加币。

“现在不是出售股票的好时机。但我认为这是我能做的最好的选择，而不是每个月都在挣扎，”达雅说，形势的不确定性“肯定会引起焦虑”。

刚毕业的亚裔IT小哥：继续和父母同住

抵押贷款利率的上升不仅使房主的处境更加艰难，还对全国各地的出租物业产生了连锁反应。对于年轻人和学生来说，这是一个特别的挑战。

科林·陈(Colin Tran)是一名技术工作者，最近刚从阿尔伯塔大学(University of Alberta)商学院毕业。他说，由于家乡埃德蒙顿的房价上涨，他不得不重新考虑搬出父母房子的计划。

在许多大城市，无法或不愿获得抵押贷款的潜在买家正转向租赁房产，从而推高了对Condo和公寓的需求。与此同时，有抵押贷款的房东也在提高租金，以弥补自己不断上涨的成本。

陈先生说，埃德蒙顿的房价历来都处在一个可以承受的范围里，所以这里的年轻人常常在大学毕业后就离开父母的家。

然而他表示，自己现在夹在在疫情期间涌入这座城市的新居民和目前的房地产市场之间，他的搬家日期也被推得越来越远。

“在埃德蒙顿，你不用指望存那么多钱，也不用指望赚那么多钱。至少五年前是这样的，”陈先生说。

“突然之间，一切都变得难以承受了。”

虽然他现在在家里很开心，但他说，他失去了一些他希望在毕业后能享受到的独立生活。他也不得不更多地考虑增加收入。这甚至可能意味着要搬到薪资更高的多伦多。

在那之前，他一直把钱存进第一套住房储蓄账户，希望有一天能用它来支付首付。

在房贷里挣扎的也不只有年轻人，安省伦敦的一位女士甚至不得不被迫推迟退休的时间。

安省女房主：被迫推迟退休，要哭了！

莫伊拉·阿德兰(Moira Adlan)和她的丈夫一同经营安大略省伦敦的最后一家艺术剧院，海兰电影院(Hyland Cinema)已经将近20年了，在五年前，他们买下了这座建筑，以保护他们在那里培育的社区中心和艺术场所。

她说，这门生意很赚钱，他们原计划为剧院找一个总经理，然后在大约两年后退休，靠赚来的钱生活。

然而事情远远没有他们想象的那么顺利，包括她的抵押贷款在内，不断增加的开支让她无法停止工作。

2020年初，新冠疫情迫使加拿大全国各地的剧院关闭，这对夫妇不得不动用自己的积蓄来维持生意。阿德兰说：“我们所有的积蓄基本上都被榨干了，只是为了熬过COVID。”

自那以后，其他成本也在上升。阿德兰的加拿大紧急商业账户贷款将在不到四个月后到期。供应商提高了小吃和特许经营的价格。她说，由于美国编剧协会(Writers Guild of America)持续数月的罢工，她原本预计在秋季上映的许多电影都被推迟了。

最重要的是，她的抵押贷款从2018年的3%左右增加到现在的8%。

“到期日的时候，我几乎要哭了，”阿德兰说。

“我们只能勉强维持。现在是从各个可能的方向都在受到挤压。”

现在，她说，他们正在考虑减少营业时间，以跟上成本。但她短期内无法离开。工资上涨意味着阿德兰没有能力聘请一位总经理来代替自己。现在，她的丈夫因健康原因已经退休，但现年66岁的阿德兰仍在工作，尽管她曾打算停止工作多年。

“这对我来说很难。我要退休了。但现在不行。”

经济学家：自己生活开支乱套

埃德加·纳瓦雷特（Edgard Navarrete）是安省剑桥市一名高级经济学家。然而经济学家自己的生活也因为加息而乱套。

当他去年看到利率上升时，就开始做一些计算。

他2021 年底购买了位于安省剑桥的房子，当时签只有 1.2% 的浮动利率抵押贷款。他说，虽然他最初希望在多伦多买房，但他喜欢和母亲的房子位于同一个舒适且负担得起的地区。

然而一年后，他忧心忡忡地看着利率上升并意识到，自己将接近达到触发利率：也就是月付款不再涵盖任何本金，而只能偿还每月所欠的利息。

“我不想那样做，”他说，于是他两次主动要求银行提高利率，这样他就可以继续减少本金，将抵押贷款期限从 30 年缩短到 25 年。现在，他的利率接近 6%，每月还款额增加了一倍多。 

他说，除了这笔额外费用之外，他的煤气费和电费也高得多。

为了平衡暴涨的生活开支，他不得不推迟升级车辆，并推迟了原定的哥斯达黎加之旅。还无奈调整自己的退休计划。

“你必须更加谨慎地对待你的支出，”纳瓦雷特说。“你必须考虑什么是必需品，什么是奢侈品。”

多伦多小夫妻：选浮动利率亏了10万！

多伦多一对夫妻杰米·埃文斯（Jamie Evans）和阿纳斯塔西娅·奥斯塔普丘克（Anastasia Ostapchuk）在疫情前因为房东亲戚要入住，所以匆忙决定自己买房。

他们在西区买了一套镇屋，并签了固定利率抵押贷款。然而当时他们眼睁睁地看着利率不断下跌。当他们有机会在 2022 年 2 月改用浮动利率时，他们转了浮动利率。

结果更悲剧了。一年半之内，浮动利率大幅上升，他们的每月付款额从$2,500增加到$6,000。

结果，这对夫妇不得不推迟一个重大人生步骤：生孩子。

他们自己烧饭，不花钱去度假，合用一辆车。埃文斯表示，如果利率继续上升，他们将不得不考虑改为只支付利息、申请短期贷款或取出部分退休储蓄。

埃文斯算了以下，如果去年初选择固定利率而不是浮动利率，可能会节省超过 $10 万。但没有后悔药。

“我们正在挣扎。 我们不是最幸运的，也不是最不幸的，但痛苦是非常真实的，”埃文斯说。

一家3口挤630呎公寓！破浴室不修了，付房贷

艾玛·希德尔鲍（Ema Hidlebaugh）是一名自雇人士。她和老公2020年以五年期固定利率抵押贷款购买了这套温哥华的1居室公寓，每月房贷$1,800 ，利率为 2.44%。

但自从搬进公寓以来，她一直渴望装修20 世纪 80 年代的老浴室。塑料淋浴间已经部分裂开了，迫切需要更新。但现在的问题是没钱。

理财规划师建议她原本计划用于$20,000元可能需要用在还房贷。

女儿出生后，一家3口挤在这套 630 平呎的公寓，这样可以离老公工作单位更近。但现在他们只能睡在客厅的折叠墨菲床上。

“没有比这里更小的地方了。我们不能再缩小规模了。”

希德尔鲍说，距离续贷还有一年半的时间，她现在正在考虑将装修厕所的钱用于放入款抵押贷款，这样月供可能负担得起。

加拿大各地正上演各种各样被房贷压倒喘不过气的故事。大家的贷款月供还撑得住吗？