楼市还要调整三五年？我有不同看法

大家好，我是首席地产观察的贾社长。

最近11月出炉的地产销售数据，还是刺骨的寒冷。中指研究院数据显示，100个纳入统计的重点城市里，二手住宅价格下跌的城市达到了99个，几乎全军覆没。

12月7日，网传深圳龙华区富基云珑府项目推出“0.5成首付”活动，剩余2.5成首付由开发商垫付。当日17点14分，富基云珑府微信公众号发布《严正声明》称，该消息不实。不愧是特区楼市也“遥遥领先”！

当然这还不是最炸裂的，河南周口市针对在校大学生开设个人账户后，每月需预缴1008元，连续缴存半年以上，毕业后五年内可享受贷款额度上限为60万元的优惠政策。忽悠大学生进场有用吗？没什么用，早在2017年武汉、成都、长沙、合肥等城市，针对大学生和农民工公积金相关优惠政策，但并没有对市场起太大的托举作用。

市场有多冷，看看银行办贷的态度就知道了，曾几何时，为早日办下贷款不找找关系塞点红包有点难办。如今完全反过来了，南京银行上海分行近期推出了办理房贷，即可获得千元大礼包。某银行内部培训材料显示，“如何劝阻计划提前还贷的客户”。

这些细微的变化，说明楼市已经完全进入买方市场，无论是政策松绑还是各种引导优惠，都比不过房价真实的下调。房企有多为难，资金链多么紧张，中介多么难做，这些都不是买房人应该考虑的，价格到位才是真的到位。所以就有接下来的情况。

北京11月二手房住宅网签12545套，环比10月份上涨17.76%。虽说“翘尾”是北京楼市的传统艺能了，但今年11月的成交量创下了近7年的第二高，仅次于2020年。一直被嘲讽的广州楼市， 11月全市二手住宅网签10182宗，时隔半年再度突破1万宗。

南京二手房成交8194套，比上个月涨了15.46%；苏州二手房成交5510套，相较10月上涨22%；杭州二手房成交套数突破8000套，环比涨幅40%，继今年3月份后再创新高。

上海新房卖掉了5310套，环比上涨4.0%；南京商品住宅成交3746套，上涨约2%。

有人说二手房成交量高不是代表抛盘压力大吗？大家都在落袋为安吗？这么说没错，但前提是得有人接盘啊。成交高跟中介挂牌量高是两个概念，愿意买单的人多了才会有市场的底部，二手房联动新房的置换链条才能恢复。

目前的成交当然还是以价换量驱动，社长认为说复苏为时尚早，但说冷启动并不过分。没有卖不动的房子，只有不到位的价格，连香港楼市都开始有七折叫卖，不往下降个20%估计中介都不想接。当然市场也不可能一直降，某些二手房房东开始实施了除降价以外的任何策略，包括但不限于送首付送车位。这在几年前想都不敢想，房东反而被逼上梁山。

不过也不必太过乐观，从日本的经验来看房价调整是一个长期而缓慢的过程，买方与卖房是对手盘这是一个动态博弈的过程。

比如武汉某开发商开始拿单栋楼试点。一个项目，先拿出一栋楼，超出地方降价的底线，结果降价动静太大，出现大量业主群诉封锁售楼处。地方上当然就会紧急叫停。

根据社长了解的情况来看，目前绝大多数房企的主要任务是去库存和保交楼。保交楼没什么好讲的，如果房企真的按照规矩来就不会有太大问题，规则对大家来说是一样的。去库存就比较有意思，简单来说就是尽可能卖房回流现金。这个决策在当下当然正确，但是当所有人都这么想反而难办了。

于是房企们，降价，升佣，上渠道，工抵房，赠送车位或精装修，甚至也有给滞销户型增配或新建样板间的打法等等。当大家都这么做就会出现结构性的抛售潮，再加上二手房挂牌高企，存量市场将空前惨烈。

这些都给房企去库存，加码了难度，让问题显得刻不容缓。指望所有城市去库存都非常好显然不现实，于是房企们把重点放在了一线城市，一线不缺购买力只有政策松绑到位价格到位，现金流回暖不是不可能。

所以我们最近两个月才能看到深圳广州迎来一系列重磅调整，无论是“普宅标准”还是贷款比例这些都只是手段不是目的，当时过境迁该调整一定要调整。

不要像某些房企一样，我既要现金流、还要高额利润、又要低库存，考虑那么多根本没有意义。因为资本市场已经不看你的营收净利润率这些了，数据再好看也很难外部融资了。现在应该只有一个目标那就是去库存，不惜一切代价的完成，只有这样负债才能降下来而不是被市场拖死。

有朋友问社长环沪还值不值得关注，现阶段环沪的情况更为糟糕。嘉善，长三角一体化官宣的前两年新房卖断货，而现在新开的楼盘疯狂打折也卖不出去；杭州湾，一众楼盘2020年还卖1.3万元/m²，而现在普遍降到了1万元/m²以下，供应还在持续增加；启东，恒大海上威尼斯直接打对折，许多投资客连首付都赔没了，卖不出去只能放骨灰盒；太仓，南站超级文旅大盘复游城已经悄然从2.5万元/m²降到2.3万元/m²以下……

楼市越冷清，环沪作为上海需求的次级选择就会越惨淡，之前环沪的几次大涨基本都卡在了限购和公积金要求的加码上。如今支持上海放松限购性政策的声音越来越多，有深圳前车之鉴上海放松也不是不可能，真要这样环沪回暖可就遥遥无期了。

11月28日，王石在《财富》全球论坛发言炸锅了地产圈，他表示；房产调整期需要3~5年。三五年对于地产从业者可能太长了，自家房企能不能熬过去都两说。

但在社长看来三五年后，可能也未必回到过去每年12亿平方米的销售额上去。万科的郁亮指出，今年住宅新开工量仅约6.6亿平方米，当前国内城镇人口9.2亿人，折算成人均面积只有0.7平方米。0.7平方米是什么概念？美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均住宅新开工面积平均每年为1.0平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。目前中国城镇化率约为65%，预计2030年达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，即便是保守估计，未来每年10-12亿平米的住宅新开工量是有保障的。

但是这几年已经开始出现了城市收缩现象，比如区改镇合村并居撤销编制的情况。这背后是人口形势日益严峻，2022年全国出生人口首次出现人口负增长，有20个省份的人口自然增长率为负，比上一年增加7个。在我们身边出现的情况就是幼儿园招不满，学校倒闭的多起来。

人口大幅减少的因素不能不重视，这不仅跟楼市相关，也跟国家的未来息息相关。此外，城镇化率高也不意味着就会产生很多买房需求，一二线城市城市化率平均超过80%，低线城市城市化率低但自有住房多，随着少子化老龄化低线城市维持现状就已经是难事。

年轻人都涌向一线过去不可能，未来也不可能。一线的楼市可以松绑但不能无休止的涨下去。所以监管在尝试另类解题，比如推动长三角和珠三角的城市圈互通，注意这可不是搞一个个卫星城，而是美国湾区的概念。如果能够长三角实现社保和医保的互通，那么对于除了服务业必须在大城市的人，在其他城市诸如昆山、嘉善做制造业做其他行业的人来说，是可以间接享受到上海的一些服务。据社长所知目前医保长三角已经实现了互认报销。所以不是所有人都要去一线争抢蛋糕，做大蛋糕才是可持续的思路。

如果未来年均销售增量只有8亿平方米甚至6亿平方米，那么房企迎接的将是一个更内卷的市场，淘汰赛只会继续上演而不是三五年后大家继续狂欢。现如今居民端在想办法降杠杆，房企更是如此，当年脑子进水不顾一切吸金留下来的债务烂账，终究要自己慢慢偿还。

房地产是辆自行车，只要不停蹬车，才能往前走。当房地产被寄托了太多不切实际的希望，才会出现一系列悲剧将我们每个人裹挟进去。

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