2024年，对房东来说意味着什么？这几点事关收益与风险！

对广大英国房东来说，2023年是“挑战与机遇并存”的一年。

一方面，加息后抵押贷款利率上升增加了房东的成本。据Hamptons报道，去年10月份，房东支付的抵押贷款利息比一年前增加了40%。

但另一方面，租金也在不断上涨，抵消了那些拥有住房的人的部分抵押贷款成本，并使那些拥有购房出租房产但没有抵押贷款的人受益匪浅。根据HomeLet租赁指数，过去两年，新签订的租赁合同的平均租金上涨了20%以上。

除此之外，2023年，购房出租领域还发生了一些其他值得注意的事情。譬如，英国政府对资本利得税免税额的调整，以及对“提高房产能源效率等级EPC”的态度的转变等等。

目前，除特殊情况外，英格兰和威尔士的所有出租房产都需要EPC至少为E才能出租，且政府此前计划在2028年之前要求所有房产达到C级以上，但目前，英国政府已经淡化了这一改变。

而上述这些，都与每个房东的利益息息相关。

那么，进入新的一年，房东将会面临哪些新的情况呢？有哪些需要关注的地方呢？我们一起来看看吧~

1、英国大选

进入2024年，在政治领域，房东们最需要关注的就是英国大选，以及主要政党在住房方面的承诺。

按照现行规则，当届政府最迟需要在2025年1月前举行选举。

但大部分人预计，新一轮大选预计会在2024年秋季举行。而近期，由于财相杰里米·亨特（Jeremy Hunt）宣布政府将提前公布春季预算（定于3月6日），一些人认为大选的日期还要更早。

众所周知，英国的住房供应严重不足，解决住房问题也一直是各政党的重点领域之一。因此，大家也可以关注主要党派会提出那些利好的措施。

Property Hub联合创始人Rob Dix对此表示：“毫无疑问，2024年，最重要的是大选，几乎肯定会在2024年底前举行。住房将是竞选期间的一个主要问题，因此房东需要密切关注主要政党提供的政策。”

2、租赁改革法案

去年5月，英国正式向下议院提交了租赁改革法案（Renters’ Reform Bill），目前，该法案正在议会审查中。

这个法案是英格兰私人租赁行业改革的一部分，被称为一代人以来最大的一次改革。如果该法案获得成功，它将加强对现有租户的保护。

例如，通过确保租户可以对高于市场的租金提出上诉，以防止所谓的“后门”驱逐。

政府还计划将所有租户转移到单一的定期租赁系统（system of periodic tenancies）。定期租赁通常被称为滚动租赁，没有确切的结束日期。

但目前，大多数租客都签署的是有保证的短期租赁(AST)合同，也就是说，只有在合同约定的期限结束时，租客才能搬走。

这一变化意味着租房者可以在合同结束前离开低于租赁标准的住房，而无需损失租金。同样，如果他们的处境发生变化，他们也能更容易地搬家。

与此同时，房东们也不能随意上涨租金，每年只能增加一次租金，并且必须提前两个月通知租户。而且，租户将获得在租赁房产中养宠物的合法权利，房东不能在没有任何理由的情况下拒绝。

此外，根据法案，英国还将彻底废除“无过错驱逐（no-fault evictions）”，也就是我们常说的“第21条（Section21 Notice）”。

所谓的“第21条（Section21 Notice）”，指的是房东可以在“没有给出任何理由”的情况下提前两个月通知租客终止租赁合同。

英国政府表示，这意味着租约“只有在租户终止或房东拥有有效占有理由的情况下才会终止”。但同时，房东也将受益于更容易驱逐不负责任或反社会租户的措施，并在他们需要出售或搬入时收回他们的财产。

然而，英国政府在去年10月份无限期地推迟了这一具体变革，直到法院系统进行改革。但工党曾表示，它将在“第一天”实施该法案，而不会等待法院改革。

所以，大家也要密切关注这一法案的动向。

3、体面住房标准审查

政府计划对房东施加法律义务，以确保其财产符合体面住房标准（Decent Homes Standard）。

目前的执法系统规定地方议会有义务识别私人出租房屋中的危险，并对房东采取执法行动。

政府认为，这意味着一些房东不会主动将自己的房产保持在良好的标准下，而是等待检查后才会得知需要进行哪些改进。

但是，新规定将包括一份更新的维修清单，上面将列出让房产保持在合理状态所需要的维修物品，以及另一份更新的设施清单，列出每栋房屋必须具备的设施，这些设施要满足现代生活的需求。政府还将建立新的防潮和防霉标准。

如果地方议会通过检查发现房东违反上述标准，这将构成刑事犯罪，将通过民事处罚或向治安法院提起诉讼来处理。

政府还建议通过法律阻止不履行上述义务的房东继续从事出租房产、物业管理等工作。

Chestertons的房地产经纪人租赁合规主管 Dirk Dette 表示：“政府正在制定体面住房标准的更新版本。对于房东来说，这与租赁改革法案同样重要。”

他还表示：“虽然大多数房东能够将其房产保持在良好的状态，但他们还需要确保其满足标准规定的最低要求。”

4、租金上涨

过去一段时间，虽然房东的抵押贷款成本增加了，但租金也增加了。这将有助于减轻房东面临的额外成本。

在全国范围内，租赁市场几乎都出现了严重的供不应求。

据Rightmove报道，过去一年，英国每处出租房产收到的潜在租户的咨询数量增加了两倍多，从2019年的每处房产6起增加到2023年每处房产20起。

在一些租赁热点地，每处出租房产咨询量甚至达到了50次。

供不应求导致了租金的大幅上涨。根据HomeLet租赁指数，从2021年11月到2023年11月，英国每套房产的平均租金上涨了20%以上，从每月1,058英镑猛增至1,279英镑。

Rob Dix表示：“过去几年租金的大幅上涨在一定程度上抵消了抵押贷款利率上升的影响，房东应确保在下次续约时按市场价格收取费用。”

目前，英国的租金仍处于上涨趋势。Savills预计，2024年，平均租金有望进一步上涨6%，到2028年累计上涨18.1%，伦敦的租金在2024年上涨5.5%，到2028年累计上涨18.2%。

Chestertons的Dirk Dette表示：“与任何市场一样，成本是由供求关系决定的。由于英国一直未能建造足够的住房，供应方面仍将是一个关键问题。 相比之下，搬回城市的租户数量和租房时间更长的人将继续推动需求，从而继续推高租金。”

Property Hub的Rob Dix则认为，未来一年租金可能不会极速上涨，但仍会继续增长。他说道：“由于基本的供需失衡仍然存在，因此我认为租金很可能会继续上涨，只是上涨幅度较为温和。”

5、抵押贷款利率下降 

对房东来说的好消息是，近几个月来抵押贷款利率一直在下降，英国央行预计将在明年下调基本利率。

最低的购房抵押贷款利率目前低于4.5%，许多分析师预测2024年贷款利率将继续下降。

贷款机构根据未来市场对利率的预期来为抵押贷款定价，对市场利率的预期则反映在掉期利率（swap rates）中。而这些掉期利率则受到英国央行基准利率的长期市场预测，更广泛的经济环境，银行内部目标和竞争对手定价等因素的影响。

目前，掉期利率已经出现下降。五年期掉期利率为3.36%。两年期掉期利率为3.99%。相比之下，在去年7月份，五年期掉期利率还高于5%。同样，两年期掉期利率约为6%。

分析认为，这似乎意味着新的一年，抵押贷款利率将继续下降。

而Moneyfacts的最新数据显示，两年期和五年期的固定抵押贷款的平均利率已连续第四个月下降，均处于六个月来的最低点。

NRLA的Ben Beadle表示：“和其他人一样，房东也受到了抵押贷款利率上升的影响，抵押贷款利率下降的前景将让很多人松一口气，并有助于减轻房东的部分压力。”

房产圈的结尾提示:

回顾过去一年，不难发现2023年是“挑战与机遇并存”的一年，抵押贷款利率上升增加了房东的成本，但同时，租金的疯狂上涨也为房东带来了更多利润。

尤其是那些贷款较少或没有贷款的房东，已经从租赁市场的高需求，高增长中受益。

展望新的一年，大部分人认为，随着通胀下降，经济环境得以改善，市场将变得更加稳定，抵押贷款利率预计进一步下降，租金温和上涨，这都是利好消息。

另外，房东们还要重点关注大选动向，以及政府提出的各项住房措施，及时做出调整。

ref：

https://www.dailymail.co.uk/money/buytolet/article-12909619/Whats-store-landlords-2024-Rising-rents-falling-mortgage-rates-Renters-Reform-Bill.html

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