其实海外的情况也好不到哪去。这倒不是阿Q式的自我安慰，受到高利率和高通胀的冲击，2023年海外房地产市场普遍低迷，各主要国家（地区）的楼市表现差的多，好的少。比如韩国、越南，还有中国香港的楼市，就套牢了不少投资者。当然，如果你独具慧眼，2023年买了日本或者美国的房子，恭喜，账面上应该升值了不少！和2023年相比，2024年可以预见一个最大的变化，就是各主要经济体的通胀和利率双双回落，这为房地产市场奠定了一个暖色的基调。除了少数几个国家和地区的房价上涨动能充足，更多的还是以艰难调整为主，不排除有的地方还会继续探底。2023年，是美国房地产自2008年次贷危机后最不寻常的一年。高利率——美联储2022年3月启动加息，导致房贷利率一路飙升。30年期固定利率抵押贷款，疫情期间最低连3%都不到，结果2023年10月一举突破8%，是近20年来的最高值，非常夸张；高房价——都说高利率抑制高房价，美国房贷利率这么高，没想到房价竟然也一路上涨。11月，美国房价中位数超过34.6万美元，创下历史新高，让人惊掉下巴；低库存——高利率之下，美国房价还涨不停的主要原因就是库存低，市场上可售的房源，去化周期最低只有3个月不到，远低于4-6个月的正常水平；低销量——对普通美国人来说，房价已经涨到一个难以承受的程度，再加上房贷利率飙升，出手买房的人大大减少。2023年，美国房屋销量预计为410万套，和前一年相比下降18%。首先就是买卖双方更适应高利率的环境，根据Zillow预测，美国房产交易量将逐步增长，而美联储的降息预期将进一步推动房屋挂牌量和买房人数的上升。房价方面，Zillow预测2024年美国房价将总体维持高位，但随着房源供应增加，房价会小幅下跌0.2%。另一家机构Redfin要悲观一些，预测2024年美国房价下跌1%左右。一句话总结：房源增加，交易增加，房价维持高位，小幅下跌。美国的邻居，加拿大，2023年房地产市场用四个字概况就是——量价齐跌。加拿大是受到高利率、高通胀冲击的一个典型，2023年平均房价同比下降3.3%，降至68.07万加元每套；成交量同比减少9.8%，约为44.96万套。一些传统热门地区，比如说多伦多，成交量跌至20年来的最低记录。很多房子跳楼价也卖不出去，导致市场上的房源库存大幅增加。这样的局面预计在2024年会得到修复。随着加拿大央行的降息预期，加拿大房地产协会预测，2024年房屋交易量将迎来反弹，比2023年增长9%；价格也将小幅上涨1.5%。分地区看，艾伯塔省2024年房价将领涨加拿大，同比上涨4.8%，而安大略省的房价涨幅几乎可以忽略不计，预计仅有0.2%。从2022年底开始，欧洲房地产市场结束了长达五六年的繁荣期，调头下行，并一直持续到现在。更糟糕的是，欧洲楼市的低迷在短期内还看不到明显的回暖迹象。标普预测，随着欧元区经济增长在2024年大幅放缓，大多数欧洲国家的房价将在2025年之前继续承压。在这一轮房地产回调中，德国无疑是最惨的一个。受借贷成本上升、通货膨胀和经济增长放缓的影响，2023年德国房价创下2000年有记录以来最大跌幅，柏林和法兰克福等主要城市的楼市行情全面恶化。11月底，主要在德国开展业务的欧洲房产巨头Signa公司宣布破产，成为此轮欧洲房地产危机中倒下的规模最大的企业。法国的情况同样糟糕，并且房价越是贵的城市跌得越狠！2023年三季度，巴黎地区二手公寓价格同比下跌8.9%，二手别墅下跌10.5%，波尔多房价甚至同比下跌超过13%。目前巴黎地区的平均房价艰难地维持在1万欧元/平以上，但下跌还将持续，预计到2024年1月份就将正式跌破1万欧元大关，回到2019年春季的价格水平。整个法国，仅有南部的尼斯和马赛等少数几个城市房价还在保持上涨，特别是一些度假胜地的高端房产价格非常坚挺。脱欧之后的英国，经济一团糟，房地产市场却出人意料表现出相当大的韧性。2023年5月，英国房价出现了自2012年以来的首次同比下跌，之后呈现出加速下跌的趋势。但从9月份开始，英国房价下跌的势头止住了，连续三个月出现回暖的迹象。2023年英国哈里法克斯（Halifax）房价指数（同比）受益于通胀的回落，以及房贷利率的下调，2023年11月，英国平均房价约为25.86万英镑，连续三个月上涨，不过比去年同期还是要低了2%的样子。一个值得注意的现象，过去一年由于英镑贬值，再加上房价回落，不少国际买家，尤其是美国人，纷纷跑到英国扫货，导致伦敦等地的豪宅，出现一波销售热潮。虽然通胀回落和利率下调形成利好，但英国的经济前景实在不给力，用国际会计师事务所毕马威的形容就是“步履维艰，前景黯淡”，所以千万不要指望英国房价能在2024年大涨。英国最大抵押贷款机构哈里法克斯（Halifax）预测2024年英国房价跌幅将在2%-4%之间，而英国建筑协会Nationwide稍微乐观一点，预测房价可能和2023年持平，或者个位数小幅下跌。欧洲国家中，葡萄牙和西班牙的表现有点“另类”，2023年房价一直保持上涨。不过，由于房价涨得太快，而当地老百姓的收入增长没有跟上，导致现在房价越来越涨不动了。两国的房地产市场，整体呈现出房价维持高位，但需求持续疲软的特点。葡萄牙银行警告：房地产价格回调的可能性趋于增加。在亚洲，哪怕在全世界范围内，2023年日本房地产市场绝对是独领风骚的存在。为了刺激经济，日本坚持负利率，推动日元贬值，吸引了大量外资流入日本“薅羊毛”。日本的房地产本来就比香港、新加坡等亚洲城市便宜，由于日元贬值，对海外买家来说，日本的房子就更便宜了。再加上在国际地缘政治大变局中，日本成为最大的受益方之一，资本、产业、人口纷纷流入日本，日本的经济起来了，股市起来了，房地产也起来了。“创新高”，如果你关注日本的经济和楼市，一定会经常看到这三个字。1-11月，东京23区新建住宅平均价格比2022年同期上涨46%，达到1.206亿日元（约合人民币605万元）。这样的涨幅，放眼全球，还有谁？二手房同样涨势如虹。2023年10月，东京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区），二手房均价为1.079亿日元（约合530万元人民币），比上个月又涨1.8%，连续9个月刷新2002年开始统计以来的最高价。房价上涨，加上人口涌入，一起把东京的房租推上9年来新高。在日本，尤其是东京，租金收益率可以达到4%-5%甚至更高，让日本成为全球少数房地产资产收益能超过借贷成本的市场，以租养贷，还有的赚。2024年，对于海外投资者来说，日本房地产市场最需要关注的一个变量就是——日元升值预期。日本央行已经多次释放信号，日本将逐步退出宽松的货币政策。并且，现在日本已经有银行开始加息，十几年来破天荒头一次！这意味着日元将撕掉“便宜钱”的标签，重回升值通道，投资者要和日元贬值带来的“汇率红利”说再见了。如果你想抓住日元“汇率红利”的尾巴，用更少的人民币，买到更优质的日本房产，扫码添加下面的微信，我们整理了一份【日本买房指南】，领取阅读：从2022年7月开始，韩国跟随美联储步伐大幅加息，紧缩货币，韩国的资产泡沫狂欢就此终结，房价下跌持续整整一年时间。到2023年年中的时候，中文媒体上充斥了韩国楼市“暴跌”“崩盘”的消息。从2023年8月开始，韩国楼市出现转机，虽然幅度很小，但房价连续四个月回暖。韩国房地产跌跌不休的势头终于被暂时止住了。2023年韩国综合房价指数走势。来源：韩国房地产院
首尔地区房价上涨势头明显。2023年11月，首尔普通住宅平均交易价格为12.39亿韩元（约合662万元人民币），连续四个月上涨，多个小区刷新历史最高价。但是，韩国楼市的复苏基础并不扎实，属于一种“弱复苏”。一个具体的表现就是交易量的下降。10月，韩国普通住宅交易量为3.54万套，环比减少5.8%，首尔地区更是大跌22.4%，明显是市场对房价上涨的不认账。目前韩国待售公寓数量超过53万套，库存创下新高。2020年疫情之后，韩国货币大放水，引发房价暴涨，首尔的房价一度高居全球第二，虽然经历了一年回落，但对韩国人来说，房价还是太高了！在高通胀的压力下，韩国经济衰退的忧虑加深，韩国央行下调2024年韩国经济增长预期，这些都预示着韩国楼市的暂时回暖，并不是反弹或者新一轮牛市的信号。官方数据显示，2023年10月，香港私人住宅售价指数为321.4点，跌至2017年4月以来的新低。香港房价跌回7年前水平，让李嘉诚都扛不住，楼盘7折大甩卖......成交量也一路走低，2023年香港私人住宅成交量预计仅有3.90万宗，较2022年再跌3%，创下1996年有记录以来的历史新低。10月末，香港政府终于坐不住了，出手救市，调整了实施13年的楼市“辣招”，从目前的的效果看，成交量有一定提升，但在房价方面，作用尚不明显。香港楼市唯一的亮点，就是租金大涨。2023年，香港开启抢人模式，通过“高才通”“优才计划”等疯狂揽人，前11个月收到申请超过20万宗，共有8.1万人抵港，这些增量人口的住房需求，成为香港租金大涨的推动力。2024年市场对香港楼市的预期还是偏悲观。今后，能否把增量人口从租客转化为买房客，是香港楼市的一大希望所在。受经济增长放缓，高利率，高通胀等不利因素的影响，2023年东南亚房地产整体低迷，最惨的如越南，房地产暴雷，深陷危机之中......11月底，标普发布报告称，2024年东南亚房地产市场出现增长的曙光。但是请注意，这里说的曙光，不是黎明前太阳将要升起的曙光，而是夜色中亮起的微微跳动的烛光。越南——越南房地产从2022年下半年开始“暴雷”。到2023年中，越南全国有大约1200个房地产项目陷入停滞，首都河内和经济中心胡志明市成为重灾区。但是从三季度开始，越南楼市出现回暖迹象，成交量上升，价格也小幅增长，说明越南楼市正在摆脱失控的风险。标普预测，2023年越南房地产销售金额将大跌20%-25%，但2024年有望迎来5%-10%的增长。马来西亚——2023年，马来西亚楼市无论成交量还是金额都持续回暖。三季度，马来西亚共完成超过10万笔房地产交易，比去年同期增长3.7%，交易金额571.5亿令吉（约合868.5亿元人民币），同比大涨22.6%。马来西亚房地产和房屋开发商协会预计，市场改善将会持续到2024年上半年。政府“救市”功不可没。一方面，马来西亚将斥资24.7亿令吉发展人民房屋计划，另一方面，政府还将拨款10亿令吉作为担保基金，鼓励信誉良好的开发商恢复烂尾项目。这些措施都对2024年房地产走势带来积极影响。泰国——2023年，泰国楼市总体也有回暖，但力度明显不足。2023年前三季度，泰国房地产综合指数分别为94.1、90.6、82.5，连续三季度环比下跌，并且跌幅还不断扩大，尤其是第三季度，同比下跌13.6%。第一，截止2023年9月，曼谷及周边地区的新房价格指数连续四个季度同比上涨，表现优于全国；第二，随着旅游业逐渐复苏，外国买家开始涌入泰国，推动曼谷、芭提雅和普吉岛等旅游热点地区的公寓销量激增。其中，中国买家购入最多，占总交易量接近一半，俄罗斯和美国买家分列二三位。泰国房地产市场弱复苏、局部复苏的态势预计将持续到2024年。不过，2023年三季度，泰国GDP仅增长了1.5%，远低于预期，经济增长疲软可能会拖累楼市的回暖。印度尼西亚——作为东南亚最大经济体，印尼房地产市场2023年的好消息更多一些。三季度，印尼住宅价格指数和去年同期相比增长1.96%，是2023年最快增长速度。成交也有好转，二季度住宅销量同比下滑12.3%，但三季度只降了6.59%，跌幅明显收窄。标普预测，随着政府出台利好政策，包括为中低收入购房者削减增值税和管理费等，2024年印尼住宅销量将出现5%-10%的增长。新加坡——别的国家和地区千方百计想要把房地产拉起来，新加坡却“逆潮流”打压房价。从2017年开始，新加坡的房价就开始稳健上涨，一直涨到现在，是1980年以来最长的上升周期。尤其是疫情期间，新加坡楼市完全没有出现其他国家或地区的低迷，房价反而大涨。目前，在亚太45个主要城市中，新加坡私人住宅的价格和租金全面超越香港，成为房价最贵的城市。为了抑制房价，2023年4月，新加坡把外国人买房印花税提到了全球最高的60%，夸张至极！新加坡政府辣手摧花，二季度房价终于环比下跌0.2%，可没想到三季度又涨了回去，涨了0.8%，摁都摁不住......不过，根据摩根士丹利两位分析师的预测，新加坡楼市即将出现逆转——2024年新加坡房价可能下跌3%，并且，低迷可能持续两年之久。两位分析师给出的原因，除了高昂的印花税阻止了外国买家，还有很重要的一条：政策制定者正在出售比10年来更多的土地。年初的时候，整个市场几乎一致看衰澳大利亚楼市，认为房价将一直跌到2023年底甚至2024年。没想到从3月开始，澳大利亚房价无视央行加息，强势反弹！房地产咨询公司CoreLogic数据显示，澳洲房价和年初相比上涨8.1%，并在11月创下历史新高——房价中位数将近75万澳元（约合350万元人民币）。另一家房地产咨询公司PropTrack的数据，今年三季度澳大利亚的房租中位数和一年前相比大涨15%，达到每周550澳元，也就是一个月2200澳元（约合1万元人民币）。更夸张的是，无论出售还是出租，市场上可供选择的房源奇少，有钱也不一定买/租得到。根据PropTrack的预测，2024年，澳大利亚楼市将出现两大变化：目前澳洲房价已涨至历史高位，房屋的可负担性急剧恶化，再加上央行13次加息，2024年澳洲房价并不具备大涨的基础。事实上，尽管澳洲房价持续走高，但无论首府城市还是其他地区，11月的涨幅已经开始收窄。不过，也不要指望2024年澳洲房价下跌。因为支撑房价的因素并没有消失，比如强劲的需求，短缺的供应等等。PropTrack预测，2024年澳洲房价上涨1%-4%，低于2023年的5.5%。澳大利亚2023年房价涨跌及2024年房价预测。来源：PropTrack由于首府城市房价不断上涨，越来越多的人无法承受高昂的房价，因此会转向偏远地区寻找更为经济实惠的住房。随着需求的增加，澳洲偏远地区的房价有望迎来一波上涨。
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